Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Việc lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là một chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước thể hiện ý chí, nguyện vọng và tạo sự đồng thuận trong nhân dân về việc hoàn thiện dự thảo Luật; nâng cao nhận thức, trách nhiệm của mỗi cá nhân, cơ quan, tổ chức và toàn dân đối với việc sửa đổi Luật Đất đai.
Một trong những điểm mới là hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Thể chế chính sách ưu đãi thông qua việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và các đối tượng chính sách.
Góp ý cho nội dung hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, Luật sư Nguyễn Hồng Tuyến, Chủ tịch Hội Luật gia TP. Hà Nội cho biết, thể chế hóa chính sách giá đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII với mục tiêu là “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất; có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên”.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã xây dựng chế định giá đất khá hoàn thiện như: Bỏ khung giá đất của Chính phủ, chỉ sử dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể để điều tiết nguồn lợi từ đất đai, định giá đất được tiệm cận gần hơn với nguyên tắc thị trường, nâng cao chất lượng công tác định giá đất... Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định chưa thể chế đầy đủ chính sách giá đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW, đặc biệt là vấn đề định giá đất, tính độc lập và nâng cao năng lực của Hội đồng thẩm định giá đất, tổ chức tư vấn xác định giá đất; định giá viên.
Để tăng tính dân chủ và độc lập tương đối của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể, Luật sư Nguyễn Hồng Tuyến đề nghị Ban soạn thảo rà soát giảm bớt thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể là đại diện các Sở ở cấp tỉnh và các phòng ở cấp huyện; bổ sung vào Hội đồng thẩm định bảng giá đất và giá đất cụ thể một số thành viên đại diện các tổ chức chính trị - xã hội, thành viên của Mặt trận Tổ quốc như: Hội Liên hiệp Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Hội Nông dân…
Đồng quan điểm trên, TS. Trần Thị Hồng Thúy, Ủy viên Ban Chấp hành Liên hiệp các Hội khoa học và kỹ thuật Hà Nội cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm/lần và thay vào đó là quy định về bảng giá đất, điều chỉnh biến động mỗi năm/lần là điểm tiến bộ so với Luật Đất đai hiện hành. Nhưng, cần xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, vì theo thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động từng ngày. Hiện, Nhà nước xây dựng bảng giá đất và áp dụng sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất, nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh liên tục, dẫn đến thiếu tính ổn định, gây ra nhiều tranh cãi.
Ngoài ra, khoản 3, Điều 131, quy định bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường… theo hướng sử dụng chung 1 bảng giá đất cho tất cả các mục đích là chưa phù hợp, bởi giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là 2 khái niệm khác nhau. Việc tính giá đất khác nhau cần có quy định cụ thể chứ không thể áp dụng chung 1 bảng giá. Tuy Điều 131 có quy định về việc xây dựng giá đất cụ thể cho các trường hợp nhưng chưa xác định rõ ràng tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất cho mỗi trường hợp.
Hội đồng thẩm định giá quy định như khoản 1 Điều 131 của Dự thảo cũng chưa đảm bảo sự độc lập. Bởi, theo quy định, Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất… Trong khi luật hiện hành đã trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất… Điều này dẫn đến tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.
Để xây dựng bảng giá đất phù hợp, thống nhất áp dụng trên thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch, cân bằng quyền lợi người sử dụng đất, TS. Trần Thị Hồng Thúy đề xuất nên quy định cụ thể hơn nữa trong Dự thảo về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau. Đồng thời, cần làm rõ quy định cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan Nhà nước cụ thể nào: Phòng định giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường hay Sở Tài chính trong nội dung khoản 1, Điều 131. Cùng với đó, dự thảo cần bổ sung làm rõ “các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất” để minh bạch hoá các vấn đề có thể tác động ảnh hưởng đến giá đất trong quá trình thực hiện Luật.
