Để giảm thiểu và quản lý hiệu quả hơn, nên chăng cần có cách nhìn nhận và đặt vấn đề theo hướng bám sát thực tiễn hơn và cắt giảm thủ tục hành chính nhiều hơn nữa?
Bùng phát xây dựng ở đại đô thị là không tránh khỏi
TP.HCM hiện xấp xỉ 10 triệu dân, thực sự là một đại đô thị tầm cỡ thế giới. Điều này cũng cho thấy số lượng và nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM là rất lớn và sẽ còn tiếp tục tăng cao trong hàng chục năm tới. Tức là dù có phép hay trái phép, mỗi năm sẽ có thêm hàng chục ngàn căn nhà, hay các công trình có mục đích kinh doanh các loại được xây dựng mới, cũng là đáp ứng nhu cầu tối cần thiết và bức thiết của người dân nói chung. Đây là thực tế mà các nhà quản lý hay chính quyền thành phố không thể không thừa nhận.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, hầu như mọi công trình xây dựng nhà đều phải trải qua thủ tục và chỉ khi chủ đầu tư được cấp giấy phép xây dựng thì mới xác định là “đúng luật”. Mà muốn được cấp phép xây dựng, thì điều kiện khá phức tạp, tự thân người chủ rất khó có thể thực hiện, mà phải qua dịch vụ. Đặc biệt là chỉ được xây dựng nhà ở trên “đất ở”. Nếu trong giấy tờ (sổ đỏ) ghi là đất nông nghiệp... thì gần như chắc chắn là không được cấp phép xây dựng. Hoặc là sẽ phải trải qua những thủ tục rất rườm rà, nhiều bước, trước khi được cấp phép.
Thực tế đó cho thấy, mặc dù trong rất nhiều trường hợp người dân xây nhà hoàn toàn xuất phát từ nhu cầu thực tế và bức thiết trong cuộc sống, thậm chí cũng không sai về quy hoạch - khi xây nhà trên đất của mình, nhưng do chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, nên vẫn bị xác định là xây dựng trái phép (trong khi lô ngay bên cạnh là đất ở).
Câu hỏi đặt ra là: Việc quy định cứ xây dựng là phải có giấy phép, trên giấy tờ đất nhất thiết phải ghi là “đất ở” liệu có thực sự hợp lý?
Chẳng hạn một gia đình nông dân ở Hóc Môn từ lâu có vài ngàn mét vuông đất vừa ở vừa làm vườn, trồng cây sinh sống. Nay khi các con lớn lên lập gia đình, do không có điều kiện mua nhà, mua đất ở, cha mẹ cắt cho một phần để xây nhà, thì lại không xin được giấy phép chỉ vì là đất nông nghiệp, hay vướng quy hoạch. Hay nhà trong nội thành, con cái lập gia đình và không có điều kiện mua nhà, thì việc xây thêm, cơi nới là nhu cầu bức thiết, không thể khác được. Nhưng việc đáp ứng quy định “hợp pháp” trong xây dựng lại rất khó, không khả thi.
Trong khi đó, theo số liệu từ các công ty bất động sản, nguồn cung về nhà ở, nhà chung cư - tức là dạng nhà xây dựng hợp pháp, phù hợp quy hoạch trong vài năm gần đây ngày càng thiếu, không đáp ứng đủ nhu cầu. Nguồn đất xây dựng được đánh giá là ngày càng khan hiếm, cạn kiệt. Điều này phần nào cho thấy, phải chăng quy định của pháp luật trong lĩnh vực bất động sản đang có điều gì đó chưa ổn, chưa hoàn chỉnh?
Phân biệt quyền xây dựng của người dân với xây dựng vì mục đích kinh doanh
Theo quan điểm của tôi, quy định của pháp luật hiện hành trong lĩnh vực xây dựng và quy hoạch, đặc biệt ở những đô thị lớn như TP.HCM, đang ở tình trạng giống như một chiếc áo đã quá chật chội và cũ kỹ. Nếu Nhà nước không có cái nhìn tiệm cận với thực tiễn và nhu cầu của người dân hơn, thì chiếc áo này cứ phải vá víu liên tục, mà vẫn cứ hở chỗ này, chỗ nọ. Thậm chí là rách mà không thể vá. Người dân cũng khổ mà chính quyền, cơ quan chức năng cũng vất vả!
Pháp luật trong quản lý xây dựng và quy hoạch hiện nay đang mang tính cào bằng, chưa có sự phân định rõ ràng giữa việc xây dựng nhà ở vì nhu cầu cuộc sống với xây dựng vì mục đích kinh doanh, trục lợi. Trong khi ai cũng thấy rằng chủ thể của hai hành vi xây dựng này là hoàn toàn khác nhau, mục đích xây dựng cũng khác nhau. Chính việc nhập chung hai nhóm này đã dẫn đến tình trạng một mặt quyền lợi chính đáng của người có đất bị hạn chế, mặt khác lại tạo ra những kẽ hở để những người xây dựng vì mục đích kinh doanh (gồm cả cá nhân lẫn doanh nghiệp) có thể “luồn lách” để được cán bộ trách nhiệm tại địa phương du di, cho phép trì hoãn hay thậm chí cho công trình xây dựng vi phạm ngang nhiên tồn tại.
Đó là chưa kể việc cán bộ công chức địa phương nếu bắt tay với tiêu cực, làm ngơ để các công trình xây dựng vì mục đích kinh doanh được tiến hành và tồn tại, còn có thể dẫn đến những hệ lụy, hậu quả có thể rất nghiêm trọng và phức tạp về mặt pháp lý mà việc giải quyết, khắc phục không hề dễ dàng. Chẳng hạn như từ việc mua bán bằng hình thức vi bằng (không đúng quy định), các đầu nậu kinh doanh nhà đất bán sang tay, xây nhà tạm bợ trái phép để bán kiếm lời. Sau khi lấy tiền xong là họ rút, hậu quả và thiệt hại người mua ngay tình phải gánh chịu.
Như vậy, cũng là xây dựng “trái phép”, nhưng nếu là chủ đất và vì nhu cầu chính đáng của mình, thì tính chất nhẹ hơn. Còn xây nhà để bán, hay để kinh doanh, rõ ràng tính chất nghiêm trọng hơn và bản chất cũng khác nhau. Cho nên cần có sự phân biệt và có quy định điều chỉnh, xử lý khác nhau.
Pháp luật nên đáp ứng nhu cầu, thay vì cản trở và giám sát quá chặt
Nguyên nhân của tình trạng bùng phát xây dựng trái phép từ nhiều năm qua đã được các cấp chính quyền nêu ra và không có gì mới. Đó là: ý thức pháp luật kém, việc xử lý không nghiêm, mức chế tài thấp, có tiêu cực, thiếu quyết liệt, lực lượng mỏng... Cụ thể hơn, có nhiều trường hợp người vi phạm là cán bộ, đảng viên, nên rất đụng chạm, khó xử lý... Giải pháp thường được nêu ra là cần phải quyết liệt hơn, tăng cường lực lượng, nguồn lực.
Dưới góc nhìn phản biện và khác hơn, tôi cho rằng pháp luật cần có sự bổ sung, điều chỉnh theo hướng sau:
Thứ nhất là khi Nhà nước đã công khai về quy hoạch, thì ngoài những khu vực cấm, công trình công cộng, về nguyên tắc chủ đất có quyền và có thể xây dựng nhà ở cho nhu cầu trong cuộc sống, dù là đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng thành “đất ở”.
Thứ hai là cần giảm thiểu tối đa những thủ tục hành chính trong xây dựng, theo hướng thừa nhận quyền xây dựng, cơi nới trên đất của dân. Nhà nước không can thiệp sâu vào vấn đề kỹ thuật, vì đây là vấn đề hợp đồng và trách nhiệm dân sự giữa bên thi công và chủ nhà. Thậm chí, chỉ cần quy định chung về độ cao xây dựng và lộ giới, mà không cần phải làm thủ tục cấp phép xây dựng. Vì giấy phép xây dựng thực ra cũng chỉ là một thủ tục hành chính. Nếu bỏ thủ tục này, thì tự nhiên sẽ giảm bớt những trường hợp xây dựng không phép.
Thứ ba, bổ sung những quy định riêng và chặt chẽ hơn về việc nhận diện, kiểm tra và xử lý hành vi xây dựng vì mục đích kinh doanh. Đặc biệt là kinh doanh trái pháp luật. Tuy nhiên, không phải là đặt thêm thủ tục, điều kiện mà ngược lại, điều chỉnh bằng chính sách thuế chẳng hạn. Số tiền thu được dùng để đầu tư cơ sở hạ tầng ngay tại khu vực xây dựng.
Nhìn trên bình diện quản lý, một khi phần lớn các công trình xây dựng trong một địa bàn đều bị xác định là “xây dựng trái phép” mà vẫn đang tồn tại và ngày càng xuất hiện nhiều thêm, thì khó có thể nói rằng việc xây dựng “vi phạm” như vậy nằm ngoài nhu cầu và quyền lợi chính đáng về nhà ở của người dân nói chung. Thay vì ngăn cản, pháp luật nên điều chỉnh theo hướng hợp pháp hóa nhu cầu này, bảo đảm và tạo điều kiện thuận lợi hơn trong xây dựng. Khi đó, sẽ chuyển hóa một phần lớn dạng xây dựng bị xem là “vi phạm” hiện nay thành “hợp pháp”, giảm tải trách nhiệm cồng kềnh, đồng thời khơi dòng, tạo ra nguồn thu nhiều hơn cho ngân sách.
LS. Trần Hồng Phong - Đoàn Luật sư TP.HCM
