Xây nhầm nhà trên đất người khác: Cơ sở pháp lý và hướng giải quyết

Cơ sở pháp lý giải quyết vụ xây nhầm nhà trên đất người khác

Xây nhầm nhà trên đất người khác là chỉ hành vi chiếm đất, xây dựng nhà trên đất thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác mà không được cho phép. Hành vi này được xác định và xử lý ra sao theo quy định pháp luật hiện hành?

Giá trị pháp lý và nguyên tắc bảo vệ quyền sử dụng đất

Khoản 1, 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP giải thích về lấn chiếm đất như sau:

“ 2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép”.

Sau khi xác định việc xây nhà trên đất của người khác là hành vi "chiếm đất", tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác, sẽ có những căn cứ pháp lý xử lý hành vi này như sau:

Quyền sử dụng đất hợp pháp được bảo vệ bởi pháp luật; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi chủ đất. Nếu người khác xây dựng trên đất đã có chủ sử dụng đất hợp pháp thì đó là hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất. Theo điều 17, Luật Đất đai 2024, "Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất".

Điều 26, Luật đất đai 2024 cũng quy định rõ về quyền chung của người sử dụng đất. Theo đó người sử dụng đất hợp pháp có quyền: "8. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai."

Ngoài ra, việc đưa vật liệu, xây dựng gây cản trở quyền sử dụng đất của người khác có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định (ví dụ Nghị định 91/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và xây dựng - mức phạt, biện pháp khắc phục tùy hành vi cụ thể). Các chế tài hành chính không thay thế việc tòa án khôi phục quyền lợi của người bị xâm phạm (ví dụ tháo dỡ, trả đất, bồi thường). Tuy vậy, không có biện pháp hành chính nào “hợp thức hóa” việc xây trên đất người khác nếu quyền sử dụng đó đã được cấp cho người khác.

Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền đòi lại tài sản và bồi thường thiệt hại (nếu có) theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 cho người có đất bị người khác xây nhầm nhà.

Xây nhầm nhà trên đất người khác bị xử lý hình sự trong trường hợp nào?

Xây nhầm nhà trên đất người khác thuộc trường hợp tranh chấp dân sự. Tuy nhiên, tranh chấp này có thể trở nên nghiêm trọng, bị hình sự hóa nếu có đủ yếu tố cấu thành tội phạm, trong đó cần đặc biệt lưu tâm tới ý chí chủ quan. Nếu cơ quan chức năng chứng minh được người xây nhầm nhà trên đất người khác nhằm mục đích chiếm đoạt quyền sử dụng đất một cách trái pháp luật với lỗi cố ý thì có thể xem xét trách nhiệm hình sự về tội Vi phạm các quy định về sử dụng đất đai theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015.

Cụ thể hơn, nếu có dấu hiệu vi phạm hình sự (ví dụ giả mạo giấy tờ, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản có tính chất nghiêm trọng) thì cơ quan tố tụng có thể chuyển hồ sơ để điều tra hình sự. Trong trường hợp chỉ là “xây trái phép trên đất của người có sổ đỏ”, tòa án dân sự có thể ra quyết định tháo dỡ, buộc bồi thường; thủ tục hình sự chỉ được tiến hành khi có dấu hiệu cấu thành tội.

Tuy nhiên, nên lưu ý rằng đây là hành vi chỉ bị xử lý hình sự nếu người vi phạm đã bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc đã bị kết án về hành vi này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm.

Làm gì khi phát hiện người khác xây nhà trên đất của mình?

Khi phát hiện đất của mình bị người khác đến xây nhà bạn cần làm gì? Dưới đây là các bước thực hiện chi tiết theo quy định pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu quyền sử dụng đất.

Bước 1: Kiểm tra kỹ thông tin

Khi phát hiện bị xây nhầm nhà trên đất mà mình sở hữu hợp pháp, việc đầu tiên bạn cần làm là kiểm tra kỹ thông tin. Cụ thể:

• Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): các thông tin về chủ sở hữu có sai sót gì không
• Kiểm tra vị trí, mốc giới đất... trên thực tế có đúng với trên sổ đỏ hay không

Bước 2: Thu thập bằng chứng

• Chụp ảnh, quay video hiện trạng công trình
• Liên hệ địa chính xã, phường đo đạc, xác định ranh giới bị lấn chiếm

Bước 3: Thương lượng hòa giải

Sau khi kiểm tra kỹ thông tin, thu thập bằng chứng xác định người khác xây nhầm nhà trên đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, người dân cần tiến hành thương lượng, hòa giải, đề nghị UBND địa phương nơi có đất tranh chấp yêu cầu người xây nhầm tháo dỡ công trình, trả đất, hoặc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất/công trình.

Bước 4: Khởi kiện dân sự

Trường hợp các bên thương lượng hòa giải không thành thì người dân có thể khởi kiện dân sự tại Tòa án nơi có đất yêu cầu trả lại đất, đề nghị Tòa án tuyên buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra, khi thấy có hành vi như cố ý chiếm đoạt đất, không tháo dỡ công trình để trả lại đất… người dân có quyền tố giác tội phạm đến cơ quan công an để xử lý theo Bộ luật Hình sự.

Mẫu đơn kiến nghị xử lý hành vi xây dựng trái phép trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp

Bạn có thể tải file word mẫu đơn kiến nghị tại đây

Từ tình huống thực tế "xây nhầm nhà trên đất của người khác", có thể thấy đây không phải trường hợp hi hữu. Nếu rơi vào tình huống này, người chủ sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp sẽ mất nhiều thời gian, công sức để thương lượng, hòa giải, thậm chí tài chính nếu khởi kiện. Do đó, người mua đất phải kiểm tra kỹ hồ sơ địa chính, vị trí thực địa, không chỉ dựa vào môi giới; chờ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành thi công.

Cơ quan quản lý địa phương cần chủ động, kịp thời đình chỉ thi công khi có dấu hiệu tranh chấp và thực thi nghiêm quyết định của tòa để tránh “sự đã rồi”. Việc đẩy nhanh số hóa bản đồ địa chính, hồ sơ đất đai sẽ giảm rủi ro.