Xu hướng mới: Bất động sản tự tạo ra dòng tiền

Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi rõ nét. Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, khi dòng vốn chủ yếu tìm kiếm cơ hội tăng giá đơn thuần thì làn sóng đầu tư mới đang đổi hướng sang tài sản vừa tích luỹ giá trị, vừa có khả năng khai thác thực tế. Những sản phẩm sở hữu nền tảng nguồn cầu vững chắc, năng lực vận hành tốt và khai thác thực tế đang trở thành thỏi nam châm hút dòng tiền đầu tư.

Sự phục hồi của ngành du lịch đang tạo nền tảng tích cực cho chu kỳ tăng trưởng mới. Mùa du lịch hè 2026, thị trường Việt Nam ghi nhận sự trở lại mạnh mẽ của dòng khách, đặc biệt là tại các khu vực ven biển. Điển hình, tại Khánh Hoà, chỉ trong 7 tháng đầu năm 2026, toàn tỉnh đón gần 15,1 triệu lượt khách du lịch (tăng 38,95% so với cùng kỳ 2025); trong đó khách quốc tế đạt hơn 5,5 triệu lượt (tăng tới 67,24%), mang lại tổng doanh thu ước đạt hơn 82.234 tỷ đồng. Con số này cho thấy nhu cầu nghỉ dưỡng và chi tiêu cho trải nghiệm đang phục hồi mạnh mẽ, từ đó mở rộng dư địa khai thác cho các tài sản gắn với lưu trú và dịch vụ.

Song song đó, sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu cũng đang thúc đẩy ngành du lịch phát triển mạnh mẽ. Theo dữ liệu mới công bố của Ngân hàng Thế giới (World Bank), tầng lớp trung lưu của Việt Nam đang tăng nhanh nhất khu vực, dự báo sẽ chiếm khoảng 26% dân số Việt Nam trong năm 2026 và tiếp tục mở rộng trong những năm tới. World Bank cũng đã nâng Việt Nam lên nhóm thu nhập trung bình cao. Đây là nhóm khách có năng lực chi trả cao, sẵn sàng đầu tư cho sức khỏe, trải nghiệm cá nhân và các tài sản mang tính tích lũy dài hạn.

Khi nhu cầu tiêu dùng trải nghiệm và năng lực tài chính cùng tăng, khẩu vị đầu tư cũng bắt đầu thay đổi. Trong bối cảnh dòng vốn tín dụng được kiểm soát chặt chẽ và các kênh đầu cơ ngắn hạn không còn duy trì sức hút, dòng tiền thông minh dịch chuyển sang nhóm tài sản hữu hình có khả năng khai thác thực tế, tạo thu nhập ổn định và bảo toàn giá trị trong dài hạn.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), hiện nay, quyết định xuống tiền của người mua ngày càng dựa trên nhiều dữ liệu hơn, từ giá bán, chính sách vay vốn, pháp lý, tiến độ triển khai đến chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê, thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

"Lượng khách hàng quan tâm thị trường tiếp tục gia tăng, nhưng song hành với đó là xu hướng tìm hiểu và đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định. Đồng thời, dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ đón sóng sang đón giá trị, ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm, các đợt FOMO chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt, thay vào đó là xu hướng săn tìm các tài sản giá hợp lý để tích lũy và khai thác trong dài hạn", VARS IRE nhận định.

Cùng với sự phục hồi của ngành du lịch là sự thay đổi rõ rệt trong hành vi khách hàng, từ nhu cầu lưu trú thuần tuý chuyển sang trải nghiệm toàn diện hơn. Những đô thị resort "all-in-one" - nơi nghỉ dưỡng, văn hóa, giải trí và kết nối cộng đồng được tích hợp trong cùng một không gian đang dần trở thành ưu tiên hàng đầu của du khách.

Thực tế này cũng phản ánh sự dịch chuyển sang "nền kinh tế trải nghiệm" (Experience Economy) - khái niệm được Forbes nhận định là yếu tố mang tính quyết định đối với bất động sản du lịch thế hệ mới. Ở đó, sức hút của một điểm đến được đo bằng chiều sâu trải nghiệm để giữ chân du khách quay trở lại, thay vì số lượng phòng bán ra.

Trong xu hướng đó, Nha Trang đang là một trong những điểm đến ghi nhận sự chuyển dịch rõ nét nhất với sức hút của một thủ phủ du lịch quốc tế 2 dòng khách quanh năm: nội địa và quốc tế. Khách nội địa, chủ yếu là các gia đình và nhóm bạn bè, thường lựa chọn Nha Trang vào các dịp cuối tuần, mùa hè và kỳ nghỉ lễ để vui chơi, giải trí. Trong khi đó, dòng khách quốc tế lại đóng vai trò quan trọng trong việc kéo dài chu kỳ khai thác du lịch của thành phố.

Không còn đóng khung với yếu tố lợi thế thiên nhiên sẵn có, "thủ phủ du lịch quốc tế" này đang từng bước bổ sung thêm các giá trị mới về văn hóa, giải trí và nghệ thuật, làm phong phú cách du khách khám phá và cảm nhận. Sự thay đổi này cũng được phản ánh qua cách Nha Trang xuất hiện trên bản đồ du lịch quốc tế. Mới đây, chuyên trang Travel Nine (Úc) đã xếp Nha Trang vào danh sách những địa danh lý tưởng mà các gia đình "luôn muốn quay trở lại". Đây là một tín hiệu cho thấy sức hút của Nha Trang không chỉ đến từ cảnh quan, mà còn đến từ khả năng mang lại sự gắn kết đa dạng hơn.

Đặc biệt, sự thay đổi đáng kinh ngạc nhất của Nha Trang vài năm trở lại đây chính là sự xuất hiện của làn sóng "ly tâm". Nếu trước kia, hành trình du lịch chỉ đóng khung ở khu vực trung tâm với các hoạt động quen thuộc như tắm biển, ăn uống, thì nay dòng khách cao cấp sẵn sàng dịch chuyển để tìm kiếm những trải nghiệm đa dạng và đẳng cấp hơn.

Thực tế, cuộc dịch chuyển này không phải là hiện tượng cá biệt. Từ Marina Bay (Singapore), đến Dubai Marina, lịch sử các đô thị biển quốc tế đều chứng kiến những vùng ven "lột xác" ngoạn mục để trở thành cực tăng trưởng năng động nhất của toàn vùng. Điểm chung của những điểm đến mới này là đều bắt đầu từ việc thay đổi thói quen và cách du khách tận hưởng kỳ nghỉ. Tại Nha Trang, quá trình chuyển dịch mang tính bước ngoặt này đang diễn ra mạnh mẽ hơn bao giờ hết.

Theo giới phân tích, hiệu quả của một khu nghỉ dưỡng giờ phải được chứng minh qua khả năng lấp đầy suốt 365 ngày, chứ không chỉ trông chờ vào những đợt "cháy phòng" ngắn hạn dịp lễ Tết. Điều này đòi hỏi dự án phải sở hữu một hệ sinh thái tiện ích đủ mạnh để tự tạo ra nguồn cầu quanh năm.

Sự khắt khe này xuất phát từ thực tế: giá trị của một căn hộ hay biệt thự biển hiện nay được quyết định trực tiếp bằng hiệu quả kinh doanh thực tế, thay vì những kỳ vọng tăng giá ảo. Khi cuộc chơi chuyển dịch về giá trị khai thác thực, lợi thế đương nhiên thuộc về những dự án nằm ở thủ phủ du lịch quốc tế - nơi có sẵn tệp khách ổn định quanh năm và còn nhiều dư địa để làm mới trải nghiệm cho du khách.

Đối chiếu với xu hướng này, các dòng căn hộ mặt biển đáp ứng trọn vẹn bài toán dòng tiền bền vững. Dòng sản phẩm này được thiết kế hướng tới mục tiêu khai thác linh hoạt với hiệu quả dòng tiền tối ưu, đặc biệt phù hợp cho nhóm nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn tự có.

Đơn cử như đô thị resort quốc tế Libera Nha Trang hiện đang được ghi nhận có nguồn khách ổn định quanh năm. Trong đó, Alora Nha Trang – toà tháp sắp ra mắt tại đô thị này được nhận định là căn hộ mặt biển cuối cùng tại nội đô Nha Trang, hưởng trọn lợi thế từ dòng khách nội địa và quốc tế khổng lồ đổ về thủ phủ du lịch.

Theo đó, Libera Nha Trang vốn đã hiện hữu và đang vận hành nhộn nhịp. Tại đây, du khách được tiếp cận chuỗi điểm đến đẳng cấp quốc tế như Nhà hát Đó với hai show diễn nghệ thuật danh tiếng "Rối Mơ" và "Chum Show", khu dinh thự biển siêu sang Villa Le Corail – A Gran Meliá Hotel, bến du thuyền quốc tế, Quảng trường Trống Đồng, hệ thống F&B đa quốc gia, tuyến phố shophouse quy tụ các thương hiệu đang kinh doanh sầm uất và đặc biệt là 3 bãi tắm riêng tư, biệt lập trải đều trên gần 2km đường bờ biển bên trong đô thị. Điều này đặc biệt phù hợp với xu hướng du lịch mới của thế giới, khi ngày càng nhiều du khách, nhất là nhóm khách quốc tế, không chỉ tìm kiếm cảnh đẹp hay nơi lưu trú, mà còn mong muốn khám phá bản sắc văn hóa, các hoạt động nghệ thuật và nhịp sống đặc trưng của điểm đến.

Điều đáng nói, nhịp sống sôi động này đã trở thành hơi thở thường nhật, chứ không riêng gì các dịp lễ Tết. Sự hiện diện liên tục của dòng người cùng chuỗi hoạt động văn hóa, giải trí đa dạng đã thổi bùng sinh khí cho toàn khu vực. Theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, tỷ suất sinh lời từ hoạt động cho thuê căn hộ tại Nha Trang hiện đạt khoảng 7 - 9%/năm, vượt trội so với mức trung bình 4 - 5,5%/năm tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM. Thực tế vận hành tại quần thể Libera Nha Trang đã chứng minh cho tiềm năng này.

Theo báo cáo của Villa Le Corail, A Gran Meliá Hotel, công suất trung bình năm 2025 đạt 70 – 80%, 90% vào các dịp cao điểm và "full" 100% vào các dịp Lễ, Tết với mức giá giao động từ 45 triệu – 160 triệu/đêm/căn 3 phòng ngủ.

Các căn hộ thuộc phân khu The Paramount và The Paramount Signature (được quản lý vận hành bởi Meliá Hotets International) vừa được bàn giao quý I và quý II năm nay, đang ghi nhận mức giá thuê thực tế đạt từ 1,2 triệu đến 2,5 triệu đồng/căn 49m2/đêm và trung bình 14 – 16 triệu/tháng với công suất trung bình đạt 70 – 75%. Theo chia sẻ của các chủ sở hữu, phần lớn khách thuê phòng là khách quốc tế từ Nga, Ukraine, Hàn Quốc với thời gian thuê kéo dài đến 3 tháng.

Giới phân tích nhận định, công suất thực tế và giá thuê phòng hiện tại ở Libera Nha Trang đã tạo nên mặt bằng giá thuê hết sức cạnh tranh, Alora Nha Trang ra mắt và thừa hưởng khung giá đã được thiết lập sẵn, định hình vị thế của một sản phẩm bất động sản dòng tiền tiêu biểu trên thị trường. Trong chu kỳ phát triển mới, tư duy thực chiến này là điều kiện tất yếu để một dự án nghỉ dưỡng khẳng định sức sống và bảo chứng hiệu quả đầu tư dài hạn./.