Bất động sản 2021 biến động nhưng vẫn có “dấu ấn”
Không thể phủ nhận những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đến toàn bộ nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trong năm 2021 vừa qua. Nhìn chung, thị trường cả nước ở mọi lĩnh vực đều trầm lắng và khá ảm đạm do các hoạt động giãn cách xã hội kéo dài. Riêng thị trường bất động sản cũng ghi nhận nhiều chỉ số sụt giảm mạnh.
Chia sẻ tại Talkshow "Thị trường bất động sản Việt Nam 2021 và xu hướng 2022", ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Đất Xanh Services đánh giá, 2021 là một năm đầy khắc nghiệt. Bức tranh thị trường bất động sản cũng khá tối màu do các giao dịch không thể thực hiện, nguồn cung sụt giảm mạnh, hàng tồn kho tăng cao…
Cụ thể, trong năm vừa qua, nguồn cung bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM sụt giảm trầm trọng. Tại TP.HCM, trước dịch nguồn cung trên thị trường trung bình là 60.000 căn hộ/năm nhưng đến năm 2021 chỉ có hơn 11.000 căn hộ, giảm 43% theo năm. Tại Hà Nội cũng chỉ có hơn 12.000 căn hộ được cung cấp ra thị trường, giảm 12% theo năm.
Bên cạnh số lượng giảm mạnh, nguồn cung căn hộ năm 2021 chủ yếu tập trung tại khu vực vùng ven các thành phố lớn thay vì tập trung ở nội thành. Đơn cử như TP.HCM chủ yếu ghi nhận ở TP. Thủ Đức, Quận 7, Nhà Bè; Hà Nội ghi nhận nguồn cung chủ yếu ở khu vực phía Tây Thủ đô.
“Có nhiều lý do về ngắn hạn và dài hạn dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung bất động sản trong năm qua, có thể kể đến như dịch bệnh khiến chủ đầu tư không muốn bung hàng hay các vấn đề về giấy phép xây dựng, thủ tục pháp lý”, ông Phạm Anh Khôi cho biết.
Cũng theo ông Khôi, cùng với nguồn cung giảm mạnh, thị trường bất động sản 2021 cũng ghi nhận giá bán bất động sản tăng cao. Đặc biệt giá bán bất động sản tại thị trường TP.HCM đã tăng cao hơn rất nhiều so với Hà Nội. Người mua nhà sẽ rất khó để tìm được căn hộ dưới 2 tỷ đồng ở TP.HCM. Vì vậy, hiện nay đang có sự dịch chuyển giữa các nhà đầu tư. Cụ thể, nhà đầu tư miền Bắc đưa tiền vào đầu tư tại TP.HCM thì nay đã quay trở lại Hà Nội do giá bán tại Hà Nội rẻ hơn rất nhiều.
Trước những tổn thương từ đại dịch Covid-19 trong năm 2021, các chuyên gia vẫn nhìn nhận, đây không phải là toàn cảnh thị trường bất động sản trong thời gian qua. Theo đó, thị trường năm 2021 vẫn khá đặc biệt: Cực kỳ sôi động vào nửa đầu năm, trầm lắng giai đoạn làn sóng Covid-19 thứ 4 bùng phát và có tín hiệu phục hồi nhanh sau giãn cách.
“Nếu nói 2021 là năm toàn màu xám thì không hẳn, bởi bên cạnh những khó khăn, ảnh hưởng bởi dịch bệnh, thị trường bất động sản vẫn ghi nhận nhiều dấu ấn khá lạc quan và tích cực”, ông Phạm Anh Khôi đánh giá.
Cụ thể, ngay từ đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng, từ các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đến các tỉnh như Quảng Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa, Bình Phước, Đồng Nai… Có nơi giá đất tăng gấp đôi chỉ sau vài tháng và chỉ tạm lắng xuống khi các bộ, ngành, địa phương vào cuộc.
Cùng với sốt đất trên phạm vi cả nước, 2021 cũng là năm chứng kiến số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng các nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán.
2021 cũng là năm nở rộ trái phiếu doanh nghiệp. Theo thống kê của công ty chứng khoán SSI, trong 11 tháng đầu năm, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 495.000 tỷ đồng, trong đó phát hành riêng lẻ chiếm 94,5%. Doanh nghiệp bất động sản chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành.
Đặc biệt, năm 2021 là năm rất sôi động của thị trường M&A tại Việt Nam, nổi bật là lĩnh vực bất động sản với hàng loạt thương vụ giá trị từ Vingroup, NovaGroup, Dat Xanh Group...
Xu hướng phát triển trong năm 2022
Những tháng cuối năm 2021, trước sự hồi phục khá tích cực của nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản cũng đang có những tín hiệu “vực dậy” đầy mạnh mẽ. Đây là nền tảng, bước khởi đầu đầy thuận lợi trong giai đoạn “bình thường mới”, giúp thị trường bất động sản lấy đà tăng tốc trong năm 2022. Vì vậy, các chuyên gia nhận định, năm 2022 sẽ là năm của nhiều khởi sắc và tươi sáng.
Viện trưởng Viện nghiên cứu Đất Xanh Services dự đoán, trong thời gian tới nguồn cung sẽ có sự cải thiện cho cả hai thành phố lớn nhưng về giá bán thì vẫn có những áp lực tăng giá nhất định. Tại TP.HCM sẽ tăng từ 12 - 18%, Hà Nội tăng từ 5 - 10%. Tuy nhiên, dù nguồn cung có tăng song vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam. Theo tính toán của Viện nghiên cứu Đất Xanh Services, mỗi năm phải cung cấp 130.000 sản phẩm mới đáp ứng đủ nhu cầu của riêng người dân TP.HCM. Do đó, khi cung vẫn chưa đủ để đáp ứng cầu, giá bán bất động sản vẫn tiếp đà tăng mạnh.
Lý giải nguyên nhân cho những dự đoán trên, vị chuyên gia đã nêu ra 4 yếu tố có vai trò là lực đẩy thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Thứ nhất, Chính phủ Việt Nam đã có những chính sách đúng đắn trong việc kiểm soát dịch bệnh. Cụ thể đến đầu tháng 1/2022, Việt Nam đã tiêm được 150 triệu liều vắc-xin, đạt 90% công dân trên 18 tuổi tiêm đủ 2 mũi. Điều này tạo điều kiện cho các hoạt động giao dịch, các dự án bất động sản được triển khai thực hiện dễ dàng.
Thứ hai, mặc dù chúng ta đang gặp nhiều khó khăn về kinh tế nhưng Việt Nam vẫn có nhiều niềm tin về nhu cầu đầu tư. Việt Nam là một trong những nước có mức tăng trưởng tầng lớp trung lưu nhanh nhất Đông Nam Á. Mỗi năm tầng lớp trung lưu tăng lên nhanh chóng.
Theo nghiên cứu của Viện nghiên cứu Đất Xanh Services và nhiều nguồn tính toán khác, đến năm 2024, hơn 50% dân số Việt Nam có thu nhập từ 5.000 USD/năm trở lên. Đây là mức thu nhập đủ để cho người dân có thể nghĩ đến chuyện sở hữu tài sản và mua nhà.
Thứ ba về GDP, năm 2021 do ảnh hưởng nặng nề từ Covid-19 nên có sự giảm sút đáng lo ngại từ 7% xuống còn 3,5% nhưng dự đoán trong năm 2022 sẽ hồi phục lại đến hơn 6%. Khi nền kinh tế vĩ mô hồi phục sẽ kéo theo sự hồi phục của thị trường bất động sản.
Cuối cùng, bên cạnh những ảnh hưởng thì năm 2021, Việt Nam cũng có một số tín hiệu lạc quan. Đặc biệt là dòng vốn FDI. Một trong những lý do nguồn vốn FDI vẫn đổ mạnh vào Việt Nam là do dân số nước ta có hơn 60% là dân số trẻ nên lực lượng lao động dồi dào. Vì vậy, dự đoán vốn FDI trong năm 2022 - 2023 sẽ đạt từ 35 - 40 tỷ USD. Dòng vốn FDI đổ vào thị trường lớn sẽ là nguồn lực mạnh thúc đẩy bất động sản phát triển đầy sôi động.
Cùng nhìn nhận về xu hướng phát triển thị trường bất động sản trong năm 2022, ông Stephen Higgins - Giám đốc Điều hành, Trưởng bộ phận Thị trường vốn Cushman & Wakefield cho biết, Việt Nam đang có một thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ. Các nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm hai mảng gồm bất động sản công nghiệp và văn phòng cho thuê tại đây.
“Vì vậy, nếu như nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản, họ có thể quan tâm đến hai phân khúc này trong năm 2022. Trong đó, đối với bất động sản công nghiệp, nhà đầu tư nên lưu ý đến các khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu. Bởi đây là những nơi tập trung nhiều khu công nghiệp nên nhu cầu về nhà ở cho công nhân, chuyên gia, kỹ thuật nước ngoài vào cũng sẽ rất nhiều. Còn khu vực phía Bắc sẽ có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng… đang nhận thấy làn sóng đầu tư công nghiệp lớn”, ông Stephen Higgins chia sẻ./.
