Ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp, nhu cầu về không gian sống mới... là những nguyên nhân khiến người dân Thủ đô đang dần thay đổi những tiêu chí để lựa chọn cho mình một không gian sống hoàn hảo. Thay vì lựa chọn sống tại nội đô chật chội thì các gia đình hiện đại ngày nay, nhất là các gia đình trẻ, đang dần tìm đến căn hộ chung cư thuộc những khu đô thị chất lượng cao tại khu Đông Hà Nội với diện tích rộng, không gian thoáng đãng và đầy đủ các tiện ích nhằm nâng cao chất lượng cho cuộc sống.
Sống xanh, sống hiện đại với các xu hướng mới
Đại dịch Covid-19 đã và đang thay đổi tư duy cũng như cách sống của người dân và vấn đề sức khỏe luôn được chú trọng hàng đầu. Các tiêu chí “sống xanh - sống an toàn - sống hiện đại” đang dần trở thành xu hướng lựa chọn hàng đầu của các gia đình hiện nay. Bên cạnh đó, sự gia tăng về tài sản, cũng như gia tăng về số lượng người giàu có, tầng lớp trung lưu trong nước đã thúc đẩy nhu cầu về các hàng hóa, dịch vụ cao cấp và nhu cầu nâng cao chất lượng không gian sống. Do đó, nhu cầu sở hữu nhà cao cấp, đặc biệt là nhà phân khúc chung cư trung - cao cấp của người dân ngày càng tăng cao.
Để đáp ứng được nhu cầu cao về không gian ở của người dân, các căn hộ chung cư trung - cao cấp không những phải có vị trí đẹp, gần với các bệnh viện, trường học… mà còn phải sở hữu khuôn viên xanh, sạch, có không gian để người dân tổ chức hoạt động ngoài trời, mua sắm, giải trí. Bên cạnh đó, trong các khu đô thị cũng cần được xây dựng chuỗi tiện ích đa dạng và chú trọng dịch vụ chăm sóc sức khỏe.
Phát biểu tại Tọa đàm thường niên Đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 - 2025 và Công bố báo cáo: Dự báo xu hướng phân khúc chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023 do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh đánh giá, cho rằng, nhiều xu hướng mới của đô thị hoá cho thấy những triển vọng của thị trường chung cư trung - cao cấp Hà Nội. Và việc mở ra các đô thị mới vệ tinh là xu thế tất yếu khi quỹ đất nội đô ngày càng cạn kiệt. Tuy nhiên, đô thị mới phải đáp ứng được những nhu cầu mới của cư dân.
Cụ thể, TS. Võ Trí Thành đã chỉ ra 4 xu hướng mới trên thị trường chung cư trung - cao cấp hiện nay. Thứ nhất, xu hướng lựa chọn các khu đô thị mới để gần thiên nhiên hơn.
TS. Võ Trí Thành cho rằng, cuộc khủng hoảng sức khỏe toàn cầu khiến cho nhu cầu sống khỏe và gần gũi thiên nhiên trở thành vấn đề cấp bách hơn. Quãng thời gian phải Work From Home (WFH - làm việc tại nhà) khiến nhiều người thay đổi cách lựa chọn nơi ở. Lúc này, khách hàng có xu hướng tìm đến những sản phẩm bất động sản ở các khu đô thị mới bao quanh nội đô, đầy đủ tiện ích, thiết kế hiện đại, chất lượng sống cao cấp…
“Rất nhiều người đã có hành vi tiêu dùng hiện đại, khi không còn là chi bao nhiêu cho một căn hộ, chi như thế nào, mà còn phụ thuộc vào sản phẩm bất động sản có gắn liền với dịch vụ “xanh” không, có an toàn, nhân đạo, nhân văn, cá tính không?”, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh phân tích.
Vì vậy, có thể thấy, nền tảng đô thị để đáp ứng nhu cầu và xu hướng mới trên là điều cực kỳ quan trọng. Ở đó phải có sự kết nối, tương tác; có nơi để mọi lứa tuổi được tham gia vào những nhu cầu học hỏi, nâng cao dân trí của mình; trong một quần thể phải đáp ứng được cả lợi thế về nhà ở lẫn kinh doanh và dịch vụ tiện ích.
Thứ hai, xu hướng tầng lớp trung lưu trẻ lựa chọn chung cư trung - cao cấp trong các đô thị mới xung quanh nội đô.
Theo TS. Võ Trí Thành, tầng lớp trung lưu trẻ có xu hướng tận hưởng cuộc sống ngay tức thời so với thế hệ trước đó. Họ sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn cho chất lượng sống, từ ăn, uống, giải trí, thể thao, tiện ích… và thời gian qua, tầng lớp trung lưu trẻ sẽ dẫn dắt xu hướng mua chung cư ở những khu đô thị mới.
“Tầng lớp trung lưu trẻ cởi mở với những trải nghiệm sống mới, có kỳ vọng cao với sự linh hoạt và trải nghiệm trọn vẹn. Lựa chọn một không gian sống với họ không chỉ là một nơi để ở đơn thuần mà còn là tiện ích giải trí, không gian để đảm bảo sống gần gũi, thân thiện với môi trường”, TS. Võ Trí Thành nhận định.
Thứ ba, xu hướng thuê nhà của nhóm chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam đầu tư, làm việc.
Đưa ra nhận định về xu hướng mới thứ ba này, TS. Võ Trí Thành cho biết, sự gia tăng của tệp khách là những chuyên gia kỹ thuật, nhà quản lý nước ngoài cũng làm gia tăng nhu cầu mua và thuê căn hộ cao cấp. Những sản phẩm cho thuê hoặc thuê mua dài hạn ở Việt Nam hiện nay đang được nhiều chủ đầu tư quan tâm, phát triển, nhất là các chung cư trung - cao cấp hiện đại.
Thứ tư, xu hướng đầu tư chung cư trung - cao cấp để cho thuê.
Cuối cùng, đưa ra những phân tích cho xu hướng mới, TS. Võ Trí Thành nhận định, trong vài ba năm gần đây, thị trường đã xuất hiện nhiều bất động sản cho thuê cao cấp. Giá cho thuê liên tục tăng và tỷ lệ lấp đầy khá cao. Với phân khúc cao cấp, đối tượng hướng đến chủ yếu là người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam, và những người có lối sống thích dịch chuyển, thay đổi, nhất là giới trẻ thích bay nhảy, tự do, “tây” hoá hơn nên không còn có xu hướng nhất định phải sở hữu nhà, đất. Thay vì ở kiên cố thì thuê, thay vì mua nhà để kinh doanh thì thuê nhà kinh doanh.
“Họ lựa chọn căn hộ chung cư bởi sự hiện đại, tiện nghi và nhu cầu xã hội đang rất nhiều nhưng nguồn cung chưa thể đáp ứng hết. Xu hướng lựa chọn chỗ ở tích hợp nhiều dịch vụ tiện ích, an toàn... là điều chi phối tâm lý tiêu dùng”, TS. Thành đánh giá.
Chia sẻ về vấn đề này, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế cho biết, việc phát triển những đô thị có quy mô lớn với cơ sở hạ tầng hoàn thiện, mọi dịch vụ tiện ích đáp ứng được nhu cầu của người dân hiện là một xu thế tất yếu.
“Với phân khúc bất động sản cao cấp, các sản phẩm chất lượng cao sẽ đáp ứng được phần lớn nhu cầu của tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang tập trung về khu Đông Hà Nội - những người sẵn sàng chi trả để có thể sống trong một môi trường chất lượng đạt chuẩn. Và xu hướng lựa chọn bất động sản ngày nay cũng đã thay đổi nhiều sau ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và phát triển bất động sản cao cấp trong các khu đô thị mới phải có sự khác biệt”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định.
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng - One Mount Real Estate, cuối năm 2022, Trung tâm nghiên cứu của One Mount đã tiến hành nghiên cứu về xu hướng dịch chuyển của cư dân và nghiên cứu chỉ ra có sự phân hóa khách hàng rất rõ ràng. Những người lớn tuổi, sinh sống qua nhiều thế hệ ở trung tâm Hà Nội như quận Hoàn Kiếm, rất khó thay đổi tư duy trong việc di chuyển đến nơi ở mới khi thói quen sinh hoạt, độ tuổi đã cao khiến họ ngại đi xa. Riêng tầng lớp 8X, 9X trở đi lại rất sẵn sàng di chuyển đến những khu đại đô thị xa hơn nhằm nâng cấp cuộc sống và sẵn sàng đánh đổi để có môi trường sống tốt hơn cho gia đình.
“Nhìn chung tư duy người Việt Nam trước đây rất ngại việc “ngăn sông cách trở”, nên rất ngại đi qua sông Hồng, sang khu Đông, về phía khu vực quận Long Biên, huyện Gia Lâm. Mọi cơ sở hạ tầng hay sự phát triển dồn ở khu Tây, nhưng giới trẻ hiện nay không ngại sang khu Đông để tìm nơi sống tốt hơn. Đó là lý do 2 - 3 năm trở lại đây khu Đông, tiêu biểu là khu vực quận Long Biên, huyện Gia Lâm là nơi được đầu tư hạ tầng tốt nhất”, ông Trần Minh Tiến cho biết.
Hấp lực của các đại đô thị xanh tích hợp đa tiện ích tại khu Đông Thủ đô
Do quỹ đất nội đô ngày càng chật hẹp và mật độ dân số trong khu vực lõi vẫn tiếp tục gia tăng, Thủ đô Hà Nội đã tập trung phát triển nhiều khu đô thị mới cùng hạ tầng giao thông về phía Tây thành phố và nhiều gia đình trẻ cũng có xu hướng tìm kiếm các căn hộ chung cư tại khu vực này. Tuy nhiên, trên thực tế, trào lưu này đang có xu hướng dịch chuyển dần về phía Đông vì nơi đây đang được cho là có quy hoạch bài bản hơn cả ở tầm đô thị cũng như trong nội bộ dự án.
Theo Báo cáo thường niên Xu hướng thị trường chung cư trung – cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng giai đoạn 2023 – 2025, với quỹ đất không bị hạn chế như khu trung tâm và khu Tây, nhiều chủ đầu tư đã và đang xây dựng nhiều dự án bất động sản tại khu Đông. Tại đây không chỉ gồm những dự án chung cư nhỏ, mà còn là những đại đô thị đầy đủ tiện ích, với những mô hình lần đầu tiên xuất hiện tại Hà Nội và Việt Nam. Tính đến hết năm 2022, khu Đông Hà Nội và Văn Giang, Hưng Yên có hơn 70 dự án cao tầng cung cấp cho thị trường hơn 60.000 căn hộ.
Cùng với đó, bất động sản khu Đông có tốc độ tăng giá ổn định. Cụ thể, từ 2017 đến quý IV/2022, giá chung cư sơ cấp toàn Hà Nội tăng trưởng trung bình 13,8% hàng năm. Trong đó, khu Đông mở rộng của Hà Nội có mức tăng giá nhiều nhất. Cụ thể, Văn Giang - Hưng Yên là khu vực có mức tăng giá cao nhất 29%/năm, tiếp theo đó là khu Đông Hà Nội (bao gồm Long Biên, Gia Lâm) tăng 16%/năm.
Có thể nhận thấy, sự tăng trưởng và sức hút của phía Đông Thủ đô là kết quả tất yếu của quá trình đô thị hóa mạnh mẽ cùng việc khởi động lại đồ án quy hoạch đô thị hai bên sông Hồng. Ngoài các cây cầu hiện hữu, hàng loạt các dự án cầu đang và sắp được triển khai trong thời gian tới như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu/hầm Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên sẽ gia tăng sự kết nối từ phía Đông tới trung tâm nội đô. Ngoài lợi thế về cơ sở hạ tầng đồng bộ thì bất động sản phía Đông Hà Nội, đặc biệt là những khu đô thị vệ tinh đa tiện ích còn hấp dẫn khách hàng bởi mật độ cư dân thấp, môi trường sống xanh trong lành cùng nhiều dư địa phát triển trong tương lai.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định, khi dự án đường vành đai 4 và hệ thống cầu vượt sông Hồng được hoàn chỉnh thì việc kết nối với nội thành và kết nối vùng, kể cả liên tỉnh sẽ hết sức thuận lợi.
“Điều này đã tạo sức hút mới cho sản phẩm bất động sản khu Đông bởi cả việc được thụ hưởng những tiện ích phong phú, đầy đủ khi mua để ở, cũng như khả năng tăng giá nếu mua để đầu tư, hoặc mục đích mua để ở nhưng nếu khi cần bán thì cũng dễ thanh khoản và lợi nhuận cao.
Đặc biệt, phía Đông Hà Nội cũng là khu vực đã và đang phát triển các đại đô thị hiện đại theo xu hướng xanh - thông minh và tích hợp all in one - tất cả trong một nên đã khẳng định được vị thế của nó trong xu hướng sống hiện đại của tầng lớp cư dân mới”, ông Bùi Văn Doanh đánh giá.
Hiện nay, nhu cầu sống của tầng lớp cư dân mới ngày càng đòi hỏi cao hơn về chất lượng, do đó, các khu đô thị mới hiện nay đã phát triển cả thương mại - dịch vụ, văn phòng làm việc cùng nhiều tiện ích đồng bộ…, ngày càng hoàn thiện hơn theo hướng đô thị dịch vụ một cách đầy đủ và đa dạng. Có 2 yếu tố quan trọng khác cũng góp phần quyết định sự thành công và khả năng thu hút cư dân của một khu đô thị mới là:
Thứ nhất, vị trí của dự án cùng yếu tố hạ tầng thuận lợi giúp cư dân khu đô thị kết nối tốt với các khu vực khác, giải quyết tâm lý ngại đi xa bằng hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt.
Thứ hai, cách thức triển khai dự án của các chủ đầu tư thể hiện thông qua năng lực tài chính, kinh nghiệm và chuyên môn phát triển khu đô thị, năng lực làm đầy cư dân về sống với tốc độ nhanh nhất.
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết, một khu đô thị cao cấp phải quy tụ đầy đủ trung tâm mua sắm, công viên, không gian, tiện ích xanh, giao thông công cộng và nhiều cụm dân cư cao tầng, văn phòng và tổ hợp thương mại… Đồng thời, các khu đô thị mới phải hướng tới sự phát triển bền vững, kết hợp với yêu cầu phát triển của khu đô thị xanh và thông minh, tập trung xây dựng căn hộ theo thiết kế xanh, tiết kiệm năng lượng tối đa. Có thể thấy, việc phát triển về phía Đông trong thời gian qua là một xu hướng tốt vì đây là khu vực có quy hoạch bài bản theo quy chuẩn của đô thị hiện đại cao cấp.
“Đô thị hiện đại đòi hỏi giảm bớt mật độ xây dựng nhà ở để tập trung vào phát triển hạ tầng, không gian sống, dịch vụ, tiện ích, đảm bảo môi trường xanh sạch và hoạt động kết nối trong, ngoài khu vực. Với xu hướng cuộc sống mới hiện nay, ngôi nhà không chỉ để ở mà còn là nơi làm việc vì vậy ngôi nhà phải đáp ứng nhu cầu của một khu đô thị mới chất lượng cao”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh phân tích.
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang ngày càng tăng trưởng mạnh mẽ và thị trường bất động sản đang dần có những tín hiệu hồi phục nhờ những nỗ lực của Chính phủ, thì việc đầu tư cho các đại đô thị quy mô cùng hệ tiện ích hiện đại sẽ là những bước đi đúng đắn và thông minh. Có thể kỳ vọng rằng, trong tương lai thị trường nhà ở khu Đông, đặc biệt là các đô thị cao cấp không chỉ thiết lập những mặt bằng giá trị mới từ việc nâng cao chuẩn mực sống cho người dân mà còn là một thỏi nam châm “hút” cư dân dịch chuyển ra khỏi khu vực nội đô cũ. Từ đó giúp giảm tải áp lực dân cư và hình thành một đô thị vệ tinh hiện đại bậc nhất Thủ đô./.
