Xử lý sổ đỏ cấp sai: Nên để tồn tại hay thu hồi?

Mới đây, hàng nghìn sổ đỏ bất ngờ biến thành “vô giá trị” khi Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ban hành các thông báo và quyết định về việc thu hồi và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại hàng loạt dự án khu nhà ở hỗn hợp chung cư cao tầng. Thông tin này đã gây hoang mang dư luận.

Ngay sau đó, một lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội (Sở Tài nguyên và  Môi trường Hà Nội) cho biết sẽ tạm dừng việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở để rà soát, đồng thời xem xét, tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các cư dân.

Việc thu hồi sổ đỏ như vậy có đúng theo quy định của pháp luật? Vì sao trong quá trình thẩm định hồ sơ, giấy tờ đất đai không phát hiện sai sót và xử lý ngay? Đến bây giờ, quyết định “vô giá trị” hóa sổ đỏ của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội sẽ ảnh hưởng như thế nào đề quyền lợi của người dân? Cà phê cuối tuần PV luật sư Lê Văn Hồi - 

PV: Thưa luật sư, mới đây tại Hà Nội xảy ra trường hợp hàng nghìn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở bất ngờ bị thu hồi do dự án có nhiều sai phạm. Ông bình luận như thế nào về vấn đề này?

LS. Lê Văn Hồi: Dưới góc độ pháp luật, cần hiểu như sau, trước tiên, chủ đầu tư các dự án nhà chung cư có sai phạm trong quá trình thực hiện dẫn đến các căn hộ không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là "sổ đỏ").

Sau đó, các căn hộ không đủ điều kiện vẫn được cấp sổ đỏ, lỗi này thuộc về Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã có sai sót trong quá trình thẩm định hồ sơ.

Tiếp theo, khi tiến hành thanh tra các dự án và phát hiện sai sót trong việc cấp sổ đỏ thì tiến hành thu hồi, quy trình thu hồi sổ đỏ trong một số trường hợp không đúng quy định pháp luật khi không thông báo cho chủ hộ.

Gần đây nhất, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tạm dừng việc thu hồi sổ đỏ để tiến hành kiểm tra, rà soát và xem xét giải quyết cấp sổ đỏ cho người đã mua nhà. Quyết định này chỉ được đưa ra khi có nhiều ý kiến, quan điểm, yêu cầu giải trình về mặt pháp lý và hợp lý của sự việc.

Như vậy, chúng ta thấy những cái sai đến từ phía chủ đầu tư, đến từ cơ quan nhà nước nhưng cuối cùng người dân bỏ tiền mua căn hộ bị thu hồi sổ đỏ đang phải chịu thiệt hại lớn nhất.

Việc thu hồi sổ đỏ là có cơ sở vì được Luật Đất đai quy định. Mặc dù, cách tiến hành ở thời điểm hiện tại chưa đúng pháp luật khi không thông báo đến các chủ hộ. Nhưng rõ ràng, nhìn dưới góc độ của người dân thì quyền lợi của họ không được bảo vệ. Cách giải quyết cũng không thỏa đáng khi cơ quan nhà nước dường như xem những sai phạm hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư.

PV: Nếu sổ đỏ bị thu hồi thì quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng như thế nào thưa luật sư?

LS. Lê Văn Hồi: Tôi nghĩ rằng sự việc này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến những người dân bị thu hồi sổ đỏ. Họ không thể thực hiện các giao dịch đối với nhà ở như thế chấp tại ngân hàng, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… Khả năng được cấp sổ đỏ sau này cũng không chắc chắn.

Nhưng đây sẽ bài học cho người dân trong tương lai khi mua nhà phải chủ động tìm hiểu thông tin về tính pháp lý của dự án, về các quy định pháp luật liên quan để tự bảo vệ quyền lợi của mình, tránh những rủi ro sau này có thể xảy ra. Ngoài ra, việc đại diện chủ đầu tư bị khởi tố cũng sẽ là bài học cho các chủ đầu tư khác trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật, đặc biệt là pháp luật đất đai và nhà ở.

PV: Như luật sư vừa trao đổi, những cái sai đến từ phía chủ đầu tư, đến từ cơ quan nhà nước, và cuối cùng người dân bỏ tiền mua căn hộ bị thu hồi sổ đỏ. Luật sư có thể chia sẻ rõ hơn về vấn đề này?

LS. Lê Văn Hồi: Khi xem xét đến vấn đề trách nhiệm, chúng ta cần nhìn nhận rằng, việc cấp sổ đỏ thuộc quyền hạn của cơ quan nhà nước. Khi có yêu cầu cấp sổ đỏ, cơ quan này phải tiến hành thẩm định hồ sơ cấp sổ, khi phát hiện hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp có sai phạm thì cơ quan nhà nước không được cấp cho trường hợp này.

Mặc dù, chủ đầu tư thực hiện không đúng quy định của pháp luật xây dựng (chuyển đổi công năng và nâng tầng sai quy hoạch…) nhưng cơ quan chức năng không thể chỉ dựa vào mỗi hồ sơ của chủ đầu tư gửi đến mà phải có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý của dự án nói chung cũng như căn hộ nói riêng trước khi quyết định việc cấp hay không cấp sổ đỏ.

Việc thiếu sót trong quá trình cấp sổ đỏ của cơ quan nhà nước là nguyên nhân chính dẫn đến việc phải thu hồi hàng loạt sổ đỏ cấp sai trong thời gian vừa qua, không thể chỉ đổ lỗi cho chủ đầu tư. Vì thực hiện sai quy định của pháp luật hay khách hàng khi không kiểm tra đầy đủ pháp lý của dự án và tiến hành mua bán căn hộ.

Nếu cơ quan chức năng thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của mình ngay từ đầu thì đã không phải giải quyết vấn đề theo cách "đánh úp'' người dân như hiện nay. Điều mà chúng ta thấy bây giờ là sự lúng túng của Sở Tài nguyên và Môi trường, việc cấp sổ đỏ phải có quy trình chứ không phải muốn cấp là cấp, cấp sai thì thu hồi, quyết định thu hồi rồi dừng thu hồi.

Tất nhiên, tôi không phủ định cái sai của chủ đầu tư. Đặc biệt từ phía người dân trước khi quyết định mua bán căn hộ thì cần tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra cho chính bản thân mình.

PV: Theo luật sư, với sổ đỏ bị sai phạm, phương án xử lý nên là gì? Là thu hồi hay nên tiếp tục để tồn tại và vì sao nên lựa chọn phương án xử lý đó?

LS. Lê Văn Hồi: Việc những sổ đỏ được cấp có sai sót, theo tôi, khi biết được có sai phạm về mặt pháp luật, dù là lỗi của cơ quan hay tổ chức, cá nhân nào thì về nguyên tắc là buộc phải thu hồi. Tuy nhiên, quy trình thu hồi cũng cần tuân thủ pháp luật, đó là phải xem xét giải quyết cấp sổ đỏ để đảm bảo quyền lợi cho người dân - bên “ngay tình” (đã thanh toán cho chủ đầu tư, thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước) trong một giao dịch dân sự thông thường.

Từ đó, bất cứ giải pháp nào khi thực thi cũng cần đảm bảo được cả hai yếu tố: Tuân thủ quy định của pháp luật hiện hành và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân - những nạn nhân trong câu chuyện này. 

PV: Và theo luật sư, việc xử lý trách nhiệm của các bên liên quan sẽ như thế nào?

LS. Lê Văn Hồi: Nếu xem trách nhiệm liên quan đến hàng loạt sổ đỏ cấp sai thì Sở Tài nguyên và Môi trường phải chịu trách nhiệm vì đây là cơ quan có thẩm quyền cấp, cụ thể hơn cần xem xét những người thẩm định hồ sơ, người ký quyết định cấp sổ tại các dự án.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trách nhiệm pháp lý bao gồm: Trách nhiệm dân sự, trách nhiệm kỷ luật, trách nhiệm hành chính, trách nhiệm hình sự. Chúng ta cần dựa vào kết quả thanh tra, trên cơ sở đó để xác định mức độ trách nhiệm và tiến hành xử lý.

 PV: Thưa luật sư, rõ ràng pháp luật đã quy định rất đầy đủ về quy trình được cấp sổ đỏ và đã có những bộ phận chuyên trách được giao để thẩm định, phê quyệt quy trình này, nhưng tại sao ở nước ta hiện nay vẫn xảy ra nhiều trường hợp cấp sai phạm sổ đỏ? Theo ông, biện pháp nào có thể giải quyết triệt để vấn đề này?

LS. Lê Văn Hồi: Tôi nghĩ để góp phần thực hiện được mong ước này phụ thuộc rất nhiều yếu tố như sự nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật của các chủ đầu tư khi thực hiện xây dựng các dự án nhà ở, sự trung thực trong việc thực hiện thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ; cơ quan quản lý thực hiện tốt chức năng của mình trong việc rà soát, thẩm định pháp lý của dự án; khách hàng cần tích cực hơn trong việc tìm hiểu quy định của pháp luật hiện hành hoặc nhờ sự tư vấn của các đơn vị tư vấn pháp lý trước khi đưa ra quyết định lớn về tài chính để hạn chế rủi ro.

Quan trọng hơn hết là xử lý sự việc hiện nay đúng pháp luật và thỏa đáng để sao có sức răn đe đối với các bên liên quan để hạn chế các tái phạm tương tự có thể xảy ra trong tương lai.

Làm thế nào để câu chuyện "thu hồi sổ đỏ cấp sai" không còn là "mỗi Việt Nam như vậy" theo phát biểu của GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường? Theo nhìn nhận của tôi, phát biểu này hàm ý quy định Việt Nam đi ngược với thông lệ của thế giới.

Có thể là bởi trách nhiệm của việc cấp sổ đỏ cấp sai thuộc về cấp có thẩm quyền cấp sổ đỏ nhưng khi phát hiện ra thì lại thu hồi (việc cấp lại sổ đỏ cho trường hợp bị thu hồi là rất khó), xâm phạm trực tiếp đến quyền lợi của người dân.

Đáng lẽ cần xử lý sai phạm của chủ đầu tư trước khi vội vã thu hồi sổ đỏ gây ra nhiều hệ lụy cho người dân, cho bên liên quan như ngân hàng khi người dân thực hiện các thế chấp cũng như quy định cho phép thu hồi sổ đỏ do việc cấp sai là không bảo vệ được quyền lợi chính đáng cho người dân.

Giải pháp khả dĩ theo quan điểm của tôi là bỏ quy định việc cơ quan quản lý được thu hồi sổ đỏ khi chính cơ quan quản lý thực hiện không đúng chức năng và quyền hạn của mình khi cấp sai. Thay vào đó cần các quy định trực tiếp về trách nhiệm của các cơ quan quản lý trong trường hợp này và bổ sung các quy định để bảo vệ bên ngay tình trong giao dịch dân sự.

- Cảm ơn luật sư đã chia sẻ!