Đề xuất xem xét lại quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp
Dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp do chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và các thửa đất rạch, bờ đất, kênh mương nội đồng do Nhà nước quản lý, thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, có hình dạng bất định hình, nằm rải rác, xen cài trong dự án.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dự án nhà ở phải chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống pháp luật về đất đai, về quy hoạch đô thị, về xây dựng, về nhà ở, về đầu tư, về kinh doanh bất động sản… theo các quy trình thủ tục hành chính khác nhau.
Hiện nay, UBND TP.HCM đang xem xét quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Dự kiến sau Bước 3: Giao thuê đất dự án cho doanh nghiệp, thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện song song các thủ tục xác định giá đất; thẩm định tiền sử dụng đất; quyết định tiền sử dụng đất dự án; doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất; quyết định chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư; cấp Giấy phép xây dựng cho dự án; xác định thời gian cụ thể để thực hiện các thủ tục hành chính.
HoREA cho rằng với quy trình này, thực chất doanh nghiệp vẫn phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất dự án, rồi mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp Giấy phép xây dựng, mới được thi công. Quy trình tính tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, thì quy trình cấp Giấy phép xây dựng và khởi công dự án cũng phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy trình công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở cũng phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì mới đảm bảo nguyên tắc thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật.
Quy trình này nếu được UBND TP.HCM thông qua, thì không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, làm chậm quá trình triển khai thực hiện dự án, làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà mà người mua nhà phải gánh chịu. Bởi lẽ, pháp luật về xây dựng không quy định doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất rồi mới được thi công các công trình của dự án.
Đồng thời, pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản chỉ quy định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (nộp tiền sử dụng đất) trong 02 trường hợp: Trước khi lập thủ tục xin cấp “sổ đỏ” dự án và trước khi bán nhà ở có sẵn, hoặc nhà ở hình thành trong tương lai.
Do đó, HoREA đề nghị UBND TP.HCM quan tâm, cân nhắc kỹ trước khi quyết định. Đồng thời, đề nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành rà soát và hướng dẫn ban hành “Quy trình chuẩn” về đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp để thống nhất thực hiện tại các địa phương.
Kiến nghị giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất
Theo HoREA, Nghị định 41/2020/NĐ-CP của Chính phủ về gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất, nhưng chưa quy định việc giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất. Đối với doanh nghiệp, tiền sử dụng đất chiếm tỷ lệ lớn trong dự án nhà ở. Nếu phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm hiện nay, trong lúc bị sụt giảm mạnh doanh thu hoặc không có doanh thu, thì doanh nghiệp càng thêm khó khăn.
Đối với các cá nhân, hộ gia đình, trước đây khi được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính sẽ được ghi nợ tiền sử dụng đất.
Nhưng kể từ ngày 10/12/2019, khoản 1 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP quy định chỉ có các hộ gia đình, cá nhân là người có công với cách mạng; hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số; hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Hiện nay, nếu cá nhân, hộ gia đình phải nộp tiền sử dụng đất để hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, thì khoản tiền này có giá trị rất lớn, trong lúc hầu hết các cá nhân, hộ gia đình đều khó khăn và đang phải vất vả đối phó với đại dịch.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét, chấp thuận cho giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất dự án đối với doanh nghiệp có số nợ tiền sử dụng đất phải nộp phát sinh trong các tháng 03-06/2020 (sau 90 ngày kể từ ngày có Thông báo nộp tiền sử dụng đất) được giãn tiến độ 05 tháng, tương tự quy định giãn thuế của Nghị định 41/2020/NĐ-CP. HoREA kiến nghị Chính phủ chấp thuận cho cá nhân, hộ gia đình cũng được giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất 12 tháng, khi hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.
Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất UBND TP.HCM hỗ trợ, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng bền vững sau đại dịch. Đề nghị UBND TP.HCM cân nhắc, ban hành quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội có quỹ đất hỗn hợp, phù hợp với các quy định pháp luật và phù hợp thực tiễn (đã nêu tại Mục 4.4 của văn bản này). Đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo các sở, ngành đẩy nhanh tiến độ thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, đồng thời giải quyết dứt điểm việc tính tiền sử dụng đất, đối với phần diện tích tầng hầm vượt ra ngoài diện tích khối đế xây dựng của tòa nhà chung cư dự án nhà ở thương mại, để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và được làm sổ đỏ cho người mua nhà.
Đối với trường hợp dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (bổ sung), do điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, dẫn đến việc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chậm xác định tiền sử dụng đất (bổ sung), dẫn đến thiệt hại quyền lợi của người mua nhà, Hiệp hội đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường ưu tiên cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở ("sổ đỏ") cho khách hàng mua căn hộ chung cư của dự án, với điều kiện chủ đầu tư có văn bản đề nghị cấp sổ đỏ cho khách hàng và cam kết thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung.
