Cho phép người nước ngoài được sở hữu cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư tại Việt Nam
PV: Thưa ông, ngày 14/4/2023, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã ký Tờ trình số 119/TTr-CP thay mặt Chính phủ trình Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Ông có thể cho biết, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) có những điểm mới nào so với Luật Nhà ở 2014?
Ông Hoàng Hải: Theo Tờ trình số 119/TTr-CP, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện có 4 nội dung có những điều chỉnh mới so Luật Nhà ở 2014, gồm: Quy định về sở hữu nhà chung cư; quy định về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam; quy định về hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại; quy định về chính sách nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang.
Trong đó, quy định về chính sách nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang có 8 điểm mới.
Thứ nhất là quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội;
Thứ hai là lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội;
Thứ ba là sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội;
Thứ tư là bổ sung quy định về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội;
Thứ năm là bổ sung quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội;
Thứ sáu là sửa đổi, bổ sung quy định về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng;
Thứ bảy là nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội;
Thứ tám là bổ sung mới 02 mục quy định về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang.
PV: Quy định về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là một trong những nội dung đang được dư luận đặc biệt quan tâm. Ông có thể chia sẻ quan điểm của Bộ Xây dựng trong vấn đề này?
Ông Hoàng Hải: Trong quá trình soạn thảo, chúng tôi đã nhận được rất nhiều ý kiến của Uỷ ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài cũng như Bộ Ngoại giao liên quan đến sở hữu nhà ở của cá nhân người nước ngoài tại Việt Nam cũng như người Việt Nam tại nước ngoài.
Thật ra, Luật Nhà ở hiện hành đã có quy định cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư) tại các khu vực được phép sở hữu nhà ở và người mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Hiện nay, cả nước đã có 3.035 tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tập trung chủ yếu tại các tỉnh, thành phố lớn như: Hà Nội (1.765), TP. Hồ Chí Minh (850), Bắc Ninh (110), Bình Dương (210), Bà Rịa-Vũng Tàu (50),...
Như vậy, kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực cho đến nay, số lượng cá nhân, tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã tăng lên đáng kể. Qua đó cho thấy, việc Luật Nhà ở 2014 quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở với các điều kiện được mở rộng về phạm vi, đối tượng, loại nhà, số lượng nhà ở được mua… đã tạo điều kiện thuận lợi thu hút và thúc đẩy phát triển đầu tư, du lịch và dịch vụ, phát triển thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, phù hợp với thông lệ quốc tế, thu hút dòng vốn nước ngoài vào Việt Nam.
Vì vậy, tại dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), quan điểm của Bộ Xây dựng vẫn đề nghị Chính phủ cho phép giữ nguyên việc cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng được sử dụng đất tại Việt Nam. Nghị quyết số 18-NQ/TW cũng không đề cập đến việc sử dụng đất của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Vì vậy, vấn đề này vẫn phải bàn thảo nhiều trong thời gian tới.
Tạo điều kiện thông thoáng cho các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án
PV: Đối với quy định về hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, ông có thể cho biết điểm mới của quy định này tại dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)?
Ông Hoàng Hải: Để phát triển nhà ở thì cần phải có đất. Do đó, việc mở rộng các hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại là cần thiết.
Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũ chỉ nói, để phát triển nhà ở thương mại cần có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và đất khác.
Tuy nhiên, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới, Bộ Xây dựng đã chỉnh lý nội dung này theo hướng mở rộng thêm hai hình thức khác.
Đó là có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất trên theo quy định của pháp luật đất đai.
Tuy nhiên, hai nội dung này được bổ sung vẫn chưa đồng bộ với Luật Đất đai. Vì vậy, mong rằng Uỷ Ban Kinh tế, Uỷ Ban Quốc hội có sự xem xét để đảm bảo sự đồng bộ giữa các luật nhắm hướng đến bảo vệ quyền lợi các chủ thể trên thị trường cũng như tháo gỡ các khó khăn cho thị trường hiện nay, thúc đẩy bất động sản phát triển.
Tôi cho rằng, nếu hai hình thức sử dụng đất được bổ sung sẽ tạo điều kiện thông thoáng cho các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án, tạo nguồn cung nhà ở thương mại dồi dào, đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, hạn chế được các chủ đầu tư yếu kém về năng lực khi thực hiện dự án.
PV: Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có nhiều điều chỉnh đối với nội dung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhằm khuyến khích phân khúc này được đẩy mạnh phát triển, giúp giải quyết bài toán an sinh xã hội cho đại bộ phận người dân hiện nay. Nhờ ông chia sẻ cụ thể những điều chỉnh thuộc vấn đề này?
Ông Hoàng Hải: Những điều chỉnh trong chính sách nhà ở xã hội chiếm đến 60% điểm mới của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Điều này cho thấy, nhà ở xã hội là vấn đề cực kỳ được quan tâm sửa đổi và hoàn toàn phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước về việc đẩy mạnh các loại nhà ở có giá phù hợp, giúp tất cả người dân có quyền được sở hữu nhà ở.
Theo đó, có 7 nội dung về chính sách nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được điều chỉnh mới. Và 7 nội dung này chính là những vướng mắc cố hữu về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong nhiều năm qua.
Trong đó, vấn đề quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội là một trong những vấn đề quan trọng. Trước đây, chúng ta có quy định chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại thuộc khu đô thị từ cấp III trở lên để phát triển nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, theo khảo sát của chúng tôi, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn qua vẫn còn thiếu. Nhà nước mới quy hoạch bố trí được 3.359,07ha, đạt 36,34% so với nhu cầu đến năm 2020.
Do đó, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chúng tôi không quy định chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại phải bố trí 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, song trách nhiệm bố trí quỹ đất thuộc về địa phương, UBND cấp tỉnh.
Đồng thời, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp việc dành một tỷ lệ nhất định nguồn tiền thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để thực hiện công tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, dự án nhà lưu trú công nhân trên phạm vi địa bàn.
Vấn đề lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cũng là vấn đề có sự điều chỉnh mới tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được rất nhiều người quan tâm.
Theo quy định hiện nay, việc lựa chọn chủ đầu tư thường rất lâu và rất vướng mắc. Khảo sát của chúng tôi cho thấy, có dự án mất đến 3 năm để hoàn thành thủ tục lựa chọn chủ đầu tư. Rõ ràng là quá lâu so với tính cấp thiết về nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay.
Vì vậy, dự thảo Luật đã nói rõ, trường hợp UBND cấp tỉnh thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua thì UBND tỉnh xác định chủ đầu tư theo đề nghị của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng.
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo hình thức chỉ định theo pháp luật về nhà ở hoặc đấu thấu theo pháp luật về đấu thầu.
Ngoài hai nội dung trên, dự thảo Luật còn sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội; về hình thức phát triển nhà ở xã hội; về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng; nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội.
Kỳ vọng tác động tích cực tới thị trường bất động sản
PV: Ông đánh giá như thế nào về những điểm mới tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đối với sự phát triển của thị trường bất động sản?
Ông Hoàng Hải: Tôi cho rằng, sẽ có hai tác động lớn, gồm tác động về kinh tế và tác động về xã hội.
Về kinh tế, việc sửa đổi, bổ sung một số quy định trong chính sách sở hữu nhà ở (như quy định đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, quy định rõ quyền của cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở...) có tác động tích cực trong việc thể hiện rõ vai trò, trách nhiệm của Nhà nước, tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ đối với tài sản là nhà ở và khuyến khích thu hút đầu tư nước ngoài.
Việc sửa đổi, bổ sung các hình thức sử dụng đất đảm bảo thống nhất với pháp luật liên quan sẽ tạo điều kiện thông thoáng cho các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án, tạo nguồn cung nhà ở thương mại dồi dào, để đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, hạn chế được các chủ đầu tư yếu kém về năng lực khi thực hiện dự án. Từ đó, góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở đảm bảo cân đối cung - cầu, tránh tình trạng thị trường phát triển nóng, bất thường, gây lạm phát kinh tế.
Hệ thống tài chính nhà ở cũng được hoàn thiện theo hướng ổn định và dài hạn, giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước, đồng thời đảm bảo nguồn vốn phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng chính sách.
Về tác động xã hội, việc quy định rõ và bổ sung đầy đủ các quyền và nghĩa của chủ sở hữu góp phần hạn chế các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở, góp phần tạo sự ổn định trật tự xã hội.
Các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài được luật hóa theo hướng rõ ràng, cụ thể tạo sự yên tâm về điều kiện sinh sống làm việc tại Việt Nam, góp phần thu hút đầu tư nước ngoài, phù hợp với thông lệ quốc tế mà không ảnh hưởng đến chính sách nhà ở cho các đối tượng xã hội.
Từ đó, tạo cơ hội cho đa số người dân đặc biệt là người có thu nhập thấp, trung bình tại khu vực đô thị có khả năng tiếp cận nhà ở một cách đa dạng thông qua việc mua, thuê, thuê mua nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.
Khi kinh tế và xã hội đều ổn định và phát triển, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ được thúc đẩy, ngày càng thể hiện tốt vai trò là lĩnh vực quan trọng hàng đầu đối với đất nước.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
