Mới đây, Báo Đầu tư đã nhận được văn bản cầu cứu của 30 khách hàng mua Dự án Khu dân cư Hưng Thịnh Cát Tường tại huyện Đức Hòa (tỉnh Long An). Trong đơn mà 30 khách hàng đồng ký tên nêu rõ: năm 2017, Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng bất động sản Hưng Thịnh (gọi tắt là Công ty Hưng Thịnh) chào bán dự án mang tên Khu dân cư Hưng Thịnh Cát Tường. Dự án được Công ty Hưng Thịnh quảng cáo gồm 2 giai đoạn (giai đoạn I: 9,4 ha, giai đoạn II: hơn 27 ha) và đã có quy hoạch 1/500.
Tại TP.HCM, từ đầu năm 2018 tới nay, doanh nghiệp “vẽ” ra nhiều dự án ma nhất không thể không kể tới Công ty cổ phần Tư vấn và đầu tư Angel Lina (gọi tắt là Công ty Angel Lina).
(Ảnh minh họa)
Điển hình như Dự án Khu dân cư Đỗ Xuân Hợp (phường Phước Long B, quận 9) bị nhiều khách hàng “tố” đã ký hợp đồng góp vốn với Công ty Angel Lina vào thời điểm tháng 5/2018. Công ty Angel Lina cam kết 12 tháng (sau ký hợp đồng) sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng, nhưng tới nay, cái được gọi là dự án vẫn chỉ là khu đất cỏ mọc um tùm.
Hiện đã có hàng ngàn người mua đất ở 10 dự án của Angel Lina tố cáo công ty này lừa đảo.
Lùm xùm nhất trong thời gian qua phải kể tới vụ việc liên quan tới Công ty Alibaba với 14 dự án ma. Điều lạ kỳ đó là dù đã có cảnh báo, song những dự án ma vẫn liên tiếp xuất hiện.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM đã chỉ ra 11 nguyên nhân khiến dự án ma vẫn ngang nhiên xuất hiện.
Thứ nhất, do sự phát triển của công nghệ (các mạng xã hội phát triển như facebook, zalo, viber…) nên việc tiếp cận người dân dễ dàng hơn và ít chi phí hơn. Nếu chỉ xác suất nhỏ như 1/1.000 thì những sự tiếp cận này vẫn hiệu quả đối với các môi giới. Chính vì vậy, nhiều người tham gia vào các giao dịch với các dự án ma, kể cả những người chưa từng đầu tư bất động sản chỉ có ít tiền cũng được tiếp thị và bị lôi kéo. Trước đây là tiếp thị chỉ nhắm đến khách hàng có khả năng với phương thức gọi điện, trực tiếp, dán tờ quảng cáo, phát tờ rơi.
Thứ hai, trong môi trường thông tin, người dân không biết sàng lọc thông tin, dễ bị lôi kéo vào các kiểu tiếp thị chào mời miễn phí hoặc tặng quà nhưng rơi vào bẫy lúc nào không hay. Đa số nhiều người khi tham gia không mang tiền mặt đi nhưng khi bị dụ dỗ thì bị kèm về nhà lấy tiền, quẹt thẻ,….
Thứ ba, người dân không am hiểu về pháp lý dự án bất động sản là gì, chỉ nghe nhân viên và công ty đó tuyên bố dự án. Họ cũng chưa nhìn thấy pháp lý bất kỳ dự án nào nên không khả năng phân biệt giữa giả và thật. Thực tế, sự thay đổi pháp luật, ngay cả chuyên gia cũng không nắm được về pháp lý dự án và qua các thời kỳ.
Thứ tư, các chiêu tiếp thị đã được nâng cao, quy mô lớn, công ty có trụ sở to, nhân viên nhiều, có quần áo đồng phục nên chuyên nghiệp, nhiều xe ô tô, có sự lừa dối như cứ ký hợp đồng khi cần có thể được nhân viên giới thiệu khách khác, công ty thu mua lại. Trong quá trình giao dịch có "chim mồi", có thuê người nổi tiếng, lập các trang hoạt động như báo chí, đăng các bài viết như báo chí (ngoài phạm vi kinh doanh của công ty: đưa tin, nhận định thị trường,..), thuê địa điểm tổ chức các sự kiện nhưng nội dung không đúng (Ví dụ: mở bán dự án ma nhưng nhà hàng đó không bị xử phạt).
Ngoài ra, kiểu khoán cho nhân viên tự kiếm khách và tự chịu ăn hoa hồng trên giao dịch thành công nên công ty chỉ bỏ 1 - 2 tháng lương cơ bản (5 - 10 triệu đồng) sẽ sàng lọc được nhân viên giỏi giao dịch. Mặt khác, khi là nhân viên công ty, họ bắt mua sản phẩm để chung hội chung thuyền, hứa thưởng cổ phần nhưng các cổ phần này chỉ là ảo (phát hành nhưng không nộp tiền phát hành).
Chi nhánh Công ty cổ phần địa ốc Alibaba tại xã Long Phước (huyện Long Thành) được xây dựng trên đất nông nghiệp đang buộc tháo dỡ.
Thứ năm, thăm quan thực tế có sự đầu tư hạ tầng: đường, vỉa hè, có bảng treo dự án, trên khu đất nên phần lớn những người không am hiểu thường tin điều đó, trăm nghe không bằng một thấy (cho dù có đọc các tài liệu văn bản cũng không hiểu).
Thứ sáu, việc xử lý của các cơ quan nhà nước không kịp thời và không nghiêm, có tình trạng bỏ mặc cho vi phạm hoành hành, nhiều dấu hiệu bao che.
Thứ bảy, thị trường bất động sản trong 3 - 4 năm nay đang tăng nóng, nhiều người giàu lên vì bất động sản mà làm ngành nghề khác không thể làm được. Nhiều người không biết về bất động sản cũng đi tìm vận may. Đây cũng là nguyên nhân chính mà nhiều người tham gia.
Thứ tám, việc đầu tư để lướt sóng, nên người tham gia không quan tâm việc sử dụng, chỉ mong muốn là ký hợp đồng mua rồi lại nhờ môi giới bán cho người khác để kiếm lời. Sản phẩm trên thực tế chỉ là bánh vẽ để dễ dàng giao dịch, là cớ để giao dịch. Họ nhận thức rõ sản phẩm ảo nhưng luôn tâm lý là sẽ bán cho người khác ôm. Đây cũng là lý do chính các khách hàng cũng không quan tâm dự án ma hay dự án thật.
Thứ chín, việc phân lô đất nền của cá nhân chưa có thủ tục cụ thể, chỉ biết là chuyển mục đích sử dụng đất và xin phép xây dựng. Việc tạo ra các dự án ma dễ dàng hơn, thậm chí chỉ cần ít tiền làm quảng cáo và bán hàng mà không cần đầu tư hay thủ tục như đối với nhà chung cư. Đây là nguyên nhân chính gần như các dự án ma đều là đất cá nhân định phân lô.
Thứ mười, các công ty bán dự án ma, nếu khách đã ký hợp đồng và giao tiền thì họ không chịu trả, cho dù kể cả kiện ra tòa. Nếu muốn lấy lại tiền thì công ty cũng giải quyết là phải chịu phạt 20% - 30%. Số tiền phạt này là nguồn sống chính của công ty.
Ví dụ, mua nền 500 triệu đồng và chấp nhận chịu phạt 30% là 150 triệu. Số tiền này lợi nhuận quá lớn cho công ty. Với một lô đất họ bán cho nhiều người thì một lô có thể sinh ra nhiều khoản phạt như vậy. Công ty "ăn" tiền phạt hủy hợp đồng còn lời hơn cả việc thực hiện, cứ mỗi đợt làm mới và mở bán để kiếm lượt khách hàng mới. Cơ chế giống như đa cấp, hàng hóa chỉ là cớ.
Thứ mười một, với các hình thức này, rõ ràng là lừa khách hàng nhưng công an cứ vịn theo là có văn bản giao dịch nên đây chỉ là tranh chấp dân sự. Trong khi đó, Bộ Luật Hình sự cũng quy định rõ việc dùng chiêu trò đưa ra giao dịch chỉ là cớ để chiếm đoạt tiền của khách hàng. Với các dạng này chỉ chờ đến đỉnh điểm 5 - 6 năm như Công ty Thiên Ngọc Minh Uy lúc đó mới khởi tố nhưng khi đó chủ mưu đã lấy hết tài sản và đã trốn.
