Thị trường bất động sản đã đi gần hết chặng đường của năm 2020, với tác động của nhiều yếu tố khách quan, đặc biệt là dịch bệnh. Những yếu tố ấy đã khiến cho thị trường có giai đoạn thăng trầm, sự phân hóa nhất định.
Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia tài chính ngân hàng, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia để có góc nhìn bao quát hơn về năm 2020 đã qua cũng như đưa ra những dự báo cho năm 2021 sắp tới.
PV: Thưa TS. Cấn Văn Lực, nếu dành 3 cụm từ để nói về thị trường năm qua thì 3 cụm từ đó của ông là gì?
TS. Cấn Văn Lực: Tôi không nói 3 cụm từ mà xin nói 3 câu. Thứ nhất, 2020 là một năm nhiều nốt trầm với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Quý I và quý II có những suy giảm đáng kể, tuy nhiên, sự phục hồi xuất hiện từ quý III và quý IV tình hình sẽ tốt hơn.
Thứ hai, trong 2020, thị trường bất động sản chứng kiến sự lệch pha về thanh khoản và giá cả. Thanh khoản ở mức thấp, nhưng giá không giảm, thậm chí có phân khúc còn tăng nhẹ. Lý do chủ yếu là còn thiếu nguồn cung và dòng tiền còn đổ về những phân khúc này.
Thứ ba, 2020 là một năm tái cấu trúc mạnh mẽ về cả quan hệ cung - cầu, về sản phẩm, về đầu tư công nghệ, mô thức hoạt động và chiến lược kinh doanh. Nguyên nhân là do tâm lý, hành vi đầu tư, tiêu dùng và nhu cầu của người dân, doanh nghiệp thay đổi khá mạnh ở giai đoạn trong và sau dịch Covid-19, cùng với đó là các biến động về hội nhập, địa chính trị và biến đổi khí hậu toàn cầu.
PV: Thưa chuyên gia, ngoài những tóm tắt ông đã nêu, thì năm 2020 có phải là năm chứng kiến rõ nhất làn sóng dịch chuyển đầu tư của các nhà đầu tư đến những vùng đất mới hay không? Phải chăng đây chính là sự chọn lọc nhóm đầu tư tiềm năng?
TS. Cấn Văn Lực: Thực ra, xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư đã và đang diễn ra trong mấy năm vừa qua, nhất là từ khi có chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Tuy nhiên, năm nay, dịch bệnh Covid-19 đã xúc tác, thúc đẩy tiến trình này nhanh hơn, sang các nước Asean, trong đó có Việt Nam.
Việt Nam được đánh giá là một trong những địa điểm rất tiềm năng, chính vì vậy, Việt Nam cần sàng lọc nhà đầu tư theo chủ trương chung hiện nay. Đồng thời, sớm hoàn thiện thể chế mà thực chất là môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cấp cơ sở hạ tầng nhất là hạ tầng khu công nghiệp và dịch vụ đi kèm để nâng cao năng lực hấp thụ cũng như sàng lọc dòng vốn đầu tư này.
PV: Có thể thấy, sau những tác động từ dịch bệnh thì nhu cầu của phân khúc hạng sang ngày càng cao hơn, tuy nhiên, con số hàng tồn kho của phân khúc này lại phản ánh điều ngược lại. Vậy, đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này và giải pháp là gì, thưa ông?
TS. Cấn Văn Lực: Tôi cho rằng có 3 nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng tồn kho. Trước hết, nhiều sản phẩm trên thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển theo hướng tự phát, thiếu quy hoạch, dẫn đến quan hệ cung, cầu ở một số phân khúc mất cân xứng, và bao gồm cả phân khúc hạng sang.
Thứ hai, giá bất động sản Việt Nam dù đã tăng ít hơn hoặc chững lại trong thời gian gần đây nhưng vẫn còn cao so với mức thu nhập của người dân.
Thứ ba, sản phẩm bất động sản ngày càng đa dạng, phong phú khiến nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn.
Về giải pháp, tôi cho rằng, cần tập trung giải quyết 3 nguyên nhân chính nêu trên, trong đó, phải nắn chỉnh quan hệ cung - cầu, công tác quy hoạch, thông tin thị trường cần làm tốt hơn. Và đặc biệt, phấn đấu để giá bất động sản hợp lý hơn, trong đó, giảm chi phí trung gian, chi phí giao dịch trong nền kinh tế.
PV: Có một vấn đề cũng rất đáng chú ý trong năm 2020, đó là dù lãi suất tiền gửi và cho vay đều giảm, nhưng thực tế thì dòng tiền vẫn đang thể hiện sự cẩn trọng và dè dặt khi đổ vào lĩnh vực bất động sản? Theo ông thì vì sao lại có tình trạng này?
TS. Cấn Văn Lực: Thực ra, dòng vốn FDI đổ vào bất động sản phục hồi rất tích cực. Số liệu báo cáo của Bộ Kế hoạch và đầu tư cho hay, vốn FDI vào bất động sản trong quý III/2020 đã tăng 400% so với quý II/2020.
Tính chung 9 tháng đầu năm, có khoảng 3,2 tỷ USD vốn FDI đăng ký và góp, mua cổ phần vào bất động sản, chiếm khoảng gần 15%, đứng thứ 3 trong các lĩnh vực thu hút FDI vào Việt Nam.
Tất nhiên, thị trường bất động sản cũng là một trong những lĩnh vực chịu tác động mạnh bởi dịch Covid-19, biểu hiện bằng việc giá cổ phiếu ngành này giảm khoảng 5% (so với mức giảm 2,2% của toàn thị trường….) trong 10 tháng đầu năm, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tạm đóng cửa, ngừng hoạt động gấp 2,2 lần so với cùng kỳ năm 2019.
Tín dụng bất động sản tăng khoảng 2% từ đầu năm đến hết tháng 9/2020, thấp hơn so với mức tăng 6,1% của toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.
Tuy nhiên, cũng có nhóm người tiêu dùng sẵn sàng dùng tiền để mua nhà hoặc vay ngân hàng để mua nhà thời gian qua, trong bối cảnh lãi suất giảm và chủ đầu tư đưa ra các gói bán hàng hấp dẫn.
PV: Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước gửi Quốc hội mới đây, đến thời điểm hiện tại tổng dư nợ tín dụng với toàn nền kinh tế là 8,3 triệu tỷ đồng, riêng đối với lĩnh vực bất động sản vào khoảng 1,6 triệu tỷ đồng chiếm hơn 19% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, trong đó, dư nợ tín dụng phục vụ nhu cầu về nhà ở chiếm tỷ trọng khoảng 63% dư nợ tín dụng bất động sản. Theo ông, con số 19% có phải là cao? Theo kinh nghiệm quốc tế, tỷ lệ này ở mức nào là hợp lý? Dự báo năm 2021, tỷ lệ này sẽ ra sao?
TS. Cấn Văn Lực: Tỷ lệ 19% cao hay thấp tùy thuộc vào đặc điểm, mức độ phát triển của quốc gia đó, với những quốc gia đang phát triển như Việt Nam và văn hóa vay đầu tư bất động sản thay đổi, thì mức này là còn thấp.
Ví dụ như ở một số quốc gia phát triển như Hàn Quốc, Mỹ, Úc... cho vay bất động sản nhà ở có thể chiếm đến 25 - 30% tổng dư nợ. Tại Việt Nam, cho vay bất động sản nhà ở hiện tương đương khoảng 12,5% tổng dư nợ, còn lại 7% tổng dư nợ là cho vay kinh doanh bất động sản.
Trong năm 2021, cơ cấu này dự báo sẽ chưa có nhiều thay đổi, nhưng cho vay bất động sản nhà ở và khu công nghiệp sẽ có chiều hướng tăng nhanh hơn so với cho vay bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
Đối với cho vay bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, còn tiềm năng nhưng không nhiều như bất động sản nhà ở hay bất động sản công nghiệp bởi phân khúc này hiện đang chững lại, chủ yếu do tác động của dịch bệnh Covid-19 và đầu tư phân khúc này đòi hỏi trường vốn trong khi vốn tín dụng của hệ thống ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn và trung hạn.
Ở các nước, chủ đầu tư thường huy động từ vốn tự có, phát hành trái phiếu và vốn của nhà đầu tư, quỹ đầu tư để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!
