Báo cáo ngành công bố cuối tháng 11 vừa qua của Công ty Chứng khoán VNDirect đã nâng khuyến nghị ngành bất động sản từ trung tính lên tích cực. Điều này theo VNDirect là nhằm phản ánh đà phục hồi vững chắc của thị trường trong năm 2021 nhờ các yếu tố sau:
Thứ nhất, kinh tế vĩ mô sẽ phục hồi trên diện rộng. Cụ thể, nhóm nghiên cứu VNDirect dự báo GDP của Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng khoảng 7,1% trong năm 2021.
Thứ hai là nhu cầu nhà ở được thúc đẩy bởi lãi suất vay mua thế chấp ở thấp chưa từng có.
Thứ ba là nguồn cung mới tăng lên nhờ tháo gỡ các nút thắt pháp lý.
Trên cơ sở đó, VNDirect cũng đã chỉ ra 3 xu hướng dự đoán sẽ định hình thị trường bất động sản năm 2021, đó là: Kết quả khả quan của thị trường bất động sản liền thổ các tỉnh lân cận Hà Nội và TP.HCM nhờ các dự án phát triển cơ sở hạ tầng đang diễn ra; thị trường bất động sản Bình Dương trở thành điểm nóng và các thương vụ M&A sẽ giúp thị trường năm 2021 sôi động hơn.
Bất động sản liền thổ các tỉnh lân cận TP.HCM và Hà Nội duy trì kết quả khả quan
Báo cáo VNDirect nêu: "Chúng tôi tin rằng xu hướng 'di cư' đến các tỉnh lân cận TP.HCM và Hà Nội sẽ tiếp tục là xu hướng chính trong năm 2021, chủ yếu do giá bán tại các khu vực này vẫn ở mức thấp hơn, tương đương giá bán tại các khu vực trung tâm 4 - 5 năm trước đây. Do đó, khu vực này hứa hẹn một tiềm năng sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư do các chủ đầu tư mua đất ở đây có chi phí thấp hơn các khu trung tâm".
Ngoài ra, những dấu hiệu tích cực về hoạt động đầu tư công trong năm 2020, đặc biệt là việc phát triển cơ sở hạ tầng cũng có khả năng kích cầu bất động sản.
Năm 2020, Chính phủ đã đề xuất chi ngân sách cho đầu tư công 2,75 triệu tỷ (119,56 tỷ USD) cho giai đoạn 2021 - 2025, tăng 37,5% so với giai đoạn 2016 - 2020, phê duyệt mở rộng tuyến đường cao tốc TP.HCM - Long Thành và khởi công xây dựng đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết vào tháng 9/2020.
Tại TP.HCM, việc mở rộng đường cao tốc đến khu vực phía Tây và ven biển với các dự án hạ tầng đang triển khai như Bến Lức - Long Thành, Dầu Giây - Phan Thiết đã nâng giá đất tại một số khu vực như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Phan Thiết, Bình Thuận và Đồng Nai lên 50 - 100% trong vòng một năm.
Theo VNDirect, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn tại các khu vực này sẽ được hưởng lợi từ giá đất tăng. Một số dự án có thể sẽ ra mắt năm 2021 bao gồm Gem Sky World tại Đồng Nai với khoảng 4.000 căn; NovaWorld Phan Thiết; Aqua City, Waterfront tại Đồng Nai; Southgate giai đoạn 2 tại Long An.
Tương tự như TP.HCM, các dự án lớn ở các tỉnh lân cận Hà Nội cũng được kỳ vọng sẽ chiếm lĩnh thị trường. Hải Phòng, Thái Nguyên, Hoà Lạc, Quảng Ninh là các khu vực được kỳ vọng sẽ bùng nổ nhu cầu nhờ việc mở rộng các tuyến đường cao tốc đến biên giới và ven biển ở miền Bắc cùng các tuyến đường cao tốc đang được xây dựng/quy hoạch như Vân Đồn - Móng Cái, Ninh Bình - Hải Phòng, Hữu Nghị - Chi Lăng.
Bình Dương đang trở thành một điểm nóng
Nổi lên như một trung tâm công nghiệp phía Nam Việt Nam với 28 khu công nghiệp cung cấp xấp xỉ 13.500ha bao gồm VSIP, Becamex, KCN Việt Hương, KCN Nam Tân Uyên,... Bình Dương đang nổi lên như một điểm sáng thu hút vốn FDI trong xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc.
Tính đến tháng 9/2020, Bình Dương đứng thứ 3 cả nước về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (sau TP.HCM và Hà Nội) với 3.855 dự án, thu hút tổng vốn đăng ký đạt 34,9 tỷ USD từ 65 quốc gia.
Theo Sở Xây dựng Bình Dương, tỉnh hiện đang có khả năng thu hút hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, công nhân, từ đó giúp tăng nhu cầu về căn hộ, đất nền và nhà phố từ phân khúc bình dân tới cao cấp trong bối cảnh mở rộng 34 KCN trong những năm tới.
Bình Dương không chỉ thu hút các chủ đầu tư hàng đầu trong nước như Vinhomes (VHM), Đất Xanh (DXG) và Phát Đạt (PDR) mà còn hấp dẫn các nhà phát triển nước ngoài như Sembcorp và Tokyu.
Một báo cáo công bố mới đây bởi CBRE đã chỉ ra rằng, trong 9 tháng đầu năm 2020, nguồn cung căn hộ mới tại Bình Dương đạt 8.289 căn, từ 8 dự án, chỉ kém 10% so với TP.HCM. Tỷ lệ hấp thụ tại Bình Dương đạt 96,6%, tương đương với TP.HCM nhờ nhu cầu cao tới từ các chuyên gia, kỹ sư và công nhân tại khu vực này.
Tính đến tháng 10/2020, giá căn hộ đã đạt xấp xỉ 30 - 40 triệu/m2, tăng đáng kể từ mức 20 - 25 triệu/m2 trong năm 2018.
Theo Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, 114 dự án khu dân cư đã được phê duyệt theo quy hoạch 1:500 trong 9 tháng đầu năm 2020, trong đó đáng chú ý phải kể đến dự án Đại Phúc City (19,6ha), dự án Suối Giữa (30,6ha), đô thị Bình Quới (34ha), khu dân cư Nam Tân Uyên (70ha), cung cấp tổng cộng 50.000 - 60.000 căn trong các năm tới.
Do đó, VNDirect kỳ vọng sẽ có 20.000 căn hộ chung cư mới được tung ra trong quý IV/2020 - 2021 tại Bình Dương từ các dự án Astral City (5.000 căn), Anderson Park (2.500 căn), Opal Sky View (1.500 căn), New Galaxy (khoảng 2.000 căn), The Emeral Gold View (khoảng 1.100 căn) và Opal Central Park (khoảng 8.500 căn).
Các thương vụ M&A sẽ giúp thị trường bất động sản năm 2021 sôi động hơn
Việc quá trình phê duyệt pháp lý kéo dài kể từ giữa năm 2018 và tác động của dịch bệnh Covid-19 đã khiến nhiều nhà phát triển có quy mô nhỏ đối mặt với các vấn đề tài chính. Tuy nhiên, điều này đã tạo cơ hội săn tìm đất cho các công ty bất động sản có tiềm lực mạnh về tài chính.
Ngoài ra, theo Colliers Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2020, có ít nhất 10 nhà phát triển nước ngoài mới từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc và Singapore tìm kiếm cơ hội gia nhập thị trường Việt Nam, một con số đáng ngạc nhiên khi so sánh với 12 - 15 nhà phát triển nước ngoài hiện tại - theo quan sát của nhóm nghiên cứu VNDirect. Cơ sở được đưa ra là nhờ vào việc Việt Nam đã kiểm soát tốt sự bùng phát đại dịch Covid-19 trong những tháng vừa qua.
Các thương vụ M&A, đặc biệt là việc chuyển nhượng các dự án thành phần trong các dự án có quy mô lớn được xem là giải pháp nhanh nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài bước chân vào thị trường Việt Nam và các nhà đầu tư trong nước mở rộng quỹ đất.
Theo quan sát của VNDirect, một số dự án từ các công ty lớn hiện đang trong quá trình đàm phán, một số đã hoàn tất đàm phán các điều khoản tài chính quan trọng trong quý IV/2020. "Chúng tôi kỳ vọng các thương vụ này sẽ được hoàn tất trong năm 2021 nhờ các cải tiến trong khuôn khổ pháp lý từ Luật Đầu tư mới năm 2020, có hiệu lực từ ngày 1/1/2021", báo cáo nêu.
Một ví dụ về thương vụ M&A nổi bật gần đây phải kể đến việc Novaland (NVL) hoàn tất thương vụ mua lại 286ha tại Đồng Nai, cùng một số thương vụ nhỏ lẻ với các địa phương, với tổng giá trị lên tới 1 tỷ USD.
Song song với những điểm tích cực nhìn nhận thấy, VNDirect cũng đề cập tới 2 yếu tố rủi ro giảm khuyến nghị. Đầu tiên là việc lãi suất vay mua nhà tăng lên trong bối cảnh lãi suất tăng, việc này có thể sẽ làm giảm lượng bán căn hộ phân khúc trung cấp. Tiếp đến là làn sóng Covid-19 mới có thể sẽ hạn chế các hoạt động bán hàng và tiếp thị./.
