Trong năm 2017, cơ quan quản lý nhà nước đã ban hành hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản. Trong đó, có nhiều luật quan trọng như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng... điều chỉnh phần lớn các hoạt động trong lĩnh vực này. Việc ban hành các văn bản pháp lý này có ý nghĩa rất quan trọng, trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển, làn sóng đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam vào trong vực này ngày càng gia tăng.
Có thể nói những chính sách và pháp luật về kinh doanh bất động sản đã bước đầu tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường bất động sản. Dưới đây là 5 chính sách có tác động rõ rệt nhất đến thị trường bất động sản năm 2017:
Quy định mới về bồi thường đất được giao không đúng thẩm quyền
Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 03/3/2017) sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai gồm: Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 47/2014/NĐ-CP đã bổ sung một số quy định về đất đai như:
Thu hồi đất đối với trường hợp: Không thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã bị cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không chấp hành.
Chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.
Cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê, đất thuê lại trả tiền thuê đất hàng năm.
Miễn tiền sử dụng đất dự án xây nhà ở xã hội trong khu kinh tế
Theo Nghị định 35/2017/ND-CP, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn phí tiền sử dụng đất bắt đầu tư 20/6/2017.
Theo đó, Chính phủ miễn tiền sử dụng đất đối với dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong khu kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phục vụ đời sống cho người lao động theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Việc xác định tiền sử dụng đất đối với các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu kinh tế để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê theo quy hoạch; được Nhà nước giao đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trong khu kinh tế thực hiện theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và các văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có).
Miễn tiền sử dụng đất đối với dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong khu kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phục vụ đời sống cho người lao động theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư được Nhà nước giao đất nộp hồ sơ miễn tiền sử dụng đất tại Ban quản lý Khu kinh tế trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất. Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ miễn tiền sử dụng đất, Ban quản lý Khu kinh tế xác định và ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất theo quy định.
Chủ đầu tư được trực tiếp quản lý dự án xây dựng dưới 15 tỷ
Điều này theo Nghị định 42/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều về quản lý dự án đầu tư xây dựng, có hiệu lực từ ngày 1/6/2017 quy định.
Theo quy định cũ, chủ đầu tư chỉ được trực tiếp quản lý đối với dự án cải tạo, sửa chữa, nâng cấp công trình xây dựng quy mô nhỏ có tổng mức đầu tư dưới 5 tỷ đồng với dự án có sự tham gia của cộng đồng và dự án có tổng mức đầu tư dưới 2 tỷ đồng do UBND cấp xã làm chủ đầu tư. Từ 1/6, chủ đầu tư được trực tiếp quản lý đối với dự án xây dựng có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng.
Cũng theo Nghị định này, chứng chỉ năng lực, chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 1/6/2017 vẫn được tiếp tục sử dụng cho đến khi hết thời hạn ghi trong chứng chỉ đó. Tổ chức, cá nhân đã nộp hồ sơ trước ngày 1/6/2017 nhưng chưa được cấp chứng chỉ, chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng thì tiếp tục cập nhật, bổ sung hồ sơ theo quy định của Nghị định này để thực hiện xét cấp chứng chỉ.
Quy định bảo lãnh nhà ở tương lai nhằm giảm bớt khó khăn cho chủ đầu tư và góp phần làm tăng nguồn thu tiền sử dụng đất vào ngân sách thành phố.
Quy định mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015 ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng.
Theo Thông tư, kể từ ngày 15/11/2017, các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà.
Theo quy định tại Thông tư này, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (gọi là bảo lãnh nhà ở) là bảo lãnh ngân hàng. Theo đó, ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (gọi chung là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.
Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là ngân hàng thương mại đảm bảo 2 điều kiện:
1) Trong Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;
2) Không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt.
Thông tư 13 cũng quy định: Ngân hàng Nhà nước công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên trang thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước. Ngân hàng thương mại không còn đáp ứng quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, bị loại khỏi danh sách, vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.
Lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội 4,8%/năm
Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 630/QĐ-TTg về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ.
Cụ thể, mức lãi suất cho vay ưu đãi theo trong năm 2017 là 4,8%/năm (0,4%/tháng). Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP, trong các đối tượng được vay ưu đãi nhà ở xã hội, đối tượng được vay vốn ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở gồm: Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
Mức cho vay đối với xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê tối đa bằng 80% tổng mức đầu tư dự án và không vượt quá 80% giá trị tài sản bảo đảm. Thời gian cho vay tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 20 năm kế từ ngày giải ngân khoản đầu tiên.
Còn đối với mục đích cho thuê mua, bán thì mức cho vay tối đa chỉ ở mức 70% tổng mức đầu tư và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm. Thời hạn cho vay đối với mục đích cho thuê mua là từ 10 năm đến 15 năm kể từ ngày giải ngân đầu tiên. Riêng đối với dự án để bán thì thời gian cho vay chỉ từ 5 - 10 năm.
Trường hợp khách hàng có nhu cầu vay thời hạn thấp hợp thời gian cho vay tối thiểu thì được thoả thuận với ngân hàng.
Đối tượng áp dụng bao gồm: tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội theo dự án; Hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho các đối tượng theo quy định của Luật nhà ở. Đồng thời áp dụng đối với các đối tượng được hỗ trợ về nhà ở được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội và các cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức khác có liên quan đến lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư được huy động từ các nguồn vốn đầu tư từ ngân sách trung ương, trái phiếu chính phủ, quỹ phát triển nhà ở của địa phương,… vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA và các nguồn vốn vay khác.
