Tại Hội thảo “Phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, phân khúc nào phù hợp?” sáng 24/12, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, đã đề xuất ra các giải pháp nhằm phát triển dòng sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, thời gian qua hầu hết các doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển nhà ở thương mại phân khúc trung cấp mà bỏ qua phân khúc nhà ở giá rẻ. Kết quả khảo sát cho thấy hầu hết các hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại khu vực đô thị đều có nhu cầu mua nhà ở để được sở hữu lâu dài, số lượng người có nhu cầu thuê nhà ở chiếm tỷ lệ rất thấp.
Ông Khởi cho rằng, dù mặt bằng giá đã lên cao nhưng vẫn có thể làm được nhà ở giá thấp nếu cân đối lại các chi phí và quỹ đất. Xét về mặt khoa học, suất vốn đầu tư xây dựng chung cư 20-25 tầng tại khu vực 1 (các tỉnh phía Bắc) ban hành kèm theo Quyết định số 44/QĐ-BXD ngày 14/01/2020 của Bộ Xây dựng là 10,6 triệu đồng/m2. Như vậy mức giá căn hộ bình quân khoảng 17,9 triệu/m2 - 28,8 triệu/m2 (trường hợp có 01-03 tầng hầm thì giá bán sẽ tăng thêm khoảng 1,1 - 1,3 lần).
Theo cơ cấu giá nhà chung cư thương mại trên cho thấy các khoản chi phí: suất vốn đầu tư, chi phí hạ tầng, chi phí lãi vay, chi phí quản lý, chi phí bán hàng tương đối ổn định và thống nhất. Riêng chi phí liên quan đến đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng có biên độ thay đổi rất rộng và ảnh hưởng rất lớn tới giá nhà ở.
Từ đó có thể thấy doanh nghiệp vẫn có thể đầu tư phát triển nhà ở thương mại giá thấp (dưới 20 triệu đồng m2). Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở thương mại phụ thuộc rất nhiều vào giá đất tại từng địa phương, từng khu vực. Đối với 02 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM là nơi có giá đất cao hơn nhiều so với các địa phương khác thì việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp sẽ khó khả thi nếu Nhà nước không có cơ chế ưu đãi về giá đất.
Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, việc ban hành các giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư khu vực đô thị là rất cần thiết. Theo đó, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu một số nhóm giải pháp nhằm khuyến khích hoạt động phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.
Thứ nhất là về quy hoạch, bố trí quỹ đất: Các địa phương khi rà soát, xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phải xác định rõ chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại giá thấp cũng như xác định cụ thể danh mục các dự án nhà ở thương mại giá thấp.
Cho phép các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư khu đô thị tại các địa phương chưa sử dụng hết quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội (đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật) được dành quỹ đất này để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp. Trường hợp chuyển quỹ đất 20% sang làm nhà ở thương mại giá thấp thì Chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất như đối với phần diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại trong dự án.
Thứ 2 là về tiêu chuẩn thiết kế và giá bán nhà ở thương mại giá thấp: Nhà ở thương mại giá thấp thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết này là loại nhà ở căn hộ chung cư, thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sử dụng dưới 70m2 tuân thủ các quy định của quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch, xây dựng hiện hành và đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; kết nối hạ tầng trong và ngoài dự án theo quy định của pháp luật.
Giá bán nhà ở thương mại giá thấp cần được xem xét, điều chỉnh trong từng thời kỳ phụ thuộc theo sự biến động của thị trường. Trong giai đoạn trước mắt, giá bán nhà ở thương mại giá thấp thực hiện phương án: đối với các thành phố trực thuộc trung ương, giá bán nhà ở thương mại giá thấp không vượt quá 25 triệu đồng/m2, đối với các địa phương còn lại, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2; giá bán đã bao gồm VAT, chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.
Thứ 3 là cơ chế ưu đãi về đất đai: Doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn quy định kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư.
Thứ 4 là về thủ tục đầu tư xây dựng: Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được miễn thủ tục thẩm định bước thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (theo quy định của Luật Xây dựng sửa đổi áp dụng đối với các dự án sử dụng vốn khác ngoài ngân sách);
Trường hợp dự án đã thực hiện thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở thì được miễn cấp giấy phép xây dựng
Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại do cơ quan có thẩm quyền ban hành để tham khảo; được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các công tác tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thứ 5 là về cơ chế huy động vốn: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá thấp được huy động vốn từ các nguồn hợp pháp theo quy định của Luật Nhà ở (gồm: Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tiền mua, tiền cho thuê, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam).
Chủ đầu tư được phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư dự án thương mại giá thấp được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam.
