6 cơ hội lớn cho thị trường
Năm 2021, thị trường bất động sản đón nhận nhiều kỳ vọng bởi những chính sách như Nghị định 148/2020/NĐ-CP, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, các Luật sửa đổi đi vào thi hành sẽ giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc về thủ tục đất đai cho dự án bất động sản, là đòn bẩy để thị trường năm 2021 tiến bước.
Tuy nhiên, từ đầu năm tới nay, sự trở lại của các làn sóng dịch bệnh Covid-19 đã khiến thị trường diễn biến phức tạp, có xu hướng chững lại ở một số phân khúc. Nguồn lực tài chính cho đầu tư các dự án bất động sản chưa đa dạng và bền vững, chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Đặc biệt, thị trường đã phải chứng kiến cơn “sốt đất” cục bộ tại nhiều địa phương, khiến thị trường quay cuồng suốt cả quý I.
Sang quý II, sự trở lại của làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4 cũng đang tiếp tục làm gián đoạn, đảo lộn các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, nhất là công tác tiếp thị quảng bá sản phẩm và bán hàng. Dòng tiền bị ảnh hưởng nghiêm trọng do mọi hoạt động bán hàng và mua hàng bị ngừng trệ vì thực hiện các biện pháp của Chính phủ về hạn chế di chuyển, cách ly toàn xã hội và tâm lý phòng thủ của người dân trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19.
Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 6 tháng của năm 2021 khó khăn nhưng thực tế chúng ta đã có quãng thời gian khó khăn từ nửa cuối năm 2019. Đây là giai đoạn khó khăn chung cho nền kinh tế, trong đó có bất động sản. Đặc biệt, làn sóng Covid-19 lần thứ 4 được đánh giá khó khăn, phức tạp nhất tác động mạnh tới thị trường.
Nhìn nhận về thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Chiến cho biết, sẽ có những cơ hội và thách thức đan xen và có thể sẽ sang cả năm 2022 vẫn tiếp diễn tình trạng này. Tuy nhiên, điều này phụ thuộc rất lớn vào tình hình diễn biến của dịch bệnh.
Về cơ hội, ông Chiến phân tích 6 cơ hội lớn cho thị trường bất động sản. Thứ nhất, tính ổn định kinh tế vĩ mô và kiềm chế lạm phát. Báo cáo 6 tháng năm 2021 về phát triển kinh tế xã hội về cơ bản là ổn định và kiềm chế được lạm phát. Đây là yếu tố mà Hiệp hội Bất động sản cũng như các chuyên gia đánh giá rất cao, bởi đây là điều kiện thuận lợi cho thị trường thu hút các nguồn vốn đầu tư.
Thứ hai, sự quyết liệt của Chính phủ trong việc thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, mà tập trung lớn cho hạ tầng giao thông, từ đó thị trường bất động sản hưởng lợi rất lớn, có điều kiện để tăng giá trị.
Thứ ba, Nghị quyết 10 của Trung ương về kinh tế tư nhân khẳng định lần nữa động lực quan trọng của khối này với nền kinh tế thị trường. Chưa bao giờ doanh nghiệp doanh nhân được Đảng và Nhà nước quan tâm lớn như vậy, từ đó sẽ tạo ra nhiều cơ chế để thêm động lực rất lớn cho khối này kinh doanh và hoạt động.
Thứ tư, khó khăn về cơ chế và chính sách đang được tích cực tháo gỡ. Đơn cử như thời gian qua, Chính phủ và bộ ngành đã rất quyết liệt trong việc gỡ vướng các khó khăn về chính sách, thủ tục hành chính cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó là hoàn thiện chính sách pháp luật, lắng nghe phản hồi ý kiến từ các hiệp hội và doanh nghiệp. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã gửi tới VCCI kiến nghị về 26 nhóm vấn đề và các vấn đề đều lấy ý kiến từ các thành viên của Hiệp hội. Ngoài ra, Hiệp hội cũng đã gửi tới Thủ tướng các kiến nghị và trong đó có rất nhiều vấn đề đã được tháo gỡ.
Thứ năm, bản thân các doanh nghiệp đã có nhìn nhận và thích ứng dần với tình hình dịch bệnh. Hiện nay, ngay trong định hướng kinh doanh của các doanh nghiệp đã không chỉ trong ngắn hạn mà cả trong dài hạn. Doanh nghiệp đã phải đưa ra tính toán dự báo trong bối cảnh thị trường có nhiều biến đổi mới. Giải pháp đưa ra của mỗi doanh nghiệp cũng khác nhau nhưng đều là dựa trên sự tính toán cẩn trọng.
Thứ sáu, nguồn cầu về nhà ở hiện nay vẫn còn rất lớn. Theo dự báo của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội. Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa ngày càng nhanh; tăng trưởng kinh tế gắn liền với tăng mức thu nhập làm tăng khả năng chi trả cho nhu cầu nhà ở. Bên cạnh đó, nhu cầu cải tạo, thay thế nhà ở với yêu cầu cao hơn về chất lượng cũng sẽ tăng lên. Năm 2030, tỷ lệ dân số đô thị sẽ tăng lên 45% (hiện là 40%), tương ứng mỗi năm xây mới khoảng 70 triệu mét vuông sàn nhà ở đô thị. Tuy nhiên, số lượng này không hoàn toàn tập trung ở phân khúc cao cấp mà chiếm đa số là nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp. Bên cạnh đó, tâm lý của người Việt Nam vẫn mong muốn sở hữu nhà ở, đất ở. Do đó, phân phúc nhà ở vẫn còn nhiều cơ hội và tiềm năng phát triển kể cả trong bối cảnh dịch bệnh.
5 thách thức thị trường sẽ phải đối mặt
Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản vẫn còn các thách thức trong thời gian tới. Cụ thể, ông chỉ ra 5 thách thức:
Thứ nhất, hệ thống văn bản pháp luật thiếu hoặc chưa đồng bộ. Tập trung ở 3 nhóm: Khả năng thực thi của các văn bản pháp luật ban hành trong cuộc sống; sự đan xen chồng chéo giữa các văn bản pháp luật của các cơ quan với nhau như kiến trúc, quy hoạch, bất động sản, thuế…; những sản phẩm bất động sản đã hình thành trong thực tế nhưng văn bản pháp luật lại chưa kịp điều tiết, đơn cử như sản phẩm condotel vẫn vướng ở pháp lý.
Thứ hai, thủ tục hành chính vẫn chưa được tháo gỡ triệt để. Trong giai đoạn vừa qua, thủ tục hành chính đã được giản lược rất nhiều nhưng trong kiến nghị của các doanh nghiệp gửi lên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thì vẫn còn rất nhiều khó khăn, đặc biệt ở các thủ tục đầu tư. Và cũng không phải ngẫu nhiên từ cuối năm 2019, nguồn cung các dự án ra ngoài thị trường hạn chế, một phần vì ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng phần lớn nguyên nhân là do vướng mắc trong các chính sách, thủ tục pháp lý phê duyệt dự án.
Thứ ba, khó khăn trong tiếp cận các nguồn vốn của các doanh nghiệp. Đặc biệt, là tiếp cận nguồn vốn cho thị trường nhà ở giá rẻ. Mặc dù Chính phủ đã có nhiều quyết định hỗ trợ cho cả doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn vay từ ngân hàng chính sách, ngân hàng thương mại nhưng đến nay nguồn vốn này vẫn khó tiếp cận.
Thứ tư, hệ thống thông tin về thị trường đất đai còn thiếu, dẫn đến việc thị trường xuất hiện rất nhiều dự án ma và tình trạng sốt đất vẫn diễn ra. Khi thông tin không đầy đủ, nhà đầu tư sẽ chỉ xuống tiền theo phong trào chứ không có sự tính toán kỹ. Theo đó, cần phải có kênh thông tin đáng tin cậy làm chỗ dựa vững chắc cho thị trường để ngăn chặn tình trạng này trong tương lai.
Thứ năm, các mô hình mới như mô hình tăng trưởng xanh, thông minh vẫn còn những khó khăn cho các doanh nghiệp. Cần có những chính sách khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án xanh, thông minh.
Dự báo 6 tháng cuối năm, ông Đỗ Viết Chiến cho hay: “Nếu dịch bệnh được kiểm soát, một số phân khúc bất động sản sẽ duy trì phát triển nhanh, điển hình đó là nhà ở. Tuy nhiên, đa phần sản phẩm tung ra thị trường là sản phẩm nhà ở cao cấp, sản phẩm mở bán tiếp ở giai đoạn mới, còn trong điều kiện hiện nay mở bán dự án mới là không có. Thị trường nhà ở giá rẻ vẫn trông đợi vào các chính sách như trước đó tôi đã phân tích.
Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn chịu tác động mạnh mẽ bởi dịch bệnh. Bên cạnh đó, tính pháp lý của thị trường này vẫn chưa chặt chẽ. Trong thời gian tới nếu như giải quyết được các điểm nghẽn này thì sẽ trở thành một trong những thị trường phát triển nhanh nhất và chắc chắn sẽ là đích ngắm của nhiều nhà đầu tư.
Về thị trường bất động sản công nghiệp, không chỉ nhà kho, bến bãi mà đó còn là hệ sinh thái gồm khu đô thị, dân cư và các hạ tầng liên quan đến khu công nghiệp. Nếu không dịch bệnh đáng lý ra đã diễn ra Diễn đàn về thị trường Bất động sản công nghiệp ở Bắc Giang do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức. Bởi Hiệp hội nhìn nhận Bắc Giang là thị trường đang có cơ hội phát triển với quỹ đất còn rất lớn, nhiều tiềm năng cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp, thu hút FDI. Ngoài ra, còn có bất động sản nông nghiệp, bất động sản giao thông; bất động sản tâm linh cũng đang đợi sự phục hồi của thị trường sau đại dịch.
Nói chung, từ nay tới cuối năm 2021, khi kiểm soát được dịch bệnh, thị trường bất động sản sẽ đẩy mạnh phát triển các phân khúc nổi bật như nhà ở, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp”.
