Tại Tọa đàm và Giao lưu trực tuyến Thị trường bất động sản Việt Nam 2019: Xu hướng & Cơ hội đầu tư do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 11/12, trước những băn khoăn của độc giả về câu chuyện làm thế nào để đảm bảo an toàn cho hệ thống tín dụng bất động sản năm 2019, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính ngân hàng đã đề xuất một số giải pháp.
Theo ông Hiếu, có 6 giải pháp cơ bản để góp phần tăng tính an toàn cho hệ thống tín dụng bất động sản trong năm 2019, đó là: Chính sách tín dụng chặt chẽ, Cập nhật liên tục thông tin về dư nợ bất động sản, Quy định cụ thể tiền đóng cọc, Công bố con số về bảo lãnh, Xây dựng ngân hàng dữ liệu về lượng hàng tồn kho, Cần có nguồn vốn trung và dài hạn.
Trước hết, TS. Nguyễn Trí Hiếu đề xuất các ngân hàng cần có chính sách tín dụng chặt chẽ, bao gồm việc thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng.
"Trong quá khứ, nhiều ngân hàng cho vay vì họ có tài sản bảo đảm là bất động sản mà tài sản này được định giá và tài sản bảo đảm nằm trong sự kiểm soát của ngân hàng. Hơn nữa, tín dụng bất động sản thường cho lãi suất cao, làm tăng khả năng sinh lời của ngân hàng. Do đó mà tín dụng bất động sản trở thành miếng bánh hấp dẫn đối với các ngân hàng", ông Hiếu cho hay.
Tuy nhiên, theo vị chuyên gia kinh tế này thì đây cũng là cái bẫy đối với ngân hàng. Bởi nếu thị trường bất động sản suy thoái, giá trị của tài sản bảo đảm giảm nhanh thì ngân hàng sẽ phải đối diện với tình hình nợ xấu khi khách hàng “bỏ của chạy lấy người” và sẵn sàng để ngân hàng thu hồi tài sản bảo đảm do giá bất động sản giảm sâu.
Và trong trường hợp này, các ngân hàng đối diện với một tài sản không đủ để bảo đảm số tiền đã cho vay, do đó, họ phải chấp nhận thu hồi tài sản có giá trị thấp. Ngay cả khi thanh lý tài sản bảo đảm cũng không đủ lấy lại tiền để cấn trừ món nợ đã cho vay.
TS. Nguyễn Trí Hiếu đưa ra 6 đề xuất nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống tín dụng bất động sản trong năm 2019.
Tiếp đó, TS. Hiếu đề xuất NHNN nên công bố thông tin về dư nợ tín dụng bất động sản bao gồm: tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản và tín dụng tiêu dùng bất động sản để các thành phần kinh tế nhận biết cụ thể về tổng dư nợ bất động sản trong nền kinh tế, cũng như mức độ rủi ro liên quan đến thị trường bất động sản.
Thứ ba, ông Hiếu đề xuất nên xem xét quy định không cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn từ người mua như từ trước đến nay. Thay vào đó, nên quy định tiền đặt cọc và tiền đóng góp của người dân mua nhà phải bỏ vào một tài khoản phong tỏa. Và số tiền này chỉ có thể giải tỏa khi ngân hàng đã sẵn sàng giải chấp tài sản thế chấp để người dân có thể sở hữu căn nhà.
Điều này có nghĩa rằng số tiền trong tài khoản phong tỏa chỉ có thể được giải tỏa khi có sự đồng ý của cả 3 đối tượng: nhà đầu tư, ngân hàng và người dân mua nhà.
"Từ trước đến nay, nhiều nhà đầu tư bất động sản huy động vốn của người dân qua cách yêu cầu người mua nhà góp tiền để xây dựng bất động sản và trong nhiều trường hợp nhà đầu tư đã dùng số tiền này để đầu tư vào các dự án khác, tạo rủi ro cho người mua nhà", ông Hiếu phân tích.
Thứ tư, liên quan đến bảo lãnh của ngân hàng cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, TS. Nguyễn Trí Hiếu đề xuất bộ Xây dựng và NHNN nên công bố thông tin đã có bao nhiêu bảo lãnh của ngân hàng từ khi luật sửa đổi bắt buộc các ngân hàng phải phát hành bảo lãnh cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực cách đây khoảng 3 năm.
Đặc biệt là thống kê cũng cần phải đưa ra con số bao nhiêu phần trăm trong số những bảo lãnh này đã được ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và bao nhiêu bảo lãnh đi vào tình trạng tranh chấp giữa ngân hàng và người mua nhà.
Thứ năm, theo ông Hiếu, Bộ Xây dựng, các Viện nghiên cứu thị trường bất động sản và các Hiệp hội bất động sản nên xây dựng một ngân hàng dữ liệu bao gồm những dữ liệu liên quan đến hàng tồn kho của tất cả các loại hình bất động sản, thời gian hàng tồn kho ứ đọng, số liệu các dự án nhà khởi công (housing starts), giá cả biến động trên thị trường của từng khu vực và từng loại bất động sản.
TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định: "Những dữ liệu này sẽ giúp tất cả các thành phần liên quan đến thị trường bất động sản bao gồm các cơ quan quản lý, các nhà kinh doanh bất động sản, môi giới và các doanh nghiệp cũng như người dân mua bất động sản có những thông tin cần thiết để thẩm định tình hình thị trường bất động sản và quyết định mua bất động sản".
Ở giải pháp cuối cùng, TS. Hiếu cho hay, một thị trường vốn trung và dài hạn bao gồm các quỹ đầu tư, các nhà tài trợ dài hạn, các định chế tài chính phải được nhanh chóng xây dựng tại Việt Nam để nguồn vốn này đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản.
Theo đó, hiện nay các ngân hàng đang là nguồn tài trợ chính cho thị trường bất động sản nhưng nguồn vốn đó lại là nguồn vốn ngắn hạn, trong khi tín dụng bất động sản thường là các tín dụng trung và dài hạn từ 3 đến 30 năm. Do đó, sẽ tạo ra rủi ro thanh khoản cho ngân hàng. Chính vì vậy, ông Hiếu đề xuất cần phải có nguồn vốn trung và dài hạn của các nguồn tài chính khác để thay thế cho vốn ngắn hạn của ngân hàng.
