1. Tăng cường vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường BĐS
Trong những năm qua, thị trường BĐS đã rơi vào tình trạng “bong bóng” 2 lần: năm 2007 với quy mô tác động lên đỉnh cao nhất và năm 2010 nhưng tác động có thấp hơn.
Tháng 2 năm 2011, Chính phủ đã ban hành nghị quyết 11/NQ-CP thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS và coi BĐS là phi sản xuất, thị trường BĐS ngay lập tức rơi vào khủng hoảng đóng băng lần thứ 2 rất nghiêm trọng đã tác động đến các doanh nghiệp BĐS, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, các sàn giao dịch, các doanh nghiệp có liên quan đến BĐS, nhiều người lao động bị giảm thu nhập hoặc mất việc làm, Nhà nước cũng bị sụt giảm nguồn thu ngân sách và tác động đến kinh tế vĩ mô.
Đặc biệt, thị trường đã xuất hiện 2 vấn đề lớn là hàng tồn kho và nợ xấu; nhiều người lao động thu nhập thấp không có cơ hội và điều kiện tạo lập nhà ở.
Đến tháng 11/2011 Chính phủ đã xác định lại, coi BĐS là ngành sản xuất, kinh doanh có điều kiện chứ không phải phi sản xuất như quan điểm trước đây. Sau khi khảo sát thị trường 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP, ngày 7/1/2013 đưa ra các chính sách hỗ trợ sản xuất và thị trường, trong đó có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, dành 70% cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn và dành 30% cho các dự án nhà ở xã hội, tác động lớn nhất của chính sách này đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu, hỗ trợ người thu nhập trung bình và thấp có nhà ở.
Điều này cho thấy, vai trò Nhà nước có tác động rất quan trọng cho sự biến động của thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách điều chỉnh thị trường BĐS bước đầu đã được đổi mới, tiến bộ hơn trước, nhưng cũng chưa thực sự hoàn thiện để tạo hành lang pháp lý thực sự thông thoáng, minh bạch, bình đẳng; thủ tục hành chính, con người hành chính vẫn là lực cản lớn nhất cho sự phát triển.
Theo Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa, Nhà nước cũng không nên can thiệp quá sâu vào thị trường, đã là thị trường phải để nó phát triển theo quy luật vốn có của nó, có sự cạnh tranh quyết liệt nhưng đúng luật chơi cùng với sự đào thải tự nhiên.
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết thị trường BĐS.
2. Doanh nghiệp BĐS phải thể hiện trách nhiệm với người tiêu dùng
Các Doanh nghiệp BĐS luôn phải thể hiện đầy đủ trách nhiệm với xã hội, trách nhiệm với người tiêu dùng; không để tình trạng dự án chưa đủ điều kiện đã đưa vào hoạt động, chất lượng thấp, không bảo đảm an toàn đã bàn giao cho người mua nhà; nhiều trường hợp người mua nhà nhiều năm vẫn chưa làm “sổ đỏ” , hoặc có trường hợp chủ đầu tư đem thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng.
Đây là vấn đề gây bức xúc, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người tiêu dùng; Nhà nước cần phải có biện pháp xử lý các chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật. Không những thế có trường hợp nhà đầu tư chưa hoàn thành phần móng chung cư, chưa có bảo lãnh ngân hàng, chưa được Sở Xây dựng chứng nhận đủ điều kiện nhưng đã bán nhà hình thành trong tương lai cho người tiêu dùng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà.
3. Người tiêu dùng luôn phải là nhà thông thái, cân nhắc kỹ lưỡng khi đầu tư vào BĐS
Việc nhiều người có tiền dư thừa đầu tư vào BĐS hoặc có nhu cầu thật sự để mua nhà ở, đó là tín hiệu vui cho thị trường BĐS. Nhưng nếu việc đầu tư không tính toán kỹ lưỡng, chạy theo bầy đàn, thấy kinh doanh có lời tìm mọi cách huy động mọi nguồn vốn, kể cả vay ngân hàng hoặc vay lãi suất cao sẽ dễ dẫn đến những rủi ro khó tránh khỏi hoặc bị lừa khi đầu tư không đúng chỗ.
Do vậy để tránh bị sập bẫy, người tiêu dùng phải luôn sáng suốt, tính toán kỹ lưỡng khi xuống tiền đầu tư vào BĐS, lựa chọn những nhà đầu tư chuyên nghiệp có tên tuổi, nguồn lực tài chính minh bạch, cần thiết thuê luật sư, các chuyên gia về BĐS sản tư vấn.
4. Các nhà đầu tư BĐS phải luôn đồng thuận, hợp tác chặt chẽ, không để tình trạng lệch pha cung cầu trong tất các phân khúc.
Đây là vấn đề không đơn giản bởi cơ chế thị trường có lợi nhuận cao thì sự cạnh tranh càng quyết liệt. Nhà nước không thể can thiệp sâu vào các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, mà chỉ điều chỉnh chính sách, cơ chế hoặc dùng các công cụ về thuế, tín dụng, công cụ quy hoạch để điều tiết thị trường.
Do vậy, doanh nghiệp BĐS muốn phát triển bền vững, lâu dài phải luôn tuân thủ pháp luật, tăng cường mối quan hệ, đoàn kết, thống nhất, hợp tác chặt chẽ giữa các doanh nghiệp BĐS để cùng Nhà nước điều chỉnh thị trường BĐS phát triển hợp lý, hiệu quả nhất, không để xảy ra tình trạng lệch pha cung, cầu dẫn đến nguy cơ vỡ trận, là một trong những nguyên nhân khủng hoảng thị trường BĐS.
5. Nhà đầu tư và ngân hàng luôn phải song hành cùng nhau tạo lợi thế để cùng phát triển
Nhà đầu tư và ngân hàng luôn phải song hành cùng nhau tạo lợi thế để cùng phát triển.
Đầu tư BĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn và vững chắc, ít có doanh nghiệp làm ăn lớn không đi vay tiền. Do vậy việc xây dựng mối quan hệ mật thiết, bền chặt, tin tưởng nhau giữa nhà đầu tư BĐS với Ngân hàng là tất yếu không thể thiếu được. Muốn được như vậy mỗi bên phải xây dựng thương hiệu cho riêng mình, có tính chuyên nghiệp cao là cơ sở để tin tưởng nhau trong quá trình hợp tác cùng phát triển.
6. Thực hiện vai trò phản biện xã hội, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách điều chỉnh thị trường BĐS
Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp năm 2014… đã góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS ngày càng tốt hơn, nhưng vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung, nhằm phát triển thị trường BĐS theo hướng minh bạch, lành mạnh, và bền vững, giải quyết cho được bài toán nhà ở cho số đông người có thu nhập thấp, người nhập cư.
Do đó, cần hoàn thiện thể chế, phải loại trừ lợi ích nhóm, khắc phục cho được xu hướng tập trung quyền lực xét duyệt, thẩm định của các Bộ, ngành, nguồn gốc để ra cơ chế xin, cho và nhũng nhiễu, đi ngược lại xu thế phân cấp, giao quyền nhiều hơn cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trước đây. Do vậy vai trò phản biện của các chuyên gia, các nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân kinh doanh hoặc liên quan đến BĐS là rất cần thiết để việc hoàn thiện thể chế, chính sách của Nhà nước ngày một tốt hơn.
