Bất động sản du lịch là phân khúc phát triển mạnh mẽ, sôi động và rất nhiều tiềm năng trên thị trường bất động sản. Các giao dịch về kinh doanh bất động sản du lịch ngày càng gia tăng về số lượng nhưng đồng thời cũng phát sinh những vướng mắc về pháp lý. Nhiều địa phương lúng túng trong quá trình quản lý nhà nước do hệ thống chính sách, pháp luật về phân khúc này còn chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ.
Thực trạng chính sách, pháp luật liên quan đến bất động sản du lịch
Chia sẻ tại Hội thảo khoa học quốc tế với chủ đề: “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam”, ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu ra 2 thực trạng của hệ thống pháp luật đối với loại hình bất động sản du lịch:
Thứ nhất, chưa có chính sách thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc bất động sản du lịch.
Thứ hai, pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch còn nhiều khoảng trống
Một số hạn chế lớn trong pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản có thể kể tới:
Một là, thủ tục đầu tư phức tạp, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian, chi phí để hoàn thiện thủ tục đầu tư, vận hành dự án.
Hai là, pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng) cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) đối với loại hình bất động sản này.
Ba là, chưa có quy định, chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch. Từ góc độ pháp luật đất đai, mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Vì vậy, cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5, Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai.
Thứ tư là, chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ.
Điều này đặt ra yêu cầu phải bổ sung, hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật tạo lập khung pháp lý cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc kinh doanh bất động sản nói riêng để có thể vận hành thông suốt, đồng bộ, nhịp nhàng. Muốn vậy cần phải có sự đánh giá, rà soát tổng thể về hệ thống chính sách, pháp luật về kinh doanh bát động sản du lịch để nhận diện rõ những “khoảng trống”, thiếu sót, bất cập đưa ra giải pháp có tính thuyết phục để khắc phục.
Cơ sở, định hướng và giải pháp cho việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch
Phát biểu tại Hội thảo, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội đã chỉ ra cơ sở và định hướng cho việc hoàn thiện, tạo lập khung pháp lý cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc kinh doanh bất động sản nói riêng như sau:
Hoàn thiện chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch cần dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật trong nền kinh tế thị trường và phát triển thị trường BĐS ở nước ta. Bên cạnh đó cần dựa trên yêu cầu của thực tiễn quản lý hoạt động BĐS du lịch.
Ngoài ra, hoàn thiện chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch cần đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với những chế định khác của pháp luật kinh doanh bất động sản và các lĩnh vực pháp luật khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn cần phải đáp ứng yêu cầu của công cuộc đổi mới toàn diện đất nước và tác động của cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư, dựa trên cơ sở tham khảo pháp luật kinh doanh bất động sản của các nước trên thế giới.
Từ những cơ sở đó, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến đề xuất một số giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch:
Thứ nhất, bổ sung quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bắt buộc người môi giới bất động sản phải hoàn thành chương trình đào tạo về môi giới bất động sản của đơn vị được cấp phép mới được dự thi sát hạch lấy chứng chỉ hành nghề, cũng như quy định bổ sung cập nhật kiến thức hàng năm để hành nghề môi giới bất động sản.
Thứ hai, để nâng cao tính hiệu quả của quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản du lịch cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2015 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.
Thứ ba, hoàn thiện chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch cần đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với những chế định khác của pháp luật kinh doanh bất động sản và các lĩnh vực pháp luật khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
Thứ tư, bổ sung các quy định về quản lý nhà nước trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng thể hiện ở các loại hình chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phát hành cổ phiếu, trái phiếu BĐS trên thị trường chứng khoán.
Thứ năm, bổ sung các quy định về quản lý nhà nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đối với các loại hình kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng sử dụng khoảng không gian trên không và dưới lòng đất như kinh doanh bãi đỗ xe ngầm; kinh doanh hệ thống đường sắt trên cao, đường bộ trên cao; kinh doanh hệ thống xe điện ngầm…
Thứ sáu, bổ sung các quy định về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng trên nền tảng giao diện điện tử, ứng dụng hệ thống tin học và áp dụng mô hình kinh tế chia sẻ vào lĩnh vực cho thuê nhà, môi giới bất động sản, mua bán bất động sản qua mạng internet; sử dụng nền tảng số trong cung cấp gói dịch vụ chia sẻ kỳ nghỉ tại một chuỗi các khách sạn thuộc cùng một hệ thống ở các nước trên thế giới; dịch vụ đặt phòng khách sạn trước ….
Thứ bảy, bổ sung quy định về quản lý nhà nước trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tích hợp chặt chẽ giữa hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng với vấn đề bảo vệ môi trường; xây dựng các tiêu chí xác định các sản phẩm bất động sản du lịch xanh; xác lập cơ chế đồng bộ, thống nhất về chính sách ưu đãi, khuyến khích đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trong việc tạo lập các sản phẩm bất động sản du lịch xanh hoặc lồng ghép mô hình kinh tế tuần hoàn trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch…
Thứ tám, rà soát, sửa đổi các quy định của Luật Đầu tư năm 2020 theo hướng bổ sung quy định về cơ chế, chính sách khuyến khích, hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch; quy định về quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch; vấn đề cấp giấy phép đăng ký đầu tư cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp, tổ chức kinh tế trong nước trong đầu tư các dự án về bất động sản du lịch…
Thứ chín, rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Du lịch năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các đạo luật có liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành về kinh doanh bất động sản du lịch đảm bảo sự thống nhất, tương thích, đồng bộ góp phần tạo lập khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch thông suốt, cạnh tranh lành mạnh, công khai minh bạch và bình đẳng giữa các chủ thể tham gia phân khúc thị trường bất động sản du lịch.
Ngày 22/01/2020, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 147/QĐ-TTg về việc phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030 với mục tiêu đến năm 2025, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn, thuộc nhóm 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới. Để thực hiện mục tiêu này, trước hết cần phải hoàn thiện chính sách, pháp luật góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch phát triển ổn định, bền vững, từ đó thúc đẩy ngành du lịch phát triển mạnh mẽ.
