“Ách tắc“ dự án đô thị dưới 20ha

Nhiệm vụ quan trọng của Luật Đất đai (sửa đổi) là phải khắc phục được tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn, “xung đột” với các luật liên quan để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Theo kết quả rà soát của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có tổng cộng 112 luật có mối quan hệ với Luật Đất đai. Tờ trình số 350/TTr-CP ngày 27/9/2022 của Chính phủ cũng nêu mục đích, quan điểm xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi): giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách pháp luật có liên quan đến đất đai; đảm bảo đồng bộ thống nhất của hệ thống pháp luật về đất đai với các pháp luật có liên quan.

Tiếp theo 2 kỳ trước, bài viết này tiếp tục tổng hợp những điểm còn chồng chéo, mâu thuẫn giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với các luật có liên quan và dự thảo các luật sẽ trình Quốc hội trong kỳ họp thứ 5, tháng 5/2023.

Luật Đất đai mâu thuẫn với... chính Luật Đất đai

Không chỉ mâu thuẫn với các luật/dự thảo luật có liên quan mà trong chính dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng chứa đựng các quy định tự mâu thuẫn.

Vấn đề 6: Mâu thuẫn công trình công cộng có mục đích kinh doanh

Điều 78 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; trong đó có “dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh”. Như vậy, dự án xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh không thuộc trường hợp thu hồi đất.

Trong khi đó, điểm a khoản 2 Điều 127 Dự thảo lại quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất áp dụng với trường hợp cho thuê đất vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh tại. Tại điểm b khoản 1 Điều 127 quy định đất để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 78 của Luật này.

Như vậy, giữa Điều 78 và Điều 127 dự thảo có mâu thuẫn, xung đột, dẫn đến không xác định được chính xác dự án xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh có được thu hồi đất không và có thể tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay không.

Kiến nghị 6: Cần chỉnh lý Điều 78 và Điều 127 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng xác định dự án xây dựng công trình công cộng, không phân biệt có mục đích kinh doanh hay không, đều thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và thuộc loại hình dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu.

Vấn đề 7: Ách tắc dự án đô thị dưới 20ha

Điều 127 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định tiêu chí đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại là phải có quy mô từ 50ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20ha trở lên tại khu vực đô thị.

Như vậy trường hợp dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô dưới 50ha tại nông thôn (dưới 20ha tại đô thị), chưa giải phóng mặt bằng thì không có cách nào để triển khai. Cụ thể:

- Dự án khu đô thị không thuộc trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu (Điều 125 Dự thảo);

- Dự án khu đô thị dưới 50ha tại nông thôn (dưới 20ha tại đô thị) không thuộc trường hợp giao đất qua đấu thầu dự án (Điều 127 Dự thảo);

- Do đất chưa GPMB nên không thuộc trường hợp giao đất qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 126 Dự thảo).

Như vậy, trường hợp này doanh nghiệp bắt buộc phải thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (Điều 128 Dự thảo)?

Tuy nhiên, Điều 128 Dự thảo quy định các trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất, bao gồm: “Thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn”.

Nếu khu đất không có diện tích đất ở (ví dụ hiện trạng toàn bộ là đất nông nghiệp) thì không áp dụng được cơ chế thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Vấn đề 8: Mâu thuẫn về giá đất cụ thể

Bản thân Điều 155 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về giá đất cụ thể có sự không thống nhất. Khoản 2 Điều 155 quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp “xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức” là mâu thuẫn với khoản 1 Điều 155 và điểm k khoản 3 Điều 154 (quy định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất tính theo bảng giá đất).

Mặt khác khi đấu thầu dự án có sử dụng đất thì không thể xác định giá đất khởi điểm và việc xác định giá đất khởi điểm không có ý nghĩa do chưa xác định được thời điểm hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng để giao đất. Về nguyên tắc với trường hợp giao đất không qua đấu giá (gồm cả trường hợp đấu thầu dự án) thì giá đất phải xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất - theo khoản 3 Điều 150 dự thảo.

Kiến nghị 8: Gạch bỏ đoạn “xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức” tại khoản 2 Điều 155 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Vấn đề 9: Mâu thuẫn về đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản

Điểm d khoản 3 Điều 196 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Trường hợp thăm dò, khai thác khoáng sản mà không sử dụng lớp đất mặt hoặc không ảnh hưởng đến việc sử dụng mặt đất thì không phải thuê đất mặt”. Dự thảo không giải thích thuật ngữ “thuê đất mặt”, chưa làm rõ nếu không thuê đất mặt thì có phải thuê đất ở tầng ngầm không và bản chất hình thức thuê đất này như thế nào?

Mặt khác khoản 14 Điều 3 và Điều 207 dự thảo chỉ quy định về “cho thuê đất xây dựng công trình ngầm”, tức là thì chỉ quy định thuê phần đất ngầm để xây dựng công trình mà không có quy định thuê đất ngầm cho mục đích khác, bao gồm thăm dò, khai thác khoáng sản.

Như vậy trường hợp thăm dò, khai thác khoáng sản mà không sử dụng lớp đất mặt, không ảnh hưởng đến việc sử dụng mặt đất thì không phải thuê đất mặt và đồng thời cũng không phải thuê đất ngầm?

Luật Đất đai trong mối liên hệ với Bộ luật dân sự

Vấn đề 10: Dự thảo Luật Đất đai chưa thể chế hóa đầy đủ các quy định mới của Bộ luật dân sự

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa cụ thể hóa đầy đủ các quy định mới của Bộ luật dân sự năm 2015. Điển hình là các quy định liên quan chủ thể hộ gia đình sử dụng đất (Bộ luật dân sự năm 2015 quy định chủ thể của quan hệ pháp luật chỉ gồm cá nhân và pháp nhân; bỏ chủ thể hộ gia đình, tổ hợp tác...).

Tại bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất đã bỏ chủ thể hộ gia đình để tương thích với Bộ luật dân sự nhưng sự sửa đổi chưa đồng bộ, vẫn xuất hiện chủ thể hộ gia đình sử dụng đất tại một số điều luật và cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện.

Điều 32 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục quy định về “quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề”; đây là thuật ngữ của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2013. Đề nghị chỉnh sửa thành “quyền đối với bất động sản liền kề” cho phù hợp với thuật ngữ mới của Bộ luật dân sự năm 2015.

Mặt khác, Bộ luật dân sự năm 2015 đã có quy định mới về “quyền bề mặt”: “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác” Điều (267), quy định về căn cứ xác lập quyền bề mặt (Điều 268), về nội dung quyền bề mặt (Điều 271)... Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ quy định về quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không (Điều 133, 134); về không gian sử dụng đất (Điều 207) mà chưa trực tiếp sử dụng khái niệm “quyền bề mặt” nên chưa bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Ngoài ra, Điều 207 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: "Đối với phạm vi ngoài phần không gian sử dụng đất đã xác định cho người sử dụng đất, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất gắn với phần không gian đó cho người sử dụng đất khác có nhu cầu để xây dựng công trình ngầm, công trình trên không...”. Cách tiếp cận này dẫn đến trên cùng một khu đất có 2 hoặc nhiều chủ thể cùng có quyền sử dụng đất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp.

Kiến nghị 10: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thay đổi cách tiếp cận theo hướng: một chủ thể có quyền sử dụng đất, những chủ thể khác chỉ có quyền bề mặt đối với thửa đất để đảm bảo tính khoa học và tránh vướng mắc khi có 2 hoặc nhiều chủ thể cùng có quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai trong mối liên hệ với các luật về thuế

Vấn đề 11: Chưa làm rõ tiền thuế tăng thêm đối với các dự án chậm tiến độ

Điểm i khoản 1 Điều 80 dự thảo quy định: “Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư và tiền thuế tăng thêm...”.

Tại điểm đ khoản 1 Điều 147 Dự thảo quy định “tiền thuế tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng” là một trong các khoản thu tài chính từ đất đai.

Như vậy, dự thảo quy định các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tương ứng với thời gian chậm tiến độ, đồng thời phải chịu thêm một khoản thu tài chính hoàn toàn mới là “tiền thuế tăng thêm”.

Quy định mới này nhằm tạo tính răn đe cao hơn, giúp khắc phục tình trạng dự chán chậm tiến độ, để hoang hóa đất đai theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW. Tuy nhiên, cần cân nhắc đánh giá tác động của “chế tài kép” này đối với doanh nghiệp.

Mặt khác, “tiền thuế tăng thêm” là một khoản thu tài chính hoàn toàn mới và mang bản chất một sắc thuế. Tại Quyết định số 508/QĐ-TTg ngày 23/4/2022 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược cải cách hệ thống thuế đến năm 2030: “Các chính sách thuế chỉ được quy định trong các văn bản pháp luật về thuế và được hoàn thiện, sửa đổi, bổ sung bảo đảm tính nhất quán về hiệu lực pháp lý giữa các luật thuế và các văn bản pháp luật có liên quan”.

Như vậy, việc quy định “tiền thuế tăng thêm” trong Luật Đất đai (sửa đổi) cần gắn với sửa đổi, bổ sung tương ứng trong các luật về thuế để đảm bảo thống nhất, đồng bộ.

Hơn nữa, tại điểm đ khoản 3 Điều 154 dự thảo quy định việc sử dụng bảng giá đất để “tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng”. Như vậy phải chăng có sự chưa thống nhất trong dự thảo về bản chất của khoản thu tài chính này (chưa rõ đây là tiền sử dụng đất hay một khoản thuế)?

Thứ ba, điểm i khoản 1 Điều 80 dự thảo cũng quy định: “Việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư và tiền thuế tăng thêm theo quy định tại khoản này phải hoàn thành chậm nhất vào ngày 31 tháng 12 của năm phát hiện vi phạm, quá thời hạn này mà người sử dụng đất không nộp tiền thì Nhà nước thu hồi đất”. Quy định này sẽ phát sinh bất cập với trường hợp phát hiện vi phạm vào cuối tháng 12, dẫn đến chủ đầu tư chưa kịp hoàn thiện thủ tục nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ và tiền thuế tăng thêm trước ngày 01/01 năm tiếp sau.