LTS: Dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh do Công ty Cổ phần Đầu tư Trung Nguyên làm chủ đầu tư từng được kỳ vọng là biểu tượng văn hóa Tây Nguyên, nhưng hơn một thập kỷ qua, dự án này vẫn dang dở. Trong khi hàng trăm khách hàng mỏi mòn chờ đợi quyền lợi, thì hơn 30 hộ dân sống tại vùng quy hoạch phải chịu cảnh sống tạm bợ, thiếu thốn với bao nỗi niềm... Vì sao dự án nghìn tỷ lại bị ách tắc? Đâu là lời giải cho bài toán về những dự án quy hoạch treo hàng chục năm làm ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người dân? Với mong muốn làm sáng tỏ thêm các vấn đề liên quan, Reatimes triển khai tuyến bài khảo sát, nghiên cứu trong việc chấp hành quy định pháp luật về quy hoạch, bất động sản nhìn từ dự án Khu du lịch sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh.
Từ kỳ vọng đến thất vọng: Bài toán tiến độ và chất lượng hạ tầng
Dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh do Công ty Cổ phần Đầu tư Trung Nguyên làm chủ đầu tư, được phê duyệt từ tháng 12/2016 với diện tích hơn 45ha. Theo kế hoạch, dự án được chia làm hai giai đoạn, trong đó giai đoạn 1 đã được giao đất hơn 19,8ha, nhưng phần lớn diện tích thuộc giai đoạn 2 vẫn chưa được cấp phép sử dụng.
Tổng diện tích 45,45ha của dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh nhìn từ trên cao.
Theo tìm hiểu của Reatimes, giai đoạn 1 của dự án hiện vẫn còn dang dở. Hạ tầng kỹ thuật vốn là tiêu chí quan trọng trong phát triển khu đô thị, chưa được hoàn thiện như cam kết, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của cư dân. Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng trước khi bàn giao nhà. Việc không đáp ứng được yêu cầu này đã khiến cư dân gặp không ít khó khăn trong sinh hoạt.
Công trình tổ hợp Trung tâm - Hội nghị - Khách sạn thuộc Dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh giai đoạn 1 đến nay vẫn chưa hoàn thành.
Bên cạnh đó, việc giao đất không qua đấu giá trong giai đoạn đầu của dự án đã tạo ra nhiều ý kiến trái chiều. Theo Điều 118 Luật Đất đai 2013, đất giao cho doanh nghiệp để triển khai các dự án thương mại phải thông qua đấu giá nhằm đảm bảo tính minh bạch và lợi ích công bằng cho Nhà nước. Trường hợp dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh, dù đã thực hiện bổ sung nghĩa vụ tài chính hơn 103 tỷ đồng, vẫn cần được rà soát để đảm bảo quy trình giao đất không gây thất thoát ngân sách.
Phản ánh của khách hàng và những vấn đề pháp lý
Nhiều khách hàng tại dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh bày tỏ sự bất an khi quyền lợi chính đáng của họ chưa được đảm bảo. Mặc dù đã thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng, họ vẫn chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) theo quy định pháp luật. Đặc biệt, hợp đồng mua bán không ghi rõ thời gian bàn giao sổ hồng, khiến khách hàng không có cơ sở pháp lý rõ ràng để yêu cầu thực hiện.
Biệt thự, nhà liền kề chưa có giấy CNQSĐ nhưng đã có nhiều hộ dân sinh sống và sinh hoạt tại đây.
Theo Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư phải hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trong thời hạn không quá 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà. Việc chậm trễ này không chỉ vi phạm quy định pháp luật mà còn gây tổn thất lớn về kinh tế cho khách hàng khi tài sản chưa được bảo hộ đầy đủ.
Đáng chú ý, theo phản ánh từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Buôn Ma Thuột, Công ty Cổ phần Đầu tư Trung Nguyên vẫn chưa nộp hồ sơ cần thiết. Điều này cho thấy chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm pháp lý của mình, khiến quyền lợi khách hàng tiếp tục bị treo lơ lửng.
Dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh chậm tiến độ làm ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân
Đối chiếu với quy định pháp luật đất đai hiện hành, tại Điều 41 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định rõ trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản, theo đó trong thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản (50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà) chủ đầu tư dự án có trách nhiệm nộp 1 bộ hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ để thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCN cho khách hàng. Đồng thời, đối với các trường hợp vi phạm quy định nêu trên Chủ đầu tư còn bị áp dụng các biện pháp chế tài mạnh mẽ, có thể bị xử phạt hành chính, yêu cầu bồi thường hoặc thậm chí bị tạm dừng dự án nếu không thực hiện đúng cam kết pháp lý.
Pháp luật bảo vệ quyền lợi khách hàng
Trước những bất cập tại dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh, luật sư Nguyễn Văn Tứ (Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng) đã chỉ rõ các quy định pháp luật hiện hành được thiết lập nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong giao dịch bất động sản. Ông nhấn mạnh rằng yếu tố minh bạch thông tin đóng vai trò nền tảng trong mọi giao dịch, đặc biệt là hợp đồng mua bán bất động sản. Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư phải công khai đầy đủ các thông tin liên quan đến quy hoạch, tiến độ xây dựng, tình trạng pháp lý của dự án, cũng như thời hạn bàn giao sổ hồng. Việc hợp đồng mua bán tại dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh không nêu rõ thời gian bàn giao sổ hồng cho khách hàng không chỉ làm tăng nguy cơ rủi ro pháp lý mà còn vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc minh bạch, khiến khách hàng mất đi cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi.
Người dân đã vào sinh hoạt tại nhà đã mua tại dự án trong khi tiến độ vẫn chưa hoàn thành.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2023) cũng quy định rằng trách nhiệm hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật trước khi bàn giao nhà thuộc về chủ đầu tư. Theo luật sư Nguyễn Văn Tứ, việc bàn giao nhà khi hạ tầng chưa hoàn thiện không chỉ không đúng cam kết mà còn có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Điều này đặt cư dân vào tình thế khó khăn trong sinh hoạt, đồng thời ảnh hưởng đến giá trị tài sản mà họ đã đầu tư.
Cụ thể, điểm d khoản 4 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư bàn giao nhà khi chưa hoàn thành toàn bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoặc chưa có văn bản nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền sẽ bị xử phạt hành chính với mức phạt tiền từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Không dừng lại ở đó, khoản 6 Điều 58 cũng nêu rõ các biện pháp khắc phục hậu quả, bao gồm buộc hoàn thiện hạ tầng, bổ sung nghiệm thu hoặc dừng việc bàn giao nhà. Những quy định này nhằm đảm bảo cư dân được sống trong một môi trường đạt tiêu chuẩn như đã cam kết và đồng thời ngăn chặn các chủ đầu tư vi phạm tái diễn hành vi sai phạm.
Ngoài vấn đề bàn giao nhà, luật sư Nguyễn Văn Tứ cũng đặc biệt lưu ý về quy trình giao đất của dự án. Theo Điều 108 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp được giao đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Việc giao đất không qua đấu giá, dù đã được điều chỉnh bổ sung nghĩa vụ tài chính hơn 103 tỷ đồng, vẫn cần phải rà soát kỹ lưỡng để đảm bảo quy trình minh bạch, tránh gây thất thoát ngân sách Nhà nước và tuân thủ nguyên tắc công bằng.
Các hạng mục công trình thuộc dự án giai đoạn 1 nhìn nhìn từ trên cao.
Dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh, từ một biểu tượng đầy kỳ vọng về văn hóa Tây Nguyên, đã trở thành nỗi thất vọng lớn đối với khách hàng. Những bất cập về pháp lý, tiến độ thi công chậm trễ và chất lượng hạ tầng không đảm bảo không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cư dân mà còn phản ánh sự lỏng lẻo trong công tác quản lý và giám sát tại địa phương. Đây là bài học đắt giá cho cả chủ đầu tư lẫn các cơ quan chức năng trong việc thực hiện cam kết và đảm bảo tuân thủ pháp luật.
Luật sư Nguyễn Văn Tứ nhấn mạnh rằng, việc bảo vệ quyền lợi khách hàng không chỉ là trách nhiệm riêng của cá nhân hay tổ chức cụ thể, mà là nhiệm vụ chung của cả hệ thống quản lý. Khách hàng cần kiên quyết đòi hỏi minh bạch và công bằng từ chủ đầu tư, đồng thời biết cách sử dụng các quy định pháp luật để tự bảo vệ mình. Song song đó, các cơ quan chức năng cần tăng cường vai trò giám sát, xử lý nghiêm các sai phạm, không chỉ để bảo vệ quyền lợi người dân mà còn để giữ gìn niềm tin vào hệ thống quản lý bất động sản.
Chỉ khi những tồn tại này được giải quyết một cách triệt để, dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh mới có thể thực sự hồi sinh, trở thành biểu tượng văn hóa Tây Nguyên đúng như những kỳ vọng ban đầu, đồng thời thiết lập một chuẩn mực mới về sự minh bạch và trách nhiệm trong đầu tư bất động sản./.
