Phát huy “thế 4 chân”
Một thực tế đang tồn tại trong nền kinh tế Việt Nam hiện nay chính là nguồn tiền từ ngân hàng đang góp đến 75% vốn liếng cho các doanh nghiệp, trong đó có tới 70% vào thị trường BĐS.
Trong bối cảnh đó, giới chuyên gia BĐS đã nhiều lần đặt ra câu hỏi: Làm thế nào để cân đối cơ cấu nguồn vốn cho thị trường BĐS, phát huy được vai trò của 4 “chân trụ” là ngân hàng, vốn chứng khoán, trái phiếu và vốn FDI? Đồng thời tìm cách giải bài toán huy động tối đa nguồn lực trong dân.
Tuy nhiên, khi tín dụng ngân hàng vẫn là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp thì ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA), cho rằng cần có lộ trình hạn chế tín dụng BĐS, tăng cường huy động vốn trung và dài hạn. Bên cạnh đó, phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường BĐS, làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của chủ đầu tư.
Cũng nhận định về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực cho rằng trong thời gian tới, ngân hàng sẽ quản lý chặt chẽ hơn việc cho vay để đầu tư BĐS. Đây được coi là tín hiệu tốt cho thấy Chính phủ sẽ có hướng quản lý để thị trường phát triển lành mạnh hơn. Hơn nữa, khi dòng tín dụng bị thắt chặt, thị trường sẽ có những “sáng tạo” để phát triển các nguồn vốn khác.
TS. Cấn Văn Lực.
“Hiện nay, lãi suất ngân hàng ở mức bình quân từ 6 – 10,5%, thấp hơn thời kỳ cao nhất giai đoạn 2010 – 2011 là 20 – 25%. Theo tính toán của chúng tôi, mức lãi suất này không cao nhưng chắc chắn Chính phủ, doanh nghiệp sẽ có phương án để không tăng lên nữa. Ngân hàng Nhà nước cũng đã công bố trong kế hoạch 2017 là giữ ổn định cân bằng lãi suất.
Tuy nhiên trong 2017, lãi suất sẽ nhích lên một chút, tức là hệ số rủi ro tăng lên thì ngân hàng phải có nhiều vốn đối ứng và phải chuyển một phần vốn đó sang thị trường BĐS. Năm tới, may mắn thị trường phái sinh ở Việt Nam sẽ được thành lập. Đây sẽ là công cụ để điều tiết rủi ro được tốt hơn”, TS. Cấn Văn Lực đánh giá.
Theo PGS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, khi thị trường đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, hướng đầu tư theo hình thức hợp tác cùng chia sẻ lợi ích sẽ tạo đà phát triển dài hạn cho thị trường. So với nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các hình thức huy động từ chứng khoán, trái phiếu, quỹ tín thác mang lại hiệu quả cao hơn, độ rủi ro ít hơn. Các doanh nghiệp có thể niêm yết cổ phiếu trên thị trường chứng khoán hoặc niêm yết theo từng dự án.
Việc niêm yết trên thị trường chứng khoán thực tế đã được một số “ông lớn” triển khai khá thành công, như Vingroup, Hoàng Quân, Hà Đô, Nam Long, Khang Điền… Hoạt động này mang lại dòng vốn ổn định trong dài hạn cho phát triển các dự án quy mô lớn nhưng cũng đòi hỏi bản thân doanh nghiệp phải có uy tín nhất định và giá trị thương hiệu đã được khẳng định, thì mới thu hút được nhà đầu tư. Do đó, phương án lựa chọn hình thức niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu được nhiều chuyên gia đánh giá cao trong thời gian tới.
Biểu đồ huy động vốn trong dân qua các năm.
Về nguồn vốn từ trái phiếu, ông Cấn Văn Lực cho rằng năm 2017, câu chuyện bố trí vốn cho thị trường BĐS bằng phát hành trái phiếu có khả năng thành hiện thực. Vì vậy, cần nhanh chóng thiết lập các định chế tài chính đa dạng như quỹ tín thác đầu tư (REIT) cho phép người dân bỏ vốn vào; cho phép phát hành chứng chỉ đầu tư và được giao dịch trên sàn chứng khoán, qua đó tạo ra “cú hích nguồn vốn” cho BĐS và tăng tính thanh khoản cho thị trường.
Ngoài ra, theo nhận định của nhiều chuyên gia, năm 2017, thị trường BĐS Việt Nam vẫn có sức thu hút đặc biệt với các nhà đầu tư nước ngoài. Nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) cho thị trường BĐS vẫn được kỳ vọng sẽ đảm bảo trong thời gian tới. Vì vậy, cần thực hiện bài bản các hoạt động thu hút FDI trong tương lai. Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào BĐS khá hiệu quả nếu biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.
Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút FDI vào BĐS để có thể đảm bảo hoặc thanh toán chi phí xây dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá với các dịch vụ…
Theo tính toán sơ bộ, sau khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực, trong vòng 1 năm qua đã có khoảng 11.000 người nước ngoài ở Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản mua BĐS tại Việt Nam. Đây là những dấu hiệu khả quan cho việc “đón đầu” dòng vốn ngoại vào thị trường. Vấn đề đặt ra là cần có sự nỗ lực của cơ quan Nhà nước nhằm khắc phục các nhược điểm, để ngành BĐS phát triển hơn nữa trong năm 2017.
Huy động vốn trong dân có thể khả thi
Quay trở lại câu chuyện “chứng khoán hóa” các dự án BĐS, đây được xem là giải pháp hữu hiệu nhất trong việc huy động vốn nhàn rỗi từ dân cư. Bởi dù hiện nay, lượng tiền này được đánh giá là rất nhiều nhưng để chuyển vào đầu tư BĐS thì còn hạn chế, do các sản phẩm BĐS có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân lại nhỏ lẻ.
Tuy nhiên khi thực hiện điều đó, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh cần tạo điều kiện cho người dân có cơ hội dùng tiền của mình để mua nhà, đầu tư BĐS một cách hiệu quả. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải tư vấn, cung cấp cho khách hàng, đặc biệt là người mua nhà, những thông tin đảm bảo tính khách quan, trung thực và đầy đủ, nhằm hạn chế rủi ro.
Khi các chuyên gia đầu ngành tranh luận quanh lời thách đố “Ai lôi được 500 tấn vàng trong dân đổ vào BĐS, người đó thắng”, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng riêng trong năm qua, BĐS nghỉ dưỡng đã thực sự làm được việc này khi vươn lên trở thành phân khúc có tiềm năng phát triển tốt nhất. BĐS nghỉ dưỡng đã tạo ra lợi ích thực sự cho việc đầu tư kinh doanh, rất nhiều dự án hút được vốn từ dân.
Dù không ai biết chính xác số vàng trong dân thực sự là bao nhiêu và chuyên gia cũng không khẳng định “ai là người thắng”, song nhắc lại lời thách đố ở trên cùng những tín hiệu ghi nhận được từ thị trường BĐS nghỉ dưỡng năm 2016 để thấy, câu chuyện này có thể khả thi trong năm 2017. Thị trường hoàn toàn có quyền kỳ vọng câu chuyện này sẽ trở thành thực tế, góp phần giải tỏa áp lực cho bài toán nguồn vốn BĐS từ trước đến nay.
TS. Cấn Văn Lực đánh giá: “Thời gian qua, tâm lý tích trữ vàng, ngoại tệ của người dân đã giảm nhiều, việc đầu cơ găm giá cũng được hạn chế nhờ một số chính sách cụ thể của Chính phủ và Nhà nước như Nghị định 24 về quản lý thị trường vàng và rất nhiều quy định hướng dẫn liên quan đến quản lý thị trường ngoại tệ của Việt Nam. Đặc biệt là thông tin tuyên truyền giải tỏa tâm lý, kiên định với đề án chống đô-la hóa. Vì vậy, tôi cho rằng, tâm lý tích trữ vàng, ngoại tệ sẽ không gây trở ngại cho việc huy động nguồn tiền nhàn rỗi của dân vào thị trường BĐS ở thời điểm hiện nay và một vài năm tới. Song phải kiên định với chính sách chống đô-la hóa và quản lý thị trường vàng lành mạnh hơn”.
