AkzoNobel đón đầu chuyển dịch của chuỗi giá trị bất động sản Việt Nam

Minh bạch dữ liệu phát thải, tác động của biến đổi khí hậu và bài toán kép giữa tiêu chuẩn với chi phí là ba xu hướng lớn mà AkzoNobel nhận diện trong lộ trình chuyển đổi xanh của chuỗi cung ứng bất động sản Việt Nam. Từ nhiều năm trước, AkzoNobel đã chủ động nghiên cứu, phát triển các giải pháp nhằm giúp đối tác giải quyết đồng thời bài toán vận hành, kinh tế và môi trường.

Chia sẻ với series "GIÁ TRỊ DẪN DẮT", bà Nguyễn Phi Anh Đào, Giám đốc Tiếp thị và Quản lý sản phẩm khu vực Đông Nam Á và Việt Nam, AkzoNobel đã phân tích những chuyển dịch quan trọng trong chuỗi giá trị bất động sản Việt Nam, yêu cầu về tiêu chuẩn xanh, minh bạch dữ liệu phát thải và bài toán tối ưu chi phí trong toàn bộ vòng đời công trình. Bà đồng thời chia sẻ cách AkzoNobel phát triển các giải pháp sơn phủ đa công năng, hướng tới an toàn sức khỏe, tiết kiệm năng lượng và nâng cao độ bền công trình, qua đó đồng hành cùng các chủ đầu tư, tư vấn và nhà thầu trong quá trình chuyển đổi xanh của ngành bất động sản.

- Thưa bà, sau hơn ba thập kỷ hoạt động tại Việt Nam, AkzoNobel nhận thấy những tiêu chí nào đang thay đổi rõ nhất trong cách chủ đầu tư, đơn vị tư vấn và nhà thầu lựa chọn sơn và chất phủ cho công trình?

Bà Nguyễn Phi Anh Đào: Trong hơn ba thập kỷ, bức tranh tiêu chuẩn vật liệu hoàn thiện đã ghi nhận những bước chuyển dịch mang tính chiến lược. Sơn và chất phủ không còn là vật liệu trang trí đơn thuần mà đã trở thành yếu tố quyết định giá trị bền vững và hiệu quả tài chính lâu dài của công trình.

Từ góc nhìn toàn cảnh thị trường, chúng tôi nhận thấy có 3 sự thay đổi rõ nét nhất trong cách tiếp cận của các chủ đầu tư, đơn vị tư vấn và nhà thầu từ góc nhìn toàn cảnh thị trường.

Thứ nhất là từ thẩm mỹ đơn thuần sang bền vững từ bên trong. Tính bền vững hiện đã chuyển hóa thành các tiêu chuẩn kỹ thuật bắt buộc để gia tăng định giá bất động sản. Các khảo sát thị trường chỉ ra rằng 74% chủ doanh nghiệp địa ốc sẵn sàng đầu tư nhiều hơn và 87% khách thuê ưu tiên lựa chọn bất động sản đạt chuẩn xanh.

Về tiêu chuẩn xanh, thay vì chỉ đánh giá tính năng xanh của màng sơn trên bề mặt, các đơn vị tư vấn và chủ đầu tư hiện nay truy xuất nguồn gốc sâu hơn vào quy trình sản xuất của nhà cung cấp. Họ ưu tiên lựa chọn các nhà cung ứng có quy trình sản xuất xanh toàn diện đạt chứng nhận quốc tế uy tín nhằm giúp công trình tích lũy điểm khi đánh giá tiêu chuẩn xanh thực chất. Để tuân thủ hệ thống quản lý môi trường ISO 14001, các dự án yêu cầu dữ liệu đo lường cụ thể thay vì các cam kết chung chung.

Thứ hai là tư duy tài chính từ chi phí mua ban đầu sang Tổng chi phí sở hữu vòng đời (TCO). Hiện nay, các nhà thầu đang đối mặt với chi phí nhân công tăng cao, tình trạng khan hiếm thợ thi công và áp lực ngày càng lớn trong việc rút ngắn tiến độ bàn giao dự án. Vì vậy, thị trường ưu tiên các vật liệu giúp tiết giảm nhân lực và thời gian.

Ở giai đoạn thi công, các đơn vị thi công ưu tiên các dòng sơn hiệu suất cao cho phép giản lướt số lớp sơn (bỏ qua sơn lót hoặc giảm số lượt phủ) giúp rút ngắn đáng kể tiến độ thi công, tiết kiệm lượng sơn thực tế sử dụng và giảm chi phí nhân công tại công trường.

Ở giai đoạn vận hành, lớp phủ ngoại thất có khả năng phản xạ nhiệt mặt trời (giúp hạ nhiệt độ bề mặt tường đến 5°C) được chú trọng đầu tư để trực tiếp tiết kiệm từ 10% đến 15% năng lượng điện tiêu thụ cho hệ thống làm mát của tòa nhà.

Ở giai đoạn bảo trì, tại các khu vực khí hậu khắc nghiệt hoặc ven biển, chủ đầu tư chuyển hướng lựa chọn các dòng chất phủ chuyên dụng có tính năng kháng muối, chống rêu mốc hoặc chống rạn nứt. Việc kéo dài chu kỳ trùng tu giúp bảo vệ mặt đứng công trình lâu bền, duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt và tránh gián đoạn kinh doanh do sửa chữa dặm vá.

Thứ ba là đặt an toàn sức khỏe và chất lượng không khí trong nhà làm trọng tâm. Hiện nay, xu hướng trên thị trường là không gian sống an toàn và chất lượng không khí trong nhà trở thành tiêu chí cạnh tranh cốt lõi của các dự án bất động sản văn phòng và nhà ở, bất động sản sức khỏe đang là phân khúc tăng trưởng nhanh nhất. Nhu cầu triệt tiêu các phát thải hóa chất độc hại trong không gian sống ngày càng trở thành tiêu chuẩn bắt buộc.

Sự thay đổi tiêu chí này buộc đơn vị tư vấn thiết kế và người sử dụng cuối phải có các chứng nhận an toàn sức khỏe nghiêm ngặt đối với vật liệu nội thất. Sơn nội thất bắt buộc phải có hàm lượng chất hữu cơ dễ bay hơi (VOC) cực thấp, đạt các chứng nhận an toàn quốc tế uy tín như GREENGUARD Gold. Đồng thời, các công nghệ bổ sung như kháng khuẩn, kháng virus hay chủ động loại bỏ khí độc hại trong phòng kín như formaldehyde... được coi là tiêu chuẩn cơ bản của vật liệu.

- Sơn và chất phủ thường được nhìn nhận như một lớp hoàn thiện của công trình và chỉ tham gia ở giai đoạn sau cùng. Theo AkzoNobel, đâu là quan niệm phổ biến về ngành hàng này cần được nhìn nhận lại? Giá trị thực sự của sơn và chất phủ nên được đánh giá như thế nào?

Bà Nguyễn Phi Anh Đào: Giá trị thực sự của sơn và chất phủ nên được đánh giá toàn diện hơn như một giải pháp bảo vệ cho công trình đồng thời mang đến các giá trị về tài chính và phát triển bền vững.

Sơn phủ công nghệ cao đóng vai trò là hàng rào bảo vệ đầu tiên cho thân vỏ của công trình, giúp bê tông, cốt thép và khung kim loại chống lại sự xâm nhập của độ ẩm, tia UV, hóa chất và sự ăn mòn thời tiết, kéo dài độ bền công trình.

Các dòng sơn tích hợp công nghệ KeepCool giúp giảm nhiệt độ bề mặt tường ngoại thất đến 5°C, giảm lượng điện năng tiêu thụ cho hệ thống làm mát, trực tiếp hạ thấp chi phí vận hành tòa nhà.

Các công nghệ sơn thế hệ mới như cho phép giảm số lớp phủ cần thiết mà vẫn đảm bảo độ che phủ, giúp rút ngắn tiến độ công trình và tăng năng suất thi công lên tới 30%.

Để đạt các chứng nhận quốc tế, hệ giải pháp sơn phủ có các tính năng bền vững phải được tư vấn và chỉ định ngay từ đầu, giúp nâng tầm vị thế cho các công trình trong ngành.

- Nếu ngành bất động sản Việt Nam chuyển từ đánh giá sơn và chất phủ chủ yếu theo chi phí đầu vào sang đánh giá theo giá trị trong toàn bộ vòng đời công trình, theo bà, những tiêu chí nào cần được đưa vào quá trình ra quyết định để phản ánh đúng giá trị mà một giải pháp có thể tạo ra?

Bà Nguyễn Phi Anh Đào: Khi chuyển dịch từ việc so sánh giá mua ban đầu sang đánh giá chi phí vòng đời, các chủ đầu tư và đơn vị tư vấn có thể đưa 4 nhóm tiêu chí định lượng sau vào quy trình ra quyết định để đo lường chính xác giá trị thực tế của giải pháp sơn và chất phủ.

Một là tiêu chí sức khỏe. Sơn nội thất cần được đánh giá như một bộ lọc không khí thông qua khả năng triệt tiêu Formaldehyde, VOC và vi khuẩn. Tiêu chí này trực tiếp tạo ra giá trị thặng dư cho chủ đầu tư nhờ đáp ứng nhu cầu sống khỏe của người dùng.

Hai là tiêu chí minh bạch môi trường và chứng nhận xanh. Vật liệu bắt buộc phải có tuyên bố ản phẩm Môi trường để xác định rõ lượng phát thải carbon từ khâu sản xuất đến thi công. Đây là điểm cộng trực tiếp giúp dự án đạt tiêu chuẩn công trình xanh, qua đó tiếp cận được nguồn vốn tín dụng xanh với lãi suất ưu đãi từ các ngân hàng.

Ba là tiêu chí tối ưu năng lượng và vận hành. Không chỉ đánh giá độ phủ bề mặt, vật liệu cần được đo lường bằng khả năng phản xạ bức xạ nhiệt. Tiêu chí này tính toán trực tiếp mức độ giảm nhiệt độ bề mặt công trình, từ đó quy đổi ra phần trăm điện năng tiết kiệm được cho hệ thống điều hòa không khí trong suốt vòng đời dự án.

Bốn là tiêu chí độ bền và chu kỳ bảo trì. Thay vì chọn vật liệu rẻ phải tu sửa sau 3 - 5 năm, quyết định cần dựa trên số năm cam kết bảo vệ hiệu suất (10, 15 năm hay lâu hơn) trước thời tiết khắc nghiệt (chống tia UV, chống nứt, chống phai màu…). Điều này giúp loại trừ các chi phí ẩn liên quan đến thi công sơn lại và gián đoạn vận hành tòa nhà.

- Để đáp ứng những yêu cầu trên, AkzoNobel đang phát triển những giải pháp sơn phủ nào? Và những giải pháp này khác biệt như thế nào so với các sản phẩm truyền thống?

Bà Nguyễn Phi Anh Đào: Để đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe mới từ chuỗi cung ứng bất động sản, AkzoNobel đã chuyển dịch chiến lược từ việc cung cấp sơn trang trí đơn thuần sang các giải pháp chất phủ đa công năng, tập trung vào sức khỏe và tiết kiệm năng lượng.

Thứ nhất, công nghệ bảo vệ sức khoẻ và giúp không khí trong nhà trong lành hơn. Các sản phẩm AkzoNobel được kiểm soát hàm lượng VOC theo những tiêu chí khắt khe nhất như SGBP từ Singapore hay thậm chí là UL2818 từ Hoa Kỳ để không gây mùi, thi công xong có thể vô ở ngay. Đồng thời, việc ứng dụng các công nghệ và thành phần nguyên liệu thế hệ mới thay thế các công nghệ và nguyên liệu truyền thống giúp bảo vệ sức khoẻ tối đa và giảm dấu chân carbon cho dự án. Hiện tại, hầu hết các dòng sơn nội thất Dulux và Maxilite đều đã đạt tiêu chuẩn kiểm định UL2818 từ Hoa Kỳ và chứng nhận Greenguard Gold, đảm bảo môi trường an toàn tối đa cho sức khỏe người sử dụng.

Sản phẩm sản phẩm AkzoNobel còn được sử dụng công nghệ chủ động thanh lọc không khí. Một số sản phẩm cho màng sơn như một bộ lọc, có khả năng chủ động hấp thụ và vô hiệu hóa các khí độc hại lơ lửng trong không gian phòng kín, đặc biệt là khí Formaldehyde phát thải từ đồ gỗ, thảm hay vật liệu nội thất mới.

Sản phẩm của AkzoNobel cũng có tính năng kháng khuẩn và chống nấm mốc. Bề mặt sơn được tích hợp công nghệ tiêu diệt vi khuẩn và ngăn ngừa nấm mốc phát triển. Thậm chí, một số sản phẩm cao cấp còn có khả năng kháng virus, đáp ứng trực tiếp các tiêu chuẩn khắt khe của xu hướng phát triển Bất động sản sức khỏe.

Thứ hai là về giải pháp ngoại thất tối ưu năng lượng và chi phí vòng đời. Công nghệ KeepCool có khả năng phản xạ bức xạ nhiệt tia hồng ngoại, giúp giảm nhiệt độ bề mặt tường ngoại thất lên tới 5 độ C. Điều này trực tiếp giúp các tòa nhà tiết kiệm 10 - 15% chi phí năng lượng làm mát.

Công nghệ Powerflexx mang lại độ co giãn cao để che lấp các vết nứt nhỏ, bảo vệ màng sơn lâu dài.

Công nghệ DualTech cho phép giảm số lớp phủ cần thiết, giúp nhà thầu rút ngắn thời gian và tăng năng suất thi công lên tới 30%.

Tối ưu trong xây dựng không chỉ là dùng ít vật liệu hơn, mà là làm nhiều hơn với một quy trình thông minh hơn. Đây cũng là lý do các giải pháp 2 trong 1 của Dulux Professional ngày càng được quan tâm: tinh gọn một công đoạn thi công nhưng vẫn đảm bảo chất lượng, đồng thời có thể tiết kiệm khoảng 15% chi phí nhân công, 15% thời gian thi công và 13% nguyên vật liệu. Điều này phản ánh một xu hướng lớn hơn của ngành: từ tối ưu chi phí đầu vào sang tối ưu hiệu quả toàn bộ quá trình thi công.

Các dòng sơn có độ che phủ vượt trội như Diamond Care đạt mức 16m2/lít/lớp (cao hơn 33% so với mặt bằng chung 12m2/lít/lớp), cùng với các hệ sơn Express thi công trực tiếp không cần sơn lót giúp cắt giảm công đoạn hoàn thiện.

Thứ ba, giải pháp về sự minh bạch về tiêu chuẩn môi trường. AkzoNobel đáp ứng xu hướng này bằng việc cung cấp tuyên bố sản phẩm môi trường (EPD) cho 100% hệ thống từ bột trét, sơn lót đến sơn phủ thuộc danh mục Dulux Professional.

- Với danh mục gồm nhiều thương hiệu và giải pháp có định vị khác nhau, những năng lực chung mà AkzoNobel tạo ra phía sau các thương hiệu này là gì, thưa bà ? Những năng lực đó có ý nghĩa gì với chủ đầu tư, tư vấn hay nhà thầu?

Bà Nguyễn Phi Anh Đào: Đằng sau danh mục sản phẩm đa dạng, AkzoNobel duy trì một hệ thống năng lực cốt lõi đồng bộ từ R&D (Trung tâm nghiên cứu và phát triển) toàn cầu đến chuỗi sản xuất bền vững.

Trước tiên là nền tảng R&D toàn cầu và công nghệ tiên phong. Đối với chủ đầu tư, điều này có nghĩa là nâng tầm công trình thông qua các công nghệ tiên tiến, từ đó gia tăng giá trị tài sản, giá bán hoặc giá thuê. Còn với tư vấn thiết kế, họ được cung cấp cơ sở dữ liệu vật liệu hiện đại và các giải pháp thay thế đột phá, giúp hiện thực hóa các ý tưởng kiến trúc phức tạp mà vẫn tối ưu tải trọng và ngân sách.

Thứ hai là chuỗi cung ứng và sản xuất xanh chuẩn quốc tế. Chủ đầu tư và tư vấn có thể dễ dàng ghi điểm trong các hồ sơ chứng nhận công trình xanh nhờ hệ thống tài liệu minh bạch về Tuyên bố Sản phẩm Môi trường và lượng phát thải carbon thấp được chuẩn hóa từ nhà máy. Đối với nhà thầu, họ được bảo đảm nguồn cung vật liệu ổn định với chất lượng đồng nhất trên quy mô lớn, đồng thời bảo vệ an toàn sức khỏe cho lực lượng công nhân thi công nhờ các sản phẩm loại bỏ hoàn toàn hóa chất độc hại và VOC.

Thứ ba là hệ sinh thái giải pháp toàn diện. Điều này giúp chủ đầu tư và nhà thầu đơn giản hóa quy trình mua sắm, đấu thầu và quản lý rủi ro thông qua một đối tác duy nhất có khả năng cung cấp toàn bộ giải pháp hoàn chỉnh.

Cuối cùng là năng lực hỗ trợ kỹ thuật và giám sát thực địa. Nhà thầu trực tiếp hưởng lợi từ các chuyên gia kỹ thuật của hãng thông qua việc chuyển giao quy trình thi công và xử lý sự cố tại hiện trường. Việc áp dụng các giải pháp thi công thông minh còn giúp nhà thầu rút ngắn tiến độ và tối ưu hóa chi phí nhân công đáng kể.

- Từ một dự án hoặc ứng dụng thực tế, AkzoNobel có thể chia sẻ bài toán đặt ra và giá trị thực tế mà một thương hiệu hoặc giải pháp trong danh mục đã tạo ra cho công trình?

Bà Nguyễn Phi Anh Đào: Grand Marina, Saigon - khu bất động sản hàng hiệu của Masterise Homes là một trong những dự án điển hình thể hiện vai trò của AkzoNobel trong một dự án bất động sản.

Bài toán đặt ra từ nhà phát triển dự án khá phức tạp. Grand Marina, Saigon nằm sát bờ sông Sài Gòn, toàn bộ hệ thống mặt dựng của dự án phải chịu tác động kép từ độ ẩm cực cao, hơi nước và bức xạ tia UV mạnh mẽ của vùng nhiệt đới. Việc duy trì tính thẩm mỹ hoàn hảo không tì vết qua hàng chục năm là yêu cầu sống còn đối với một dự án hàng hiệu.

Để giải quyết bài toán này, chúng tôi đã áp dụng toàn bộ mặt ngoài của Grand Marina (bao gồm hệ thống cửa sổ, mặt đứng và lam gió) với lớp sơn bột tĩnh điện Interpon D2525 siêu bền. Giải pháp này đáp ứng tiêu chuẩn khắc nghiệt nhất của ngành kiến trúc quốc tế (AAMA 2604), mang lại khả năng chống ăn mòn và bảo hành màu sắc không phai lên tới 25 năm.

- Nhìn về phía trước 3 - 5 năm, theo bà, những thách thức nào mà AkzoNobel dự kiến sẽ gặp phải trong ngành bất động sản Việt Nam?

Bà Nguyễn Phi Anh Đào: Theo tôi, trong 3 - 5 năm tới, chuỗi cung ứng bất động sản Việt Nam sẽ phải đối mặt với những xu hướng lớn trong lộ trình chuyển đổi xanh.

Đầu tiên là vấn đề minh bạch dữ liệu phát triển bền vững (ESG). Chủ đầu tư phải có dữ liệu định lượng, minh bạch cho từng loại vật liệu để đưa vào báo cáo ESG, xét duyệt tín dụng xanh và thu hút dòng vốn đầu tư quốc tế.

Thứ hai là tác động của biến đổi khí hậu. Khí hậu khắc nghiệt, đảo nhiệt đô thị và bức xạ UV tăng cao làm bề mặt kiến trúc xuống cấp nhanh chóng, đe dọa tuổi thọ công trình và làm đội chi phí bảo trì lên mức khổng lồ.

Thứ ba là bài toán kép giữa tiêu chuẩn và chi phí. Thị trường đòi hỏi vật liệu xanh, chất lượng cao, nhưng các chủ đầu tư và tổng thầu lại đang chịu sức ép cực lớn trong việc tối ưu ngân sách đầu tư ban đầu và chi phí vận hành.

- Vậy AkzoNobel sẽ phát triển những giải pháp nào để ứng phó, thưa bà?

Bà Nguyễn Phi Anh Đào: Thay vì coi đây là những rào cản mới, AkzoNobel nhìn nhận đây là sự dịch chuyển tất yếu. Trên thực tế, từ nhiều năm trước, AkzoNobel đã chủ động nghiên cứu, phát triển các giải pháp để đón đầu xu hướng này.

Điều này đã được minh chứng qua hàng loạt công nghệ tiên tiến được AkzoNobel ra mắt và ứng dụng thành công trong nhiều năm qua, giúp các đối tác giải quyết hiệu quả bài toán vận hành, kinh tế và môi trường. Sự chuẩn bị đồng bộ từ gốc rễ chuỗi cung ứng còn được khẳng định qua việc nhà máy ở Bình Dương của chúng tôi đạt chứng nhận LEED Gold không chỉ đối với khối văn phòng (Office) mà còn với cả khối sản xuất (Factory).

Năm 2023, Dulux Professional từ AkzoNobel đã đưa thành công các tiêu chuẩn sơn chất lượng cao vào The Ori Garden Đà Nẵng tại khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside, Đà Nẵng. Điều này minh chứng cho khả năng cung cấp các vật liệu bền vững với chi phí hợp lý, giúp đảm bảo không gian sống an toàn, chuẩn mực mà không phải thỏa hiệp về chất lượng.

Trong thời gian tới, chiến lược của AkzoNobel là kiên định với nền tảng đổi mới sáng tạo hướng tới Kiến tạo tương lai. Chúng tôi sẽ tiếp tục lắng nghe thị trường, hợp tác chặt chẽ cùng các đối tác để không ngừng cải tiến danh mục sản phẩm. Mục tiêu cốt lõi là kiến tạo những bề mặt bảo vệ vượt thời gian, sát cánh cùng ngành bất động sản Việt Nam vươn tới các chuẩn mực phát triển bền vững cao nhất.

- Trân trọng cảm ơn bà!