Mới đây, Văn phòng UBNĐ – HĐND huyện Tri Tôn (tỉnh An Giang) đã có văn bản số: 81/TB-VP thông báo kết luận của Phó Chủ tịch UBND huyện Đỗ Minh Trí tại cuộc họp tháo gỡ vướng mắc của Công ty cổ phần Tập đoàn Sao Mai.
Tại văn bản này, Văn phòng UBNĐ – HĐND huyện Tri Tôn cho biết, ngày 31/8, Phó Chủ tịch UBND huyện Đỗ Minh Trí chủ trì cuộc họp xử lý khó khăn vướng mắc liên quan đến Dự án khu dân cư Sao Mai – TTTM hướng Đông thị trấn Tri Tôn. Tham dự cuộc họp có đại diện lãnh đạo các đơn vị gồm: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính – Kế hoạch, Phòng Kinh tế - Hạ tầng, Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng khu vực huyện, Văn phòng HĐND-UBND huyện, UBND thị trấn Tri Tôn và Công ty cổ phần Tập đoàn Sao Mai.
Sau khi nghe ý kiến phát biểu của các thành viên tham dự cuộc họp, Phó Chủ tịch UBND huyện Tri Tôn đã đề nghị Công ty cổ phần Tập đoàn Sao Mai liên hệ trực tiếp Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng khu vực huyện Tri Tôn để bổ sung các văn bản, hồ sơ có liên quan đến khu đất Kênh hậu (tổ chức khai thác đấu giá); phần chồng biên giữa 2 dự án Đường tỉnh 941 và Khu dân cư Sao Mai – TTTM hướng Đông thị trấn Tri Tôn (Công ty cổ phần Tập đoàn Sao Mai chịu trách nhiệm thuê đơn vị tư vấn đo đạc xác định phần diện tích đất chồng biên), đồng thời hỗ trợ di dời 9 hộ dân (Công ty cổ phần Tập đoàn Sao Mai lập dự toán chi phí hỗ trợ di dời nhà và vật, kiến trúc trên đất theo bảng giá mới).
Đối với việc thẩm định dự án để quyết toán công tác bồi thường, hỗ trợ Khu dân cư Sao Mai – TTTM hướng Đông thị trấn Tri Tôn đã được UBND huyện Tri Tôn phê duyệt tại Quyết định số 3027/QĐ-UBND ngày 25/7/2023, Phó Chủ tịch huyện yêu cầu Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng khu vực huyện ban hành văn bản và đính kèm hồ sơ gửi Phòng Tài chính – Kế hoạch để thẩm định theo quy định.
Lãnh đạo UBND huyện Tri Tôn cũng giao Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng khu vực huyện phối hợp cùng Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND thị trấn Tri Tôn và Công ty cổ phần Tập đoàn Sao Mai thực hiện vận động, hỗ trợ di dời 9 hộ dân. Chi phí hỗ trợ, di dời áp dụng theo bảng giá mới hiện hành của UBND tỉnh An Giang ban hành.
Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng khu vực huyện được giao phối hợp cùng Phòng Kinh tế - Hạ tầng thực hiện tham mưu UBND huyện, trình UBND tỉnh An Giang điều chỉnh quyết định giao đất liên quan đến phần chồng biên giữa 2 dự án Đường tỉnh 941 và Khu dân cư Sao Mai – TTTM hướng Đông thị trấn Tri Tôn.
Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng khu vực huyện lập thủ tục, phương án tổ chức đấu giá khu đất Kênh hậu theo Thông báo kết luận số 284/TB-VPUBND ngày 24/6/2021 của Văn phòng UBND tỉnh, nhưng phải bỏ phần diện tích đất kênh, đất chưa bồi thường ra khỏi phương án đấu giá quyền sử dụng đất.
Trước đó, Reatimes đã thông tin trong bài viết An Giang nêu lý do không thể thu hồi đất làm dự án nhà ở thương mại, UBND tỉnh An Giang đã có báo cáo 502/BC-UBND gửi Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ; Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH-ĐT) về rà soát và đề xuất xử lý các khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh.
Tại văn bản này, UBND tỉnh An Giang cho biết, pháp luật đất đai (điểm d, khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai) quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, áp dụng cho dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn. Ngoài trường hợp thu hồi đất thì các dự án còn lại như dự án nhà ở thương mại thực hiện theo cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 73 Luật Đất đai).
Trong quá trình triển khai thực hiện Luật số 03/2022/QH15 ngày 11/01/2022 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đầu tư công, Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật nhà ở, Luật đấu thầu, Luật điện lực, Luật doanh nghiệp, Luật thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật thi hành án dân sự để xem xét, chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh An Giang còn một số khó khăn, vướng mắc.
Theo quy định tại điểm B điều 4 Luật số 03/2022/QH15, quy định sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở và loại đất khác không phải đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, chiếu theo quy định thì chưa rõ "thời điểm" nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở và loại đất khác. Trong thực tế, nhà đầu tư không thể có sẵn quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác (đặc biệt là đất trồng lúa) quy mô lớn để thực hiện chấp thuận làm chủ đầu tư nhà ở thương mại.
Lý giải về điều này, UBND tỉnh An Giang cho rằng, theo quy định tại khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai thì “Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.” Do đó, trong hầu hết các trường hợp, nhà đầu tư chỉ có thể có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác sau khi “Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;” theo quy định tại khoản 1 Điều 193 của Luật Đất đai và trình tự thực hiện theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ. Đây là cơ sở pháp lý để nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Hiện nay, tỉnh An Giang và một số địa phương khác đang thực hiện theo cơ chế này để thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại. Nghĩa là, nhà đầu tư phải lập thủ tục xin nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP trước, sau đó nhà đầu tư tiến hành thỏa thuận, nhận chuyển nhượng và thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp từ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sang tên nhà đầu tư (tổ chức kinh tế). Sau khi hoàn tất các thủ tục nêu trên và hoàn thành công tác chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ lập thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại Điều 4 Luật số 03/2022/QH15.
Tuy nhiên, tỉnh An Giang đang có 8 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện nhà ở thương mại theo trình tự này nhưng UBND tỉnh An Giang vẫn chưa quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư do lo ngại về tỷ lệ phần đất ở trong tổng quy mô diện tích thực hiện dự án mặc dù Điều 4 Luật số 03/2022/QH15 không quy định tỷ lệ này.
Ngoài ra, pháp luật đấu thầu (Nghị định 25/2020/NĐ-CP) quy định các dự án có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị, xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại, trụ sở, văn phòng làm việc, công trình thương mại, dịch vụ phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; một trong các điều kiện để tổ chức lựa chọn nhà đầu tư là thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, dự án nhà ở thương mại không được liệt kê vào các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 62 của Luật Đất đai nên không thể đưa loại dự án này vào danh mục dự án thu hồi đất để trình HĐND tỉnh thông qua. Do đó, không thể đáp ứng một trong các điều kiện để tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại./.
