Ảnh hưởng của quản trị vốn đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản

Quản trị vốn kinh doanh trong doanh nghiệp nói chung và trong doanh nghiệp xây dựng niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam nói riêng đã và đang được nhiều nhà quản lý, nhà khoa học quan tâm nghiên cứu nhằm tìm được giải pháp tốt nhất để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn kinh doanh trong điều kiện vốn kinh doanh còn hạn hẹp.

Nghiên cứu này đã hệ thống hóa và làm rõ thêm lý luận về vốn kinh doanh và quản trị vốn kinh doanh trong các doanh nghiệp trên các góc độ khái niệm, phân loại, nội dung vốn kinh doanh và quản trị vốn kinh doanh; phân tích thực trạng ảnh hưởng của quản trị vốn kinh doanh tại các công ty bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.

Dữ liệu được thu thập thông qua các báo cáo của các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán giai đoạn 2019 - 2021. Kết quả nghiên cứu chỉ ra sự tác động của quản trị vốn đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp niêm yết ngành bất động sản tại Việt Nam; từ đó đề xuất các khuyến nghị với nhà quản trị nói chung và giám đốc tài chính tại các công ty bất động sản ở Việt Nam nói riêng về việc thực hiện công tác quản trị vốn nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh.

Mở đầu

Bất cứ một doanh nghiệp nào đều mong muốn công ty mình tăng trưởng bền vững thông qua kết quả kinh doanh. Việc gia tăng và xử lý hiệu quả các vấn đề liên quan đến nguồn vốn sẽ là cơ sở để thực hiện quyết định đầu tư trong tương lai. Các nhà quản trị công ty, bao gồm giám đốc tài chính biết rõ điều này.

Nếu các giám đốc tài chính giải quyết được vấn đề đại diện, tức là không có mâu thuẫn giữa lợi ích của các bên liên quan, thì những quyết định quản trị về lĩnh vực tài chính sẽ tối đa hóa hiệu quả. Trong đó, quyết định cấu trúc vốn là một nhân tố quan trọng. Việc phân tích quyết định quản trị vốn thực sự cần thiết và có ý nghĩa, giúp tìm ra những bằng chứng thực nghiệm mang tính tham khảo cao. Từ đó các nhà điều hành sẽ đưa ra quyết định cuối cùng của mình.

Họ thường phải cân nhắc rằng công ty sẽ bị tác động như thế nào khi thi hành quyết định này? Liệu rằng quyết định được đưa ra có đem lại lợi ích như kỳ vọng so với chi phí mà các cổ đông phải chi trả khi việc vay nợ làm tăng rủi ro và những tác động ngoài ý muốn lên giá cổ phiếu công ty.

Nghiên cứu tác động/ảnh hưởng của quản trị vốn là đề tài được nhiều nhà nghiên cứu và nhà quản trị doanh nghiệp quan tâm, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, các kết quả thực nghiệm vẫn chưa đồng nhất ở các nghiên cứu khác nhau tại các quốc gia khác. Nhiều nghiên cứu cho thấy rằng quản trị vốn và hiệu quả kinh doanh của công ty có mối quan hệ ngược chiều, một số nghiên cứu khác lại tìm thấy mối quan hệ cùng chiều.

Việc quản trị vốn lưu động có tác động đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Cụ thể: việc đẩy nhanh tốc độ thu hồi các khoản nợ phải thu, tốc độ xoay vòng hàng tồn kho sẽ giúp cho doanh nghiệp có được lượng tiền mặt dồi dào phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh ở chu kỳ kế tiếp, giảm các chi phí vốn, chi phí lưu kho,... để nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường, để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh, các doanh nghiệp cần phải có các yếu tố cơ bản sau: Sức lao động, đối tượng lao động và tư liệu lao động. Để có được các yếu tố này đòi hỏi doanh nghiệp phải ứng ra một số vốn nhất định phù hợp với quy mô và điều kiện kinh doanh. Trong lý luận và thực tiễn có nhiều quan niệm khác nhau về vốn, mỗi quan điểm nhìn nhận vốn dưới một góc độ nhất định.

Theo Paul Samuelson và William D. Nordhaus thì: “Vốn là khái niệm thường dùng để chỉ các hàng hoá là vốn nói chung, một nhân tố sản xuất. Một hàng hoá làm vốn, khác với nhân tố sơ yếu (đất đai, lao động) ở chỗ: Nó là một đầu vào mà bản thân là một đầu ra của một nền kinh tế gồm: vốn vật chất (nhà máy, thiết bị, kho hàng), vốn tài chính (tiền, chứng khoán, tín phiếu)”. Quan điểm này đã cho thấy nguồn gốc hình thành vốn, trạng thái biểu hiện của vốn và đặc điểm cơ bản nhất của hàng hoá vốn là chúng vừa là sản phẩm đầu ra, vừa là yếu tố đầu vào của sản xuất nhưng hạn chế cơ bản của quan điểm này là chưa cho thấy mục đích sử dụng của vốn.

Theo Karl Marx: “Vốn (tư bản) là giá trị mang lại giá trị thặng dư, là đầu vào của quá trình sản xuất”, tức là một yếu tố khi sử dụng trong quá trình sản xuất sẽ tạo ra một lượng giá trị lớn hơn giá trị của bản thân nó. Tuy nhiên quan niệm này cũng mới chỉ đề cập đến phạm trù tư bản là tiền khi được dùng để mua sắm các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất để tạo ra giá trị thặng dư.

Từ các quan điểm trên, có thể hiểu: Vốn kinh doanh của doanh nghiệp là một yếu tố của sản xuất, bao gồm tất cả tài sản hữu hình và vô hình, tồn tại dưới hình thái tiền tệ và hiện vật mà doanh nghiệp đang sử dụng để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong quá trình kinh doanh, vốn kinh doanh của doanh nghiệp thường xuyên vận động và chuyển hóa từ hình thái ban đầu là tiền sang hình thái hiện vật và cuối cùng lại trở về hình thái ban đầu là tiền.

Sự vận động của vốn kinh doanh như vậy được gọi là sự tuần hoàn của vốn. Quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp diễn ra liên tục, không ngừng. Do đó, sự tuần hoàn của vốn kinh doanh cũng diễn ra liên tục, lặp đi lặp lại có tính chất chu kỳ tạo thành sự chu chuyển của vốn kinh doanh. Sự chu chuyển của vốn kinh doanh chịu sự chi phối rất lớn bởi đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của ngành kinh doanh.

Quản trị vốn kinh doanh trong doanh nghiệp bất động sản

Sau hơn 2 năm xảy ra đại dịch Covid-19, hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều rơi vào tình trạng thiếu vốn để xoay vòng hoạt động. Sự khủng hoảng của lĩnh vực bất động sản có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế, vì vậy cần có giải pháp khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản. Trước hết, phải nhấn mạnh lại vai trò vô cùng quan trọng của lĩnh vực bất động sản đối với nền kinh tế.

Năm 2021, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP. Thị trường bất động sản là cầu nối chuỗi giá trị các ngành. Thống kê cho thấy có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành liên quan nhiều nhất, gồm: Xây dựng (5,95% GDP), du lịch (1,97% GDP), lưu trú (1,71% GDP), tài chính - ngân hàng (4,62% GDP) năm 2021.

Về nguồn vốn, tính đến hết quý I/2022 tăng 2,4% so với cuối năm 2021. Tổng dư nợ tín dụng khoảng 2,23 triệu tỷ đồng chiếm 20% tổng dư nợ của nền kinh tế, trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỷ đồng), còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 35% (0,78 triệu tỷ đồng). Tính đến hết tháng 4/2022, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 3.606 doanh nghiệp, tăng 32,2%, hoạt động lại tăng 73,2%. Vốn FDI đăng ký mới đạt gần 2,8 tỷ USD chiếm khoảng 26,5%, đứng thứ 2; riêng góp vốn, mua cổ phần 1,04 tỷ USD (chiếm 9,69%). Toàn thị trường phát hành 72.000 tỷ đồng trái phiếu, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 27.000 tỷ đồng, xếp thứ nhất chiếm 37,3%...

Tứ giác liên thông ngân hàng - bảo hiểm - bất động sản - chứng khoán liên quan chặt chẽ với nhau, lĩnh vực này rủi ro sẽ kéo theo rủi ro và ngược lại. Ví dụ, doanh nghiệp bất động sản đứng thứ hai về phát hành trái phiếu, các ngành tham gia hệ sinh thái của nhau, cần đề cập khi đánh giá phân tích rủi ro. Đây là rủi ro hệ thống liên quan đến tài chính - bất động sản. Ngoài ra, tác động của một số chính sách khác tới nguồn vốn thị trường bất động sản có cả mặt tích cực và theo hướng chặt chẽ.

Điều gì sẽ xảy ra nếu nghẽn dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản? Sẽ làm giảm nhiệt thị trường, hy vọng kiểm soát rủi ro tốt hơn. Làm tăng mất cân đối cung cầu (cung không thể tăng, cầu không thể giảm…). Dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế… doanh nghiệp, thị trường lo lắng, lưỡng lự triển khai đầu tư dự án. Một số ngân hàng, tổ chức tín dụng gần đây tạm dừng giải ngân do hai vấn đề: Những tổ chức tín dụng đó đã hết hạn mức tăng trưởng tín dụng trong quý I, đương nhiên lĩnh vực bất động sản phải “phanh” lại. Một số dự án, chủ đầu tư đang có vấn đề về hơi phức tạp về pháp lý cũng đang dừng lại.

Kiến nghị giải pháp quản trị đến hiệu quả kinh doanh

Đối với doanh nghiệp thì điều kiện đầu tiên quan trọng nhất là các doanh nghiệp phải có đủ vốn kinh doanh. Có đủ vốn kinh doanh mới có thể đầu tư hoạt động kinh doanh, có thể thực hiện được những hợp đồng xây dựng có giá trị lớn.

Hai là, bộ máy quản lý của doanh nghiệp phải chuyên nghiệp, có kinh nghiệm trong việc lập các kế hoạch hoạt động kinh doanh, phải có hiểu biết sâu sắc về tài chính, về kỹ thuật hiện đại; có khả năng phân tích tốt sự biến động của thị trường để có thể đưa ra các quyết định tài chính tối ưu cho doanh nghiệp.

Ba là, các doanh nghiệp cần cơ cấu lại tổ chức kinh doanh, tăng cường phân cấp để nâng cao trách nhiệm quản lý của từng bộ phận trong doanh nghiệp.

Bốn là, các doanh nghiệp cần cơ cấu lại tổ chức kinh doanh, tăng cường phân cấp để nâng cao trách nhiệm quản lý của từng bộ phận trong doanh nghiệp, đồng thời trên cơ sở kinh nghiệm về quản trị vốn của các năm trước để rút ra những hạn chế cần khắc phục cho những năm tiếp theo.

Năm là, doanh nghiệp cần hiện đại hóa phần mềm quản lý, kế toán nhằm tăng năng suất lao động của các bộ phận quản lý, kế toán, đồng thời cung cấp được các thông tin về kinh tế tài chính kịp thời và chính xác, phục vụ cho công tác điều hành sản xuất kinh doanh của lãnh đạo doanh nghiệp.

Sáu là, quản trị vốn cố định thật chặt chẽ của các doanh nghiệp hiện nay chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu vốn kinh doanh, vì vậy việc nâng cao hiệu quả sử dụng vốn cố định sẽ góp phần quan trọng vào nâng cao hiệu quả sử dụng vốn kinh doanh của Công ty. Kết hợp với đó là việc tăng cường quản trị nguồn vốn liên quan đến hàng tồn kho, tăng cường công tác quản lý các khoản phải thu, đồng thời, với việc cho khách hàng mua chịu doanh nghiệp bất động sản cũng phải lập một quỹ dự phòng rủi ro khi không thu được nợ hoặc không thu được nợ đúng hạn.

Đối với nhà đầu tư thì cần cân nhắc kỹ trước khi đầu tư, đặc biệt là thị trường biến động như hiện nay. Đầu tư kiến thức về kinh tế với các nhà đầu tư nhỏ lẻ và cần có bộ phận tham vấn chuyên nghiệp với nhà đầu tư có vốn lớn.

Đối với nhà nước thì hoàn thiện hệ thống pháp luật về thị trường chứng khoán, công tác quản lý vốn và minh bạch thông tin. Phạt nghiêm và nặng các doanh nghiệp cố tình làm sai quy định. Nhà nước triệt để tái cấu trúc ngành bất động sản. Quyết liệt thực hiện cổ phần hóa các doanh nghiệp mà Nhà nước đang chi phối, thoái vốn toàn bộ hoặc chỉ duy trì vốn Nhà nước nhưng không chi phối hoạt động của công ty cổ phần.

Nhà nước cần hoàn thiện các định mức, đơn giá trong thị công dự án bất động sản đồng thời phải có chính sách điều chỉnh kịp thời các dự án  xây dựng, san lấp trong thời điểm suy thoái như hiện nay. Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống pháp luật để đảm bảo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh bình đẳng, thuận tiện cho các doanh nghiệp nói chung, còn riêng đối với các doanh nghiệp thuộc ngành bất động sản, nhà nước cần: không đầu tư dàn trải khi chưa có vốn; tạo hành lang pháp lý để tránh những sai lầm khi các doanh nghiệp tự tăng giá.

Tạo môi trường pháp lý, với các chính sách cụ thể để khuyến khích việc giải thể và hợp nhất các công ty bất động sản chấm dứt tình trạng cạnh tranh hỗn loạn hiện nay. Tiếp tục bảo lãnh cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn ngân hàng, hỗ trợ lãi suất đối với các công ty đang khó khăn về vốn, hỗ trợ về tài chính và cơ chế cho các ngân hàng để giúp các doanh nghiệp tiếp cận các nguồn vốn tín dụng dễ dàng hơn cùng với việc hoàn thiện dần luật đầu tư nước ngoài để tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hợp tác liên doanh với các doanh nghiệp.