Áp dụng hiệu quả Luật Đất đai 2024 vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản

Cấp thiết phổ biến các điểm mới của Luật

Ngày 15/10, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị Đối thoại giữa cơ quan soạn thảo luật, các chuyên gia, doanh nghiệp và báo chí về cách hiểu và vận dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.

Hội nghị có sự tham dự của đồng chí Nguyễn Thị Mai Phương, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, ông Phan Đức Hiếu, Uỷ viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội; lãnh đạo Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường; đại diện các bộ, ngành địa phương; các chuyên gia kinh tế, chuyên gia pháp lý đầu ngành; đại diện cộng đồng doanh nghiệp bất động sản và các cơ quan báo chí.

Phát biểu khai mạc hội nghị, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho biết, thực hiện Công điện số 79/CĐ-TTg ngày 13/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ về tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm tạo động lực mới cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân; ngay từ cuối tháng 8/2024, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã xây dựng kế hoạch thực hiện Đề án truyền thông: Tuyên truyền, phổ biến, thực thi có hiệu quả chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam xây dựng và tổ chức thực hiện Đề án truyền thông bao gồm 4 nội dung chính: (1) Tổ chức Hội nghị đối thoại giữa cơ quan soạn thảo luật, các chuyên gia, doanh nghiệp và báo chí về cách hiểu và vận dụng 3 Luật; (2) Tổ chức chuỗi 3 chương trình giao lưu trực tuyến giải đáp, trả lời trực tiếp các câu hỏi của người dân, doanh nghiệp về 3 Luật; (3) Tuyên truyền, phổ biến về cách hiểu và vận dụng 3 Luật trên báo chí; (4) Tuyên truyền, phổ biến thông qua ấn phẩm cẩm nang hỏi đáp về 3 Luật.

Sau khi nhận được đề xuất của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Văn phòng Chính phủ đã có công văn gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan, truyền đạt ý kiến của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đánh giá cao vai trò, trách nhiệm của Hiệp hội trong quá trình tham gia phối hợp xây dựng các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản và trong tổ chức thực hiện các Luật.

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà giao Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng phối hợp với Hiệp hội trong khâu tổ chức, thực hiện để Đề án truyền thông đạt hiệu quả cao, góp phần tuyên truyền, phổ biến rộng rãi những nội dung đổi mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và các văn bản dưới luật.

TS. Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh, thời gian qua, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tích cực, chủ động phối hợp cùng các cơ quan chuyên môn thuộc Văn phòng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng để xây dựng kế hoạch tổ chức chương trình chi tiết; tham vấn, lấy ý kiến của các địa phương, doanh nghiệp, các chuyên gia, các cơ quan báo chí, truyền thông về những vấn đề đặt ra, cách hiểu và vận dụng quy định mới của pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản.

Hiệp hội nhận thấy rằng, Chính phủ và các Bộ, ngành đã vào cuộc rất quyết liệt, chỉ đạo khẩn trương hướng dẫn, tổ chức tập huấn cho các địa phương về các chính sách mới được quy định trong các Luật và các văn bản quy định chi tiết để tổ chức thi hành hiệu quả, đưa các chính sách mới vào thực tiễn cuộc sống; Chỉ đạo kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn việc ban hành văn bản quy định chi tiết theo thẩm quyền được quy định trong Luật và các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật. Uỷ ban Kinh tế, Uỷ ban Pháp luật và các cơ quan thuộc Quốc hội đã chủ động; tích cực trong việc đôn đốc, phối hợp với các cơ quan để tổ chức triển khai thi hành các luật mới liên quan đến thị trường bất động sản.

"Trong giai đoạn hiện nay, khi các Luật bắt đầu đi vào thực tiễn cuộc sống, việc tổ chức tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật sâu rộng trong các tầng lớp Nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp, kiều bào ta ở nước ngoài là nhiệm vụ đặc biệt quan trọng, nhất là về những đổi mới trong chính sách pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản nhất là về quyền tiếp cận đối với đất đai, nhà ở; quyền lợi, nghĩa vụ, quan tâm của nhà nước đối với đối tượng chính sách xã hội; phân cấp, phân quyền; cải cách thủ tục hành chính; ưu đãi, thu hút đầu tư, giá đất… để nâng cao nhận thức, trách nhiệm trong thực thi pháp luật và giám sát thực hiện pháp luật. Xây dựng các ấn phẩm về pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, cẩm nang hỏi đáp, để phổ biến rộng rãi trong nhân dân các vùng, miền trong cả nước", TS. Nguyễn Văn Khôi khẳng định.

Xuất phát từ yêu cầu giải quyết vướng mắc trong thực tiễn, khơi thông các động lực, phát huy các nguồn lực đất đai, vốn cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; từ nguyện vọng của cộng đồng doanh nghiệp và trên cơ sở tình hình trên, dưới sự chỉ đạo và ủng hộ của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Văn phòng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội nghị đối thoại: Tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

"Với sức mạnh và độ lan tỏa lớn, trong kỷ nguyên mới - kỷ nguyên vươn mình của dân tộc, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là chủ thể chính để thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045; Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội; Chiến lược phát triển du lịch đến năm 2030; Chiến lược phát triển ngành thương mại, dịch vụ và công nghiệp của Việt Nam… và hội nhập kinh tế quốc tế. Vấn đề còn lại chỉ là việc tiếp tục hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững thị trường này, nhất là các Nghị định, Thông tư và kế hoạch, hướng dẫn của các địa phương", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định.

Nhiều điểm mới trong Luật Đất đai 2024 sẽ hỗ trợ tối đa cho cộng đồng doanh nghiệp bất động sản

Ngày 10/10, Thủ tướng Chính phủ ký Công điện số 105/CĐ-TTg, gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Chủ tịch HĐND và Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố về việc tập trung chỉ đạo, triển khai thi hành Luật Đất đai. Công điện nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sớm đưa Luật Đất đai vào cuộc sống, coi đây là nhiệm vụ cấp bách để giải quyết các khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn. Thủ tướng cũng chỉ đạo các tỉnh, thành phố phải hoàn thành việc ban hành đầy đủ các nội dung quy định chi tiết trong Luật Đất đai và các nghị định kèm theo trước thời hạn 15/10/2024. Nếu tiếp tục chậm trễ, lãnh đạo địa phương sẽ phải chịu trách nhiệm trước Chính phủ và Thủ tướng.

Tại phiên Hội nghị buổi sáng với chủ đề: Áp dụng hiệu quả Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã làm rõ những điểm mới trong Luật Đất đai 2024, giúp cộng đồng doanh nghiệp hiểu và dễ dàng áp dụng.

Ông Nhẫn cho biết, Luật Đất đai 2024 gồm 16 chương, 260 điều, tăng 2 chương so với Luật Đất đai năm 2013; bổ sung 1 chương về Phát triển Quỹ đất; tách riêng chương về Thu hồi đất, trưng dụng đất và chương về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Về điểm mới, Luật Đất đai 2024 có 8 điểm mới nổi bật xoanh quanh các vấn đề, gồm: Phân cấp, phân quyền trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai; quyền của người sử dụng đất; quy hoạch sử dụng đất; thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; tài chính đất đai; chế độ sử dụng đất.

Đơn cử như vấn đề phân cấp, phân quyền trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường thông tin, Luật mới đã phân cấp toàn bộ thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất rừng, đất trồng lúa cho HĐND cấp tỉnh. Phân cấp cho Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Cùng với đó là phân cấp cho UBND cấp huyện thu hồi đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật Đất đai không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất; thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc trường hợp quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai.

Ngoài ra, Luật còn phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp huyện (đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất…) thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.

Đối vấn đề quyền của người sử dụng đất. Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, theo Luật Đất đai 2024, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam đều là "cá nhân" sử dụng đất. Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ quyền và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng đất như cá nhân trong nước. Quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Đối với trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, ngoài được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở, Luật Đất đai 2024 còn cho phép nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự.

Tại Hội nghị, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên HĐTV chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cũng chia sẻ nhiều điểm cần lưu ý trong quá trình hướng dẫn, áp dụng và thực thi Luật Đất đai 2024 của địa phương và doanh nghiệp bất động sản.

Trong đó, định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một trong những vấn đề đầu tiên cần phải nắm rõ. Theo chuyên gia, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất (ban hành 5 năm/lần như hiện nay), thay bằng Bảng giá đất được công bố hàng năm từ ngày 1/1/2026. Trong đó, cũng quy định rõ trách nhiệm của "Tổ chức Tư vấn định giá đất", "Hội đồng thẩm định bảng giá đất/giá đất cụ thể"...

Quy định này của Luật đã giúp tổ chức tư vấn định giá đất có cơ sở, căn cứ pháp lý để hoạt động an toàn, trách nhiệm và hiệu quả hơn. Tổ chức tư vấn theo đó không chịu trách nhiệm về tính chính xác của giá đất, mà chỉ có trách nhiệm tư vấn.

"Nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất (nhất là hiện tượng hai giá), làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan…", TS. Cấn Văn Lực nhìn nhận.

Việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, cho phép tích tụ đất đai cũng là một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2024 cần lưu ý. TS. Cấn Văn Lực cho biết, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được mở rộng lên tới 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất; cho phép tích tụ, tập trung đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn, thuê, hợp tác kinh doanh quyền sử dụng đất. Điều này khuyến khích tổ chức, cá nhân ứng dụng khoa học công nghệ để sử dụng hiệu quả quỹ đất đã tích tụ, thúc đẩy nông nghiệp phát triển hiệu quả và bền vững hơn, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả chiến lược quốc gia về xây dựng nông thôn mới.

Tại Hội nghị, dưới sự điều phối của TS. Cấn Văn Lực, đại diện cơ quan soạn thảo luật, các chuyên gia, doanh nghiệp đã thảo thuận và đối thoại, giải đáp về cách hiểu và vận dụng Luật Đất đai cùng các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.

Phiên Đối thoại có sự tham dự của TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội; ĐBQH Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội; PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội; Ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bà Phạm Thị Thịnh, chuyên viên cao cấp, Trưởng phòng Đăng ký đất đai, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường; Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.

Nội dung thảo luận làm rõ các vấn đề "nóng hổi" liên quan đến Luật Đất đai 2024 như: Quy hoạch đất đai, dự án: Vướng mắc và hướng xử lý; phương pháp định giá đất, bảng giá đất; xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất trước Luật Đất đai 2024; các quy định chuyển tiếp; tác động đến doanh nghiệp bất động sản, giá bất động sản khi áp dụng cách tính giá đất mới; vấn đề thu hồi, bồi thường, tái định cư, giải phóng mặt bằng; tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp; những lưu ý trong quy định về đấu giá, đấu thầu dự án đối với các doanh nghiệp bất động sản; thẩm định tài chính của chủ đầu tư với dự án không phải là dự án bất động sản nhưng có sử dụng đất, chuyển nhượng 100% đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại; thông tin, dữ liệu đất đai, đất nông nghiệp, đất cho nhà ở xã hội. Cùng với đó là những vấn đề khác cần tiếp tục được cụ thể hóa đúng và đầy đủ trong các văn bản quy định chi tiết thi hành luật.

Sau Hội nghị, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ có báo cáo Thủ tướng Chính phủ về những kiến nghị, đề xuất góp phần hoàn thiện hơn trong công tác thi hành luật, đưa những chính sách, pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp./.