Ngày 29/5/2025, tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV đã thông qua Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (Nghị quyết). Nghị quyết có hiệu lực từ 01/6/2025 và áp dụng trong thời hạn 5 năm, trừ một số điều về thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, giao chủ đầu tư, thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội có hiệu lực từ 01/7/2025.
Về tổng thể, Nghị quyết đã giải quyết được hai vấn đề mà các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hiện nay quan tâm và cũng đang là "nút thắt" khiến số lượng nhà ở xã hội chưa phát triển như kỳ vọng gồm: Đơn giản hóa thủ tục hành chính khi triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và giải quyết một phần nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở xã hội. Chính vì thế, Nghị quyết được kỳ vọng là "cú hích" cho loại hình sản phẩm này trong thời gian tới.
Đơn giản hóa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư và tinh gọn quy trình hành chính
Điểm đột phá đầu tiên của Nghị quyết là việc đơn giản hóa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư và tinh gọn quy trình hành chính. Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội được thực hiện theo 2 cơ chế gồm: Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Tuy nhiên, quy trình này không khác biệt nhiều so với các dự án nhà ở thương mại, dẫn đến thời gian thực hiện kéo dài.
Trong khi đó, theo Điều 5 của Nghị quyết mới, UBND cấp tỉnh được phép chấp thuận chủ trương đầu tư và đồng thời giao chủ đầu tư mà không phải tổ chức đấu thầu. Việc bỏ qua thủ tục đấu thầu có thể giúp rút ngắn tới 300 ngày trong quy trình đầu tư dự án nhà ở xã hội.
Không chỉ dừng lại ở đó, Điều 6 và Điều 7 của Nghị quyết còn quy định việc lược bỏ hoặc gộp một số thủ tục hành chính nhằm rút ngắn thời gian lập dự án. Cụ thể, chủ đầu tư không cần thực hiện thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Đồng thời, không phải thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (thiết kế cơ sở) tại cơ quan xây dựng. Thẩm định thiết kế phòng cháy, chữa cháy được tích hợp ngay trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Đặc biệt, với trường hợp áp dụng thiết kế mẫu hoặc thiết kế điển hình, nhà đầu tư được miễn giấy phép xây dựng.
Thông thường, các thủ tục pháp lý cho một dự án nhà ở xã hội có thể kéo dài từ 18 đến 24 tháng, thậm chí lâu hơn. Song với các quy định mới trong Nghị quyết, các thay đổi trên sẽ góp phần cải cách thủ tục hành chính, giảm thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội - điều mà các doanh nghiệp luôn kỳ vọng.
Liên quan đến việc xác định giá bán và giá thuê mua nhà ở xã hội, Nghị quyết cũng đưa ra phương án cởi mở hơn so với các quy định hiện hành. Nếu như theo quy định hiện hành tại Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư phải trình cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh thẩm định giá hai lần - lần 1 là khi dự án mở bán; lần thứ 2 là sau khi nghiệm thu, quyết toán chi phí đầu tư - thì nay, Nghị quyết cho phép chủ đầu tư tự xác định giá (trên cơ sở thuê tổ chức tư vấn độc lập).
Sau khi dự án hoàn thành và quyết toán, chủ đầu tư chỉ cần gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh kiểm tra giá một lần duy nhất. Đây là bước cải cách mang tính thể chế, chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm, gắn với tăng cường giám sát, đồng thời tạo tính chủ động cho doanh nghiệp, phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân.
Thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, tạo nguồn tài chính cho phát triển nhà ở xã hội
Điểm mới đột phá khác trong Nghị quyết là việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia - một nguồn tài chính độc lập và ổn định dành riêng cho phát triển nhà ở xã hội.
Điều 4 của Nghị quyết quy định rõ, Quỹ Nhà ở quốc gia do Chính phủ thành lập, còn quỹ nhà ở cấp tỉnh do UBND tỉnh thành lập. Đây là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, được hình thành từ nhiều nguồn như ngân sách trung ương cấp, tiền bán tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất và các nguồn hợp pháp khác. Mục tiêu sử dụng quỹ là để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho các dự án nhà ở xã hội. Việc quỹ chỉ tập trung hỗ trợ cho thuê, thay vì mua hoặc thuê mua, được đánh giá là phù hợp và bền vững, đảm bảo nguồn lực được tập trung cho các đối tượng thật sự khó khăn.
Ảnh minh hoạ
Trước đây, dù Luật Nhà ở 2023 cho phép UBND cấp tỉnh bố trí ngân sách để bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật bên ngoài dự án, nhưng do Luật Đầu tư công không có quy định tương ứng, nên chính sách này vẫn chỉ tồn tại trên giấy. Để khắc phục tình trạng này, Điều 11 của Nghị quyết cho phép UBND cấp tỉnh sử dụng vốn ngân sách để bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tạo mặt bằng "sạch" cho nhà đầu tư và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ngoài phạm vi dự án. Đây là bước tiến rất quan trọng, vì khâu giải phóng mặt bằng luôn là một trong những phần việc phức tạp và kéo dài nhất trong quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt đối với những dự án độc lập không nằm trong các khu quy hoạch lớn.
Điều chỉnh đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội một cách hợp lý
Nghị quyết cũng điều chỉnh hợp lý đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. Điều 10 quy định mở rộng đối tượng được thuê nhà ở xã hội, bao gồm các doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội và đơn vị sự nghiệp công lập. Các tổ chức này có thể thuê nhà ở xã hội để bố trí chỗ ở cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân, người lao động – bao gồm cả người lao động nước ngoài. Quy định này giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc đảm bảo nơi ở cho người lao động, từ đó hỗ trợ hiệu quả hoạt động sản xuất, kinh doanh và giữ chân nhân lực lâu dài.
Với ba điểm mới mang tính đột phá trong cải cách thủ tục, đảm bảo nguồn vốn và mở rộng đối tượng thụ hưởng, Nghị quyết thí điểm được kỳ vọng sẽ tạo chuyển biến tích cực trong phát triển nhà ở xã hội – một trong những chính sách an sinh xã hội cốt lõi hiện nay. Việc đồng bộ hóa chính sách pháp lý với thực tiễn thị trường không chỉ giúp giảm gánh nặng cho doanh nghiệp mà còn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững, lành mạnh và toàn diện hơn trong giai đoạn tới.
