Giải mã động lực phát triển
Những năm qua, thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu đã ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ ở tất cả mọi phân khúc, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng, biến nơi đây trở thành một trong những thị trường phía Nam đầy tiềm năng mà nhiều nhà đầu tư hướng đến. Sự phát triển mạnh mẽ này nhờ vào nhiều động lực, trong đó yếu tố hạ tầng cùng sự xuất hiện của những ông lớn trong ngành địa ốc được xem là tác nhân quan trọng.
Mặc dù sự ảnh hưởng của dịch Covid-19 đã làm chao đảo cả thị trường bất động sản cũng như các doanh nghiệp. Song, giới phân tích cho rằng, khi Việt Nam đã kiếm soát tốt được dịch bệnh, thì Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ là một trong những cái tên được nhắc đến đầu tiên trong danh mục những thị trường đáng đầu tư.
Theo phân tích của ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Công ty Phúc Điền Land, Bà Rịa - Vũng Tàu được xem là điểm đến đầu tư hấp dẫn nhờ sở hữu toàn bộ yếu tố “tam tài” trong lĩnh vực bất động sản, gồm “cận thị, cận giang và cận lộ”. Đây cũng là địa phương được đánh giá có tiềm năng bậc nhất để trở thành một tỉnh phát triển công nghiệp, du lịch, dịch vụ của toàn bộ khu vực miền Đông Nam Bộ.
Ngoài ra, một loạt các công trình hạ tầng đã và đang triển khai xây dựng và nâng cấp như Cao tốc Long Thành - Dầu Giây, Quốc lộ 51, Cao tốc Bến Lức - Long Thành giúp kết nối Bà Rịa - Vũng Tàu với các tỉnh miền Tây. Rồi tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu với tổng số vốn hơn 9.200 tỷ đồng sẽ được khởi công xây dựng, vận chuyển lượng hàng hóa lớn từ cụm 5 cảng biển lớn ở khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai và hàng chục cụm, khu công nghiệp.
Đặc biệt, sân bay Quốc tế Long Thành (Đồng Nai) dự kiến khởi công vào tháng 6/2020 và đưa vào khai thác năm 2025 với tổng mức đầu tư gần 5 tỷ USD sẽ là động lực phát triển kinh tế cho cả vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Không chỉ có vậy, Bà Rịa - Vũng Tàu đang được quy hoạch để trở thành trung tâm về dầu khí, cảng biển hàng đầu của cả nước. Trong đó, cảng quốc tế Cái Mép là 1 trong 19 cảng trên thế giới có đủ khả năng tiếp nhận những tàu siêu lớn. Khi bến cảng này tăng cường hoạt động sẽ kéo theo một lượng lớn chuyên gia, công nhân lao động và cùng với đó nhu cầu nhà ở cũng sẽ tăng lên đột biến.
Với lợi thế hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ như vậy, bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu được săn đón nhiều cũng khiến xảy ra một loạt hệ lụy như phân lô bán nền tràn làn, thông tin thất thiệt nhằm tạo nên những cơn sốt cục bộ. Tuy nhiên, khi “sóng dữ” qua đi, thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu cũng từng bước khẳng định lại vị thế của một thị trường giàu tiềm năng bậc nhất khu vực phía Nam.
“Trên thực tế, chúng ta đã chứng kiến sự biến động tăng giá ấn tượng của thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu so với các khu vực vệ tinh TP.HCM. Hiện đất nền, nhà phố tại khu trung tâm Bà Rịa, Tân Thành, Châu Đức giá bán dao động từ 40 - 50 triệu đồng/m2. Trong năm 2019, giá đất nền trên địa bàn hầu hết các huyện, thị xã, thành phố trong tỉnh, đặc biệt là khu vực trung tâm TP. Bà Rịa, thị xã Phú Mỹ, TP. Vũng Tàu tăng mạnh từ 50 - 70% so với năm trước”, ông Hoài nói.
Sẽ có cơn bão giá ngầm
HĐND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu mới đây đã thông qua Nghị quyết quy định bảng giá các loại đất định kỳ 5 năm giai đoạn 2020 - 2024, trên địa bàn.
Theo Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, thị giá đất trên địa bàn những năm gần đây đều tăng cao hơn bảng giá đất tối đa của tỉnh từ 50 - 60%. Vì vậy, cơ quan này cho rằng cần thiết phải sửa đổi, bổ sung một số quy định về giá đất nhằm hạn chế chênh lệch quá cao so với bảng giá đất của tỉnh tùy theo từng địa bàn, điều chỉnh, bổ sung các tuyến đường mới hoàn thành...
Cụ thể, có 3 nhóm đất chính cần điều chỉnh tăng giá từ 10 - 15% so với Quyết định số 33/2018/QĐ-UBND gồm: Đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp và đất rừng. Trong đó, TP. Vũng Tàu sẽ áp dụng khung giá tối đa là 300.000 đồng/m2. Các địa phương còn lại được xác định theo tỷ lệ 0,9 khung giá tối đa (TP. Bà Rịa); 0,8 khung giá tối đa (thị xã Phú Mỹ); 0,7 khung giá tối đa (huyện Côn Đảo)… Còn đối với đất ở khu vực đô thị được điều chỉnh tăng từ 1 - 2 lần tùy từng khu vực. Riêng huyện Đất Đỏ và huyện Côn Đảo được điều chỉnh tăng 1,2 - 1,8 lần đối với đất ở khu vực đô thị và khu vực nông thôn.
Trao đổi với phóng viên, hầu hết các doanh nghiệp phát triển dự án ở thị trường này đều có chung một nhận định, việc áp dụng bảng giá đất mới cộng với nhiều tác động từ yếu tố hạ tầng đã khiến cho thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu đứng trước một nguy cơ “bão giá ngầm”.
Lãnh đạo của một doanh nghiệp địa ốc đang phân phối dự án đất nền tại Vũng Tàu cho biết, một dự án khu dân cư mà doanh nghiệp này phân phối thời điểm mở bán đợt 1 chỉ có giá tầm 14 triệu đồng/m2, sau 3 tháng triển khai và mở bán, giá đã lên 18 - 19 triệu đồng/m2, giá bán được chủ đầu tư dựa trên giá vốn, chi phí và cơ hội thị trường. Vì vậy, khi thị trường đang hiếm cung, sản phẩm bán ra chỉ có tăng chứ không thể giảm.
Không chỉ đất dự án, nhà chung cư, nhà ở hiện hữu có sổ, đất nông nghiệp có sổ đỏ cũng tăng mạnh, tăng bất chấp theo nhu cầu người mua. Như đất nông nghiệp ở khu vực xã Suối Rao, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, cùng thời điểm này năm ngoái, giá chỉ 130 - 200 triệu đồng/1.000m2, hiện đã vọt lên 250 - 400 triệu đồng/1.000m2 tùy theo vị trí đất. Trong đó, đất ven các khu vực giáp hồ tự nhiên tăng giá mạnh nhất.
Vị lãnh đạo này cũng cho biết, bên cạnh tiềm năng tăng giá, cũng có một số hệ lụy khi một vài doanh nghiệp cầm đèn chạy trước ô tô. Chẳng hạn, một dự án chung cư lớn tại TP. Bà Rịa mở bán dự án khi chưa đóng tiền sử dụng đất và chưa áp dụng bảng giá đất mới. Ngay sau khi tỉnh công bố bảng giá đất mới, thì cộng lại toàn bộ các chi phí khác doanh nghiệp này không còn một đồng lời nào.
Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho biết, lo lắng lớn của hầu hết các nhà đầu tư bất động sản khi khung giá đất tăng cao là sự tác động đến tiền sử dụng đất.
“Với hầu hết các doanh nghiệp khi đầu tư một dự án bất động sản, tiền sử dụng đất luôn là bài toán đau đầu nhất. Với các dự án có quy định cụ thể về tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp dễ tính toán bài toán đầu tư, nhưng với các dự án chưa có quy định tiền sử dụng đất mức nộp là ẩn số tạo nhiều rủi ro thanh khoản và giá bán”, ông Tiến nói và cho biết, một khi bài toán về tiền sử dụng đất là ẩn số sẽ khiến các doanh nghiệp không dám mạnh dạn đầu tư, dẫn đến thị trường bị đình trệ, nguồn cung khan hiếm.
Còn ông Hoàng Kim Hoài cho rằng, bản thân doanh nghiệp cũng không muốn tăng giá bán, vì thực tế tăng giá bán là làm khó người mua, hẹp đầu ra nhưng có quá nhiều chi phí mà doanh nghiệp muốn triển khai một dự án phải chịu và tất cả đưa vào giá bán.
Khi bảng giá đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu đã tăng cao có thể tác động trực tiếp đến thị trường. “Tuy nhiên, có một điểm sáng là bảng giá đất tăng sẽ góp phần minh bạch hóa về giá, ủng hộ người dân ở các thành phố chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, đất đô thị. Chưa kể, mức tăng giá này nếu so với các thị trường lân cận vẫn còn rất mền, nên thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu đang nghi nhận một cuộc bão giá ngầm sau khi công bố bảng giá đất mới”, ông Hoài phân tích.
