Bắc Ninh: Căn hộ chung cư "soán ngôi" đất nền, trở thành điểm sáng năm 2026

Trong bối cảnh giá đất nền đã tăng quá cao sau những cơn sốt ngắn hạn nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Bắc Ninh đang chứng kiến sự chuyển hướng dòng tiền sang phân khúc căn hộ chung cư, nơi có không gian sống tiện nghi, hiện đại, phù hợp hơn cho nhu cầu ở thực.

Trong năm 2025, Bắc Ninh đã tiếp tục khẳng định vị thế "thủ phủ công nghiệp", vươn mình trở thành điểm kết nối chiến lược trong chuỗi cung ứng công nghệ toàn cầu.

Theo báo cáo của Ban Quản lý các Khu công nghiệp tỉnh Bắc Ninh, sự phát triển của các khu công nghiệp sau khi hợp nhất đơn vị hành chính đã mang lại những con số ấn tượng về thu hút đầu tư với lũy kế đạt 2.881 dự án, trong đó có 2.062 dự án FDI với tổng vốn đăng ký quy đổi đạt hơn 50,3 tỷ USD.

Những cái tên tiêu biểu như Samsung, Amkor Technology tiếp tục mở rộng, cùng với dự án nhà máy thứ hai của Lens Việt Nam (tập đoàn Apple) và sự bành trướng của Goertek đã kéo theo quy mô lao động tăng nhanh. Hiện, toàn tỉnh đã có 568.000 lao động công nghiệp (64% là người ngoại tỉnh) và 26.000 chuyên gia nước ngoài, tạo áp lực lớn về nhu cầu nhà ở.

Theo dự báo của Trung tâm Dịch vụ việc làm Bắc Ninh, năm 2026, toàn tỉnh cần tuyển hơn 130 nghìn lao động. Riêng giai đoạn quanh Tết Bính Ngọ, 700 doanh nghiệp đang có kế hoạch tuyển dụng 45.000 vị trí.

Sau sáp nhập, Bắc Ninh sở hữu dân số 3,6 triệu người với 1,9 triệu lao động, song thực tế chỉ có thể cung ứng thêm 30 - 40 nghìn lao động mỗi năm, buộc địa phương này phải thu hút thêm lượng lớn lao động ngoại tỉnh trong năm tới.

Mặt khác, với mức thu nhập bình quân 8,8 triệu đồng/tháng, đa số người lao động gần như không thể chạm tới phân khúc đất nền vốn đã thiết lập mặt bằng giá quá cao sau đợt sốt nửa đầu năm 2025.

Trong bối cảnh đó, nhu cầu tìm kiếm không gian sống đã đổ dồn về phân khúc căn hộ cao tầng - phương án vừa đảm bảo khả năng tài chính cho công nhân viên, vừa đáp ứng trọn vẹn những tiêu chuẩn sống khắt khe của đội ngũ chuyên gia quốc tế.

Nhiều đơn vị môi giới bất động sản tại Bắc Ninh cho biết, trước năm 2018, mô hình nhà ở chung cư còn xa lạ do thói quen chuộng đất nền và tâm lý coi nhà gắn liền với đất mới là tài sản bền vững. Nhưng từ năm 2023 trở lại đây, thay vì ưu tiên mua đất phân lô để tích lũy, đại đa số gia đình trẻ hay giới chuyên gia tại các khu công nghiệp đang chuyển hướng mạnh mẽ sang các tổ hợp chung cư thương mại do có môi trường sống hiện đại, an ninh tốt, tiện ích đầy đủ.

Mặt khác, các dự án chung cư thường được quy hoạch tại khu dân cư lõi, nơi có hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận tiện, gần trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại. So với các khu đô thị mới còn đang hoàn thiện, chung cư mang lại trải nghiệm sống đầy đủ hơn.

Ngoài ra, mặt bằng giá chung cư, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở xã hội, vẫn ở mức dễ tiếp cận hơn so với nhà ở đơn lẻ. Đây là phân khúc vừa túi tiền với người mua ở thực và nhà đầu tư cá nhân, có khả năng cho thuê tốt và tiềm năng tăng giá. Do đó, phân khúc nhà ở chung cư trên địa bàn Bắc Ninh được nhiều nhà đầu tư quan tâm, thanh khoản tốt.

Khảo sát trên các trang mua bán bất động sản, giá thứ cấp căn hộ chung cư tại Bắc Ninh có xu hướng tăng mạnh trong 1 vài năm trở lại đây. Đơn cử, tại phường Võ Cường, chung cư Green Pearl trên đường Lê Thái Tổ đang có giá căn hộ khoảng 58 - 80 triệu đồng/m2, tăng 27% so với thời điểm quý IV/2024.

Hay dự án Park View City trên đường Huyền Quang, giá căn hộ thương mại đã chạm ngưỡng 66 - 82 triệu đồng/m2 trong quý IV/2025, tăng gần 30% sau 1 năm. Đáng chú ý, tại chung cư Lotus Central trên đường Lý Thái Tổ, giá chuyển nhượng căn hộ trong quý IV/2025 đã lên đến 65 - 83 triệu đồng/m2, tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm 2024.

Tương tự, các phường Bắc Giang, phường Tân Tiến cũng ghi nhận cơn sốt chung cư trong năm 2025. Tính riêng phường Bắc Giang, giá chung cư đang phổ biến ở mức 40 - 74 triệu đồng/m2, tăng khoảng 45% trong 1 năm qua.

Trong đó, giá thứ cấp tại các dự án đã đi vào hoạt động dao động khoảng 40 - 55 triệu đồng/m2, điển hình như Green City (40 - 54 triệu đồng/m2), Saigontel Central Park (41 - 50 triệu đồng/m2), Aqua Park (42 - 48 triệu đồng/m2).

Theo Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Ninh, giá sơ cấp các dự án chung cư mới ra hàng tại phường Bắc Giang và phường Tân Tiến trong năm 2025 được rất nhiều khách hàng quan tâm, thậm chí có dự án hết giỏ hàng chỉ sau 1 - 2 tuần mở bán, có thể kể đến như chung cư Luxora, Mascity, Thiên Ân Central, Ecohome Sông Thương… Đáng chú ý, một số dự án ở vị trí đẹp ghi nhận mức giá lên tới 75 - 80 triệu đồng/m2, tăng 70 - 80% so với thời điểm trước sáp nhập tỉnh.

Khác với sự bùng nổ của căn hộ thương mại, phân khúc đất nền tại các khu vực trọng điểm của tỉnh Bắc Ninh ghi nhận sự chững lại sau khi thiết lập mặt bằng giá kỷ lục vào giữa năm 2025. Tại phường trung tâm như Võ Cường, Kinh Bắc, Vũ Ninh, sau giai đoạn sốt nóng, giá rao bán đất trong dân đã giảm khoảng 10% so với đợt đỉnh nửa đầu năm, còn khoảng 25 - 170 triệu đồng/m2. Đất nền dự án trong khu vực này chỉ tăng nhẹ trong nửa cuối năm, tiêu biểu tại khu đô thị Đại Hoàng Long, các lô đất đang được rao bán ở mức 65 - 125 triệu đồng/m2, tăng khoảng 9%.

Hay tại phường Từ Sơn, đất thổ cư duy trì quanh mức 22 - 180 triệu đồng/m2 trong suốt nửa cuối năm 2025, thấp hơn khoảng 40% so với mức đỉnh đợt sốt đầu năm. Đất nền dự án nhích nhẹ, như tại Khu đô thị Đền Đô đang ở mức 75 - 110 triệu đồng/m2, tăng khoảng 9% so với mức đỉnh đầu và giữa năm 2025.

Việc mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao trong nửa đầu năm ngoái khiến dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng, chủ yếu ưu tiên các lô đất có vị trí kinh doanh đắc địa thay vì mua đầu cơ, từ đó dần đưa các lô đất về giá trị thực.

Tại các phường mới sắp xếp từ tỉnh Bắc Giang (cũ), sau khi cơn sốt nửa đầu năm đã hạ nhiệt, giá đất thổ cư bắt đầu tăng thêm nhưng không đáng kể, như phường Bắc Giang chỉ tăng khoảng 9%. Trong khi đó, đất nền dự án cũng mới bắt đầu tăng nhẹ gần đây.

Điển hình như dự án Diamond Paragon (tên cũ New Era) nằm trên 2 phường Tân Tiến và Bắc Giang, giá đất nền đang dao động từ 100 - 150 triệu đồng/m2, tăng khoảng 12% so với thời điểm quý II/2025. Dự án BV Bavella Green Park tại phường Bắc Giang, giá đất nền đang ở mức 58 - 80 triệu đồng/m2, tăng khoảng 13% so với đợt giữa năm 2025. Đáng chú ý, dự án The Metropolitan Bắc Giang tại phường Tiền Phong lại có mức giá giảm nhẹ khoảng 2% so với thời điểm đầu năm, còn khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2.

Nhận định chung về thị trường đất nền trong năm 2026, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes - nhận định, đất nền vẫn là phân khúc được nhà đầu tư quan tâm, tuy nhiên mức độ quan tâm đã và đang giảm dần so với giai đoạn trước.

Thực tế giai đoạn vừa qua cho thấy, khi thị trường gặp khó khăn, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, tức là những bất động sản có xây dựng, thường có khả năng thanh khoản và tốc độ tăng giá tốt hơn, bền vững hơn so với sản phẩm đất nền, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Đánh giá tiềm năng phân khúc đất nền trong thời gian tới, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là loại hình tài sản đại diện cho triển vọng dài hạn và sức mạnh nội tại của nền kinh tế.

"Trong kỷ nguyên kinh tế mới với dự báo tăng trưởng GDP ấn tượng trên 10%, đất nền được xem là kênh trú ẩn có biên độ tăng giá mạnh nhất theo tiến trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng. Đây là phân khúc dành cho những nhà đầu tư có nguồn vốn nhàn rỗi, có khả năng kiên trì với tầm nhìn dài hạn thay vì tâm lý lướt sóng ngắn hạn", ông Nghĩa nhận định.

Trao đổi với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, đà tăng giá "phi mã" của chung cư Bắc Ninh thời gian qua là hệ quả tất yếu từ tình trạng lệch pha cung - cầu đang ở mức báo động trên thị trường.

"Hiện nay, nguồn cung căn hộ thực tế trên thị trường Bắc Ninh vẫn chưa thấm tháp so với nhu cầu khổng lồ của hàng triệu người lao động và giới chuyên gia tại các khu công nghiệp. Số lượng căn hộ cung ứng mới chỉ dừng lại ở con số vài nghìn, trong khi nhà ở xã hội đang ở giai đoạn đầu thúc đẩy và chưa tham gia nhiều vào việc giảm áp lực cho xã hội", ông Đính nhìn nhận.

Ngoài ra, sự xuất hiện của giới lao động tinh hoa theo dòng vốn FDI và tầng lớp giàu có gia tăng tại địa phương đã tạo ra nhu cầu rất lớn về không gian sống chất lượng cao, đầy đủ tiêu chuẩn và dịch vụ tiện ích.

Một yếu tố quan trọng khác cũng thúc đẩy nhu cầu chỗ ở tại thị trường Bắc Ninh, theo TS. Nguyễn Văn Đính, là xu hướng dịch chuyển của các cơ sở kinh tế, bệnh viện, trường đại học ra ngoại vi, khiến người dân tự nguyện giãn ra các đô thị vệ tinh để tìm kiếm chất lượng sống tốt hơn, giảm tải áp lực cho lõi Thủ đô Hà Nội.

Với lợi thế nằm trong vùng kinh tế trọng điểm, lại đang triển khai hàng loạt công trình hạ tầng quan trọng như sân bay Gia Bình và hệ thống đường vành đai, Bắc Ninh đang xóa bỏ dần khoảng cách về thời gian và không gian với Hà Nội. Điều này tạo ra sự cộng hưởng phát triển mạnh mẽ, biến Bắc Ninh thành điểm đón đầu luồng di cư chất lượng cao từ nội đô.

Nhận định về triển vọng phân khúc chung cư trong năm 2026, ông Đính cho rằng thị trường sẽ ít xuất hiện các dự án chung cư nhỏ lẻ. Thay vào đó, căn hộ cao tầng nằm trong các đại đô thị sẽ trở thành sản phẩm chủ đạo. Đây là những dự án có đủ không gian và diện tích để tạo ra hệ sinh thái dịch vụ, hạ tầng đồng bộ, đáp ứng tiêu chuẩn sống ngày càng khắt khe của cư dân.

"Chung cư vẫn là phân khúc cấp thiết và luôn được thị trường đón nhận. Trong giai đoạn tới, những dự án nằm trong các đại đô thị có hạ tầng tốt sẽ sở hữu "điểm cộng" cao hơn và mang lại cơ hội đầu tư bền vững hơn cho khách hàng", ông Đính nhấn mạnh.

Dự báo thị trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh trong năm tới, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing nhìn nhận, Bắc Ninh là một thị trường có độ nhạy rất cao, phát triển dựa trên nền tảng đầu tư FDI lớn và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. Sau giai đoạn bùng nổ đất nền từ năm 2023 đến năm 2025 khiến mặt bằng giá bị đẩy lên mức cao, thị trường hiện tại đang có độ trễ nhất định để chờ đợi tốc độ gia tăng dân số cơ học và tỷ lệ lấp đầy cư dân.

"Khi các hành vi đầu tư và đầu cơ đi trước quá xa so với khả năng hình thành cộng đồng dân cư, tính thanh khoản sẽ gặp thách thức, nhất là trong bối cảnh mặt bằng lãi suất có sự gia tăng", ông Trung phân tích.

Tuy nhiên, theo ông Trung, Bắc Ninh vẫn là thị trường tiềm năng hàng đầu nhờ chủ trương trở thành thành phố trực thuộc Trung ương trước năm 2030. Tỉnh đang hội tụ những yếu tố mang tính tầm cỡ quốc gia khi nằm trong tam giác kinh tế trọng điểm Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng, sở hữu hệ thống hạ tầng đấu nối cực mạnh với đường vành đai 4, các tuyến cao tốc, đường sắt cao tốc và hệ thống Metro chạy cắt ngang.

Đặc biệt, việc triển khai cảng hàng không quốc tế Gia Bình được dự báo sẽ tạo ra cú hích lớn, biến nơi đây thành trung tâm trung chuyển hành khách quốc tế, thúc đẩy kinh tế và tạo ra khối lượng công ăn việc làm khổng lồ. Sự xuất hiện của các trung tâm phi thuế quan và khu nông sản quốc tế sẽ tiếp tục củng cố đà phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.

Cũng theo Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, trong thời gian tới, thị trường Bắc Ninh sẽ chứng kiến sự phân hóa sâu sắc khi các đại dự án mới được công bố, bổ sung nguồn cung và tạo ra sự cạnh tranh về mặt thu hút dân cư. Những sản phẩm đầu tư đất nền thuần túy, không có khả năng khai thác hoặc đã bị đẩy giá quá cao sẽ tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản và đi ngang.

"Ngược lại, phân khúc căn hộ chung cư tại Bắc Ninh được đánh giá là sự lựa chọn tuyệt vời do nguồn cung hiện tại chưa nhiều trong khi nhu cầu thực tế lại rất lớn. Các dự án căn hộ sắp tới không chỉ đáp ứng tiêu chuẩn thẩm mỹ cao hơn mà còn có mức giá phù hợp với túi tiền của công nhân, người lao động và đội ngũ nhân sự phục vụ khu vực sân bay", ông Trung nhấn mạnh.

Ở các khu vực khác, ông Trung dự báo phường Thuận Thành sẽ là tâm điểm bùng nổ vượt trội trong những năm tới nhờ hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng trọng điểm và làn sóng đầu tư mới. Đối với các phường mới sáp nhập từ tỉnh Bắc Giang (cũ), ông Trung khẳng định lợi thế phát triển cũng sẽ lan tỏa mạnh mẽ ở các phường quanh trung tâm hành chính mới và khu vực tiếp giáp như phường Việt Yên, phường Yên Dũng.

"Sự chuyển dịch này không chỉ mở ra không gian phát triển mới cho Bắc Ninh mà còn tạo điều kiện cho những sản phẩm bất động sản đi sau có cơ hội hoàn thiện đẹp hơn, thu hút mạnh mẽ cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực", vị đại diện OneHousing chia sẻ./.