Bài 1 - Mê Linh trở mình: Khi “thời” đến và “thế” đổi

Cách đây hơn một thập kỷ, Mê Linh từng là cái tên được nhắc đến với nhiều sự kỳ vọng. Nằm ở cửa ngõ phía Bắc Hà Nội, tiếp giáp Đông Anh, Bắc Từ Liêm và Vĩnh Phúc, có tuyến Nhật Tân - Nội Bài chạy qua, nơi đây được xem là khu vực chiến lược để phát triển đô thị vệ tinh của Thủ đô.

Sau khi sáp nhập về Hà Nội vào năm 2008, giới đầu tư tin rằng Mê Linh sẽ nhanh chóng trở thành “cực tăng trưởng mới” của khu vực. Niềm tin ấy được thể hiện qua những dòng vốn đầu tư rót về, giá đất tăng vọt, hàng loạt dự án khu đô thị được khởi công với viễn cảnh về “thành phố tương lai”.

Thế nhưng, kỳ vọng lớn nhanh chóng trở thành nỗi thất vọng sâu. Khi khủng hoảng như bóng đen bao trùm thị trường bất động sản trong giai đoạn 2011 - 2013, Mê Linh đang trên đà tăng trưởng nóng cũng là một trong những khu vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.

Thông qua những số liệu được ghi nhận, trang rao vặt Batdongsan.com.vn miêu tả: "Từ khoảng cuối năm 2010, thị trường bất động sản Mê Linh bắt đầu lâm vào cảnh ‘ngủ vùi’. Khi đó, giới đầu tư địa ốc đua nhau chạy khỏi thị trường, bán tống bán tháo nhiều tài sản bất động sản.

Một vài chủ đầu tư cố gắng bám trụ để cứu vãn tình hình khi vẫn cho thi công dự án, xây dựng hạ tầng, cảnh quan. Tuy nhiên, mọi nỗ lực đều không đạt được kết quả. Các dự án sau đó rơi vào cảnh im lìm, không có bóng dáng người ở.

Thị trường bất động sản khu vực Mê Linh từ đó liên tục giảm giá và gần như thanh khoản bằng 0, dù giá đất nền, biệt thự, liền kề tại khu vực này vào loại thấp nhất so với các quận, huyện khác của Hà Nội".

Phía địa phương cho biết, nguyên nhân chậm triển khai do điều chỉnh quy hoạch, thủ tục đầu tư, chính sách đất đai thường xuyên thay đổi; chênh lệch giá đất về bồi thường, hỗ trợ tái định cư giữa hai tỉnh, thành rất lớn; chính sách đất dịch vụ không kịp thời được tháo gỡ. Ngoài ra, còn do năng lực nhà đầu tư còn yếu kém, nhiều chủ đầu tư ôm đất nhưng không triển khai, và đặc biệt là thiếu vắng “đại bàng” thật sự - những nhà phát triển có tầm nhìn và năng lực để dẫn dắt thị trường.

Đã có thời điểm, Mê Linh gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do các cơ chế, chính sách trong phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ. Khi đó, tại đây có 60 dự án chậm triển khai, tổng quy mô lên tới 2.000ha. Trong đó, có 47 dự án xây dựng nhà ở đô thị; 14 dự án chậm do phải điều chỉnh quy hoạch; 15 dự án chậm triển khai; 3 dự án đã có quyết định thu hồi và hàng chục dự án cần điều chỉnh lại ranh giới, đất chồng lấn... Những con đường rộng thênh thang dẫn vào khu đô thị không người ở trở thành biểu tượng của một giai đoạn lãng phí và trầm lắng kéo dài.

Các chuyên gia cho rằng, sẽ là sự đáng tiếc khi Mê Linh vẫn chìm trong “giấc ngủ đông kéo dài” bởi nơi đây sở hữu lợi thế sẵn có về vị trí địa lý, hạ tầng giao thông hiện hữu, quy tụ nhiều khu đô thị và các khu công nghiệp. Vậy câu hỏi đặt ra là, liệu sau hơn một thập kỷ, động lực nào sẽ đủ sức vực dậy một vùng đất tiềm năng rơi vào quên lãng và bị bỏ lại rất xa nếu so với những khu vực có vị trí tương đương như Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng (cũ)... đã phát triển mạnh mẽ thời gian qua?

Trải qua nhiều năm “ngủ vùi”, thị trường bất động sản Mê Linh đang đứng trước cơ hội "tái sinh" khi nguồn lực đất đai được khơi thông. Sau khi kiểm tra rà soát, lãnh đạo huyện Mê Linh cũ đã “mạnh tay” tháo gỡ khó khăn, đẩy mạnh quy hoạch tổng thể, gỡ vướng pháp lý và vực dậy các dự án.

Bí thư Huyện ủy huyện Mê Linh cũ, ông Nguyễn Thanh Liêm từng nhấn mạnh: “Mê Linh đã chủ động làm việc với từng doanh nghiệp để kiến nghị thành phố chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ các dự án. Với những dự án mà chủ đầu tư chây ì, cố tình không thực hiện thì kiên quyết đề xuất thu hồi”. Điều này cho thấy sự quyết liệt của chính quyền khu vực với mục tiêu bước đầu là hồi sinh các dự án “treo” nhiều năm trên địa bàn.

“Thời gian tới, Mê Linh sẽ tiếp tục tập trung kiến nghị thành phố chỉ đạo các sở, ban, ngành hướng dẫn, đôn đốc các chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ, thủ tục về điều chỉnh chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng… Đồng thời, kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai, vi phạm pháp luật đất đai, đầu tư xây dựng, đặc biệt đối với các chủ đầu tư cố tình chây ỳ không phối hợp với thành phố, với huyện trong công tác hoàn thiện thủ tục đầu tư, gây lãng phí đất đai, bức xúc trong nhân dân”, ông Nguyễn Thanh Liêm cho hay.

Sau khi chuyển sang mô hình chính quyền địa phương hai cấp, ông Nguyễn Anh Tuấn, Bí thư Đảng ủy xã Mê Linh cho biết, theo tinh thần chỉ đạo của Trung ương và thành phố Hà Nội, đó là chính quyền hai cấp phải gần dân, sát dân, thực thi nhiệm vụ đảm bảo hiệu năng, hiệu lực, hiệu quả; xã Mê Linh đã quyết liệt ngay từ ngày đầu tiên nhằm tạo ra sự chuyển biến thông qua việc giải quyết ba nhiệm vụ trọng tâm, gồm: Dự án chậm triển khai, giải phóng mặt bằng vành đai 4 và giao đất dịch vụ cho người dân.

Địa phương quyết tâm đưa các đưa các dự án chậm tiến độ vào hoạt động, từ đó, khơi thông nguồn lực đất đai, tăng thu ngân sách và tạo động lực cho sự phát triển chung của Mê Linh.

Với nhiệm vụ giải phóng mặt bằng dự án vành đai 4, xã Mê Linh tích cực rà soát, xin ý kiến của thành phố để tháo gỡ các vướng mắc về nguồn gốc đất, đơn giá bồi thường hay tái định cư… nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân và nhanh chóng hoàn thành nhiệm vụ được giao.

Đồng thời, đối với đất dịch vụ là vấn đề được mong chờ suốt 2 thập kỷ, chính quyền xã Mê Linh sẽ hoàn thành việc rà soát biến động nhân khẩu, cơ sở pháp lý để có thể tiến thành giao đất dịch vụ cho người dân trong thời gian sớm nhất.

Có thể thấy, chính quyền địa phương đang thể hiện sự quyết liệt trong việc tháo gỡ khó khăn, đồng thời tạo môi trường đầu tư minh bạch, công bằng. Đây được xem như tiền đề quan trọng giúp thị trường Mê Linh chuyển từ giai đoạn “đắp chiếu” sang giai đoạn tái khởi động mạnh mẽ.

Thời gian qua, nhiều công trình giao thông trọng điểm kết nối Mê Linh với trung tâm Hà Nội đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, như cầu Nhật Tân (kết nối trung tâm thành phố với cực tăng trưởng mới Mê Linh - Đông Anh cũ); đường Phạm Văn Đồng mở rộng nằm trên tuyến Vành đai 3 với tổng mức đầu tư hơn 3.000 tỷ đồng, mỗi bên 6 làn giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm mới Mỹ Đình đến Mê Linh còn 20 phút lái xe.

Thêm nữa, Mê Linh còn được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông nghìn tỷ chạy qua như tuyến vành đai 4 đang triển khai kết nối các cực tăng trưởng phía Bắc Thủ đô; cầu Thượng Cát nối Bắc Từ Liêm cũ với Mê Linh vừa khởi công ngày 8/10 vừa qua sẽ giúp rút ngắn thời gian đến trung tâm Hà Nội chỉ còn 15 phút.

Bên cạnh đó, cầu Hồng Hà bắc qua sông Hồng cũng đã khởi công, mở thêm hướng kết nối giữa Đan Phượng, Mê Linh và Đông Anh cũ, rút ngắn thời gian di chuyển đến sân bay Nội Bài. Các công trình trọng điểm như vành đai 3.5 đang triển khai, tuyến metro số 4 có điểm đầu tại Mê Linh.

Sự hoàn thiện đồng bộ của các tuyến giao thông chiến lược này không chỉ gia tăng liên kết vùng mà còn nâng tầm vị thế cho khu vực, từ vùng ven thành giao điểm kết nối, mở ra dư địa phát triển lớn cho thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất trong nội đô đã cạn kiệt.

Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhận định: "Một khi hạ tầng được phát triển, hoàn thiện và quỹ đất được sử dụng hiệu quả, Mê Linh sẽ có cơ hội trở thành đô thị vệ tinh kiểu mẫu, vừa là nơi an cư chất lượng cao, vừa là vùng phát triển công nghiệp - dịch vụ hiện đại gắn với sân bay quốc tế Nội Bài".

Đi cùng với các công trình giao thông quan trọng, diện mạo đô thị Mê Linh đã đổi khác với sự hiện hữu của hàng loạt dự án như: Cienco 5 Mê Linh, Diamond Park, HUD Mê Linh, CEO Mê Linh, khu đô thị Tiền Phong Mê Linh, khu đô thị Hà Phong…

Đặc biệt, mới đây, Tập đoàn Sun Group công bố dự án Khu đô thị cao cấp Mê Linh tại xã Quang Minh với quy mô hơn 205ha. Dự án có tổng vốn đầu tư hơn 15.000 tỷ đồng và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Đáng chú ý, xã Quang Minh là địa phương đầu tiên trên cả nước sau sáp nhập phê duyệt quy hoạch 1/500 cho một dự án quy mô lớn, cho thấy sự chủ động và quyết tâm trong quá trình phát triển đô thị tại vùng đất này.

Hay mới đây, dự án Khu đô thị mới Mê Linh của Taseco Land với quy mô 40,6ha cũng chính thức được phê duyệt đầu tư. Sự xuất hiện của các chủ đầu tư uy tín được ví như "cú hích thức tỉnh vùng đất ngủ quên". Không ngạc nhiên khi ngay sau khi thông tin về dự án được công bố, thị trường bất động sản Mê Linh lập tức "dậy sóng" khi lượng tìm kiếm và quan tâm tăng mạnh. Giới đầu tư xem đây là tín hiệu xác thực nhất về sự trỗi dậy vùng đất từng bị lãng quên.

Hoàn toàn có cơ sở để kỳ vọng rằng, các động lực về quy hoạch, hạ tầng và dòng vốn đầu tư khi được kích hoạt cùng lúc sẽ đưa Mê Linh bước vào chu kỳ phát triển mới, vững chắc và thực chất hơn bao giờ hết.

Viện trưởng VIRES nhận định, sự xuất hiện của các tên tuổi lớn trong ngành bất động sản tại Mê Linh là tín hiệu tích cực cho thị trường và có sức lan tỏa, thu hút các nhà đầu tư khác: "Khi một tập đoàn có tầm nhìn chiến lược và uy tín cao quyết định đầu tư dự án quy mô lớn, bên cạnh việc mang lại nguồn lực về vốn và hạ tầng, còn khơi dậy niềm tin - yếu tố then chốt để thị trường phục hồi. Đây chính là "hiệu ứng lan tỏa" mà các nhà đầu tư thứ cấp, doanh nghiệp địa ốc khác sẽ sớm nhận thấy và tham gia cùng để tạo động lực mới cho khu vực. Đồng thời, những dự án quy mô lớn được triển khai cũng góp phần hoàn thiện hạ tầng xã hội, gia tăng các tiện ích trong khu vực, từ đó thu hút sự quan tâm của khách hàng, nhất là đối với những người có nhu cầu ở thực". 

Ông Bùi Văn Doanh tin tưởng, với tốc độ phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cùng sự tham gia của các nhà đầu tư chiến lược, giai đoạn 2025 - 2030 có thể sẽ là "thời kỳ vàng" của bất động sản Mê Linh khi khu vực này chính thức chuyển mình từ vùng ven thành cực tăng trưởng mới phía Bắc Thủ đô Hà Nội.

Mê Linh là một trong những địa phương đầu tiên trong cả nước có quy hoạch trở thành thành phố vệ tinh, thành phố đối trọng của Thủ đô Hà Nội, kỳ vọng đóng góp cho sự phát triển của đô thị. Các dự án được quy hoạch phát triển tại đây hướng tới hạ tầng đồng bộ, không gian xanh, tiện ích đầy đủ, tích hợp trung tâm thương mại, công viên, khu vui chơi và khu dân cư hiện đại. Mê Linh đang dần chuyển mình thành “thành phố thu nhỏ”, vừa kết nối dễ dàng với trung tâm Hà Nội, vừa sở hữu môi trường sống trong lành, cân bằng.

So với các khu vực đã “nóng” như Đông Anh hay Gia Lâm, Mê Linh vẫn đang ở vùng giá thấp hơn 30 - 40% (chưa tính đến giá đất thuộc các dự án đại đô thị), trong khi hạ tầng và quy hoạch đang tăng tốc mạnh mẽ. Điều này khiến nhiều chuyên gia, nhà đầu tư xem Mê Linh như một “vùng trũng giá trị” - nơi dòng vốn dài hạn bắt đầu dịch chuyển về.

Lợi thế của Mê Linh là đã có nền tảng hạ tầng, quy hoạch rõ ràng, cùng sự tham gia của những đơn vị phát triển dự án lớn, hội tụ đủ điều kiện cho một chu kỳ tăng trưởng theo hướng bền vững - hiện đại - sinh thái.

Các chuyên gia cho rằng, động lực đầu tiên sự trở lại của Mê Linh nằm ở quá trình tái cấu trúc toàn diện thị trường. Ông Bùi Văn Doanh nhận định: "Điểm đáng chú ý nhất ở Mê Linh hiện nay là thị trường đang phát triển theo hướng thực chất hơn. Nếu như giai đoạn 2009 - 2010, Mê Linh là nơi dòng vốn đầu cơ đổ về ồ ạt với kỳ vọng 'lướt sóng' ngắn hạn, thì nay, sự quan tâm đến khu vực này xuất phát từ giá trị sử dụng thực và tiềm năng phát triển đô thị lâu dài. Điều này cho thấy Mê Linh đang chuyển từ thị trường đầu cơ sang thị trường đầu tư bền vững".

Hơn 15 năm sau ngày sáp nhập, thị trường bất động sản Mê Linh đã trải qua đầy đủ cung bậc: Kỳ vọng - trầm lắng - tái khởi động và sắp sửa thức giấc. Từ những tín hiệu tích cực đó, thị trường giao dịch và tâm lý nhà đầu tư tại Mê Linh hiện đang chuyển động ra sao? Mời quý vị đón đọc Bài 2: BĐS Mê Linh trở lại đường đua: Giao dịch tăng nhiệt và sự tự tin của nhà đầu tư.