Bài 1: Thị trường bất động sản 2025 - 'Làn sóng' hồi sinh và những giới hạn bị phá vỡ

Nếu dùng một tính từ để nói về thị trường bất động sản 2025 thì có lẽ đó là từ "Bận rộn". Một năm không "ngày nghỉ" của những người làm chính sách, một năm bùng nổ dự án mới của doanh nghiệp khắp 3 miền và một năm mà các nhà môi giới bước vào cuộc đua khốc liệt của đổi mới, sáng tạo trong cách tiếp cận nguồn hàng và nhà đầu tư.

“Thú thật, vào những ngày cuối năm như thế này, doanh nghiệp, môi giới, nhà đầu tư… tất cả những ai tham gia vào thị trường này đều rất bận”, chị Phạm Minh Sâm, một nhà đầu tư kiêm môi giới bất động sản tại Hà Nội và các khu vực lân cận đã có hơn 15 năm làm việc trong lĩnh vực này cho hay.

Chị Sâm cho biết, lịch trình của chị dày đặc, liên tục tham gia vào các dự án mới vừa được chủ đầu tư “bung hàng”, đón tiếp hàng loạt khách hàng cũ và mới tìm đến tư vấn sản phẩm xuống tiền. Chị không chỉ bận rộn dẫn khách đi xem nhà, hoàn tất các giao dịch chốt sổ cuối năm, mà còn phải dành thời gian quý báu để tự mình đi khảo sát và lựa chọn sản phẩm tiềm năng cho “giỏ hàng” cá nhân.

Câu chuyện “chạy đua” không ngừng nghỉ của chị Phạm Minh Sâm và rất nhiều nhà đầu tư, môi giới khác chính là lát cắt rõ ràng nhất phản ánh thực tế: Năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã hoạt động vô cùng sôi động, bất chấp những nhiễu động từ kinh tế thế giới hay những lo ngại về về thay đổi chính sách vĩ mô. Sự sôi động này thể hiện qua các đợt mở bán rầm rộ và ra mắt dự án trải dọc đất nước của các doanh nghiệp.

Giới chuyên gia đánh giá, nếu năm 2023 - 2024 là giai đoạn khó khăn khi nhiều doanh nghiệp phải cơ cấu lại dòng tiền và pháp lý dự án, thì đến năm 2025, thị trường đã bước sang giai đoạn phục hồi mạnh mẽ. Nhiều chính sách hỗ trợ về tín dụng, tháo gỡ pháp lý được triển khai đã giúp nguồn cung mới tăng mạnh. Các dự án đang đồng loạt mở bán trên cả ba miền, tạo nên một bức tranh thị trường sôi động và giàu sức sống.

Đơn cử, khu vực phía Bắc chứng kiến sự bận rộn đáng kể của các “ông lớn” với hàng loạt dự án được tung ra thị trường.

Trong nửa đầu năm, Vinhomes tiếp tục là tâm điểm với việc ra mắt các dự án quy mô lớn. Đơn cử, Vinhomes Wonder Park (Đan Phượng) với số lượng lớn sản phẩm thấp tầng và Vinhomes Dương Kinh (hơn 200ha) cung cấp hàng ngàn căn thấp tầng. Các đại đô thị ven đô như Vinhomes Ocean Park 2, Ocean Park 3 và Royal Island cũng tiếp tục mở bán, duy trì sức nóng cho thị trường ngoại thành.

Theo dự báo của Savills Việt Nam, từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận thêm khoảng 58.100 căn hộ từ 58 dự án, giúp nguồn cung tăng lên đáng kể. Một số dự án nổi bật có thể kể đến là Sun Feliza Suites do Sun Group đầu tư, tọa lạc tại khu đất vàng tiếp giáp giao lộ Phạm Hùng – Xuân Thủy. Dự án gồm 5 tòa tháp cao 43 - 45 tầng với 1.667 căn hộ, gây chú ý nhờ mật độ xây dựng thấp và công viên nội khu rộng hơn 1,1ha. Bên cạnh đó, các dự án như: The Queen, Jade Square, và Northern Emerald Long Biên cũng góp phần làm phong phú thêm lựa chọn căn hộ cao cấp.

Đặc biệt, thị trường Hà Nội cuối năm còn ghi nhận tín hiệu tích cực ở phân khúc nhà ở giá bình dân. Thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội mới đây cho hay, giai đoạn cuối năm 2025, một số dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hà Nội đã và đang nhận hồ sơ đăng ký mua nhà bao gồm Rice City Long Châu (Long Biên), N01 Hạ Đình (Thanh Xuân), Uy Nỗ (Đông Anh), Kim Hoa (Mê Linh) và Kim Chung (Đông Anh). Các dự án này có mức giá rất dễ tiếp cận, dao động từ 18 - 29 triệu đồng/m2,

Ngoài các dự án nêu trên, dự kiến vào đầu năm 2026, TP. Hà Nội sẽ tiếp tục nhận hồ sơ cho mua, thuê mua một số dự án nhà ở xã hội khác gồm: Dự án nhà ở xã hội Hacinco Đại Kim Nguyễn Xiển, trên ô đất CT4 và CT5 Khu đô thị mới Đại Kim, đường Nguyễn Xiển, phường Hoàng Mai; Dự án nhà ở xã hội Khu đô thị Thanh Hà B Cienco5, phường Phú Lương, xã Bình Minh; Dự án nhà ở xã hội 321 Vĩnh Hưng, số 4-6-8 ngõ 321 Vĩnh Hưng, phường Vĩnh Hưng; Dự án nhà ở xã hội Khu đô thị Tây Nam Kim Giang, tại Khu đô thị mới Tây Nam Kim Giang, phường Hoàng Mai; Dự án nhà ở xã hội Khu đô thị mới Newlife Vân Canh, tại ô đất CT M2 Khu đô thị mới Vân Canh, xã Hoài Đức; Dự án nhà ở xã hội X2 Trần Phú, tại ô đất X2 phường Hoàng Mai; Dự án nhà ở xã hội Tây Nam Mễ Trì, phường Từ Liêm; Dự án nhà ở xã hội Tiên Dương 1 và 2, xã Đông Anh; Dự án nhà ở xã hội Khu đô thị Đặng Xá 2, xã Gia Lâm và Thuận An.

Tại miền Trung, Đà Nẵng đang trở thành tâm điểm của khu vực khi liên tiếp đón hàng loạt dự án mới, khẳng định vị thế trung tâm dịch vụ – du lịch hàng đầu.

Mở màn là dự án Da Nang Downtown – tổ hợp văn hóa, thương mại dịch vụ và vui chơi giải trí do Sun Group hợp tác cùng UBND TP. Đà Nẵng triển khai. Với tổng mức đầu tư gần 80.000 tỷ đồng trên diện tích gần 77ha, công trình được định hướng như một trung tâm sôi động hoạt động cả ngày lẫn đêm.

Cùng với đó, BRG Group chính thức giới thiệu Capital Square tại phường An Hải. Dự án được quảng bá là tổ hợp đầu tiên tại Đà Nẵng phát triển theo mô hình “City in City” (thành phố trong lòng thành phố), với quy mô 6,1ha gồm 14 tòa tháp cao từ 24 - 29 tầng, cung cấp khoảng 3.400 căn hộ cao cấp.

Ở khu vực Ngũ Hành Sơn, dự án Newtown Diamond cũng ra mắt thị trường. Tọa lạc ngay giao điểm Nam Kỳ Khởi Nghĩa – Trường Sa, dự án có vốn đầu tư hơn 1.640 tỷ đồng trên quỹ đất 1,47ha, nằm trong khu phức hợp sân golf Da Nang Beach của Vinacapital. Loạt dự án liên tiếp được khởi động cho thấy Đà Nẵng vẫn duy trì sức hút lớn trên thị trường bất động sản cả nước.

Tại khu vực phía Nam, nhu cầu tăng trở lại và đang bước vào giai đoạn sôi động. TP.HCM và Tây Ninh nổi lên với loạt dự án quy mô hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hecta, góp phần định hình xu hướng phát triển mới.

Các siêu dự án quy mô lớn đóng vai trò “đầu tàu” dẫn dắt thị trường. Nổi bật nhất là Vinhomes Green Paradise tại huyện Cần Giờ (cũ) với diện tích gần 2.900ha. Dự án này không chỉ cung ứng hơn 40.000 căn hộ mà còn đủ chỗ cho khoảng 300.000 cư dân, hứa hẹn thay đổi diện mạo khu vực ven biển Thành phố.

Cùng với đó, hàng loạt dự án khác cũng đồng loạt khởi động, bổ sung hàng chục nghìn căn hộ mới ra thị trường như: The Privé (Tập đoàn Đất Xanh, 7 ha, 3.000 căn), La Pura (Tập đoàn Phát Đạt, 5.000 căn), hay The Gió Riverside (Tập đoàn An Gia, 3.000 căn)...

Ở phân khúc tầm trung, Tập đoàn Bcons tiếp tục chiến lược phát triển chuỗi dự án tại Bình Dương như Bcons Bình An Đông Tây, Bcons Green Land Bình An và Bcons New Point. Sự đồng loạt ra hàng này khẳng định niềm tin của các chủ đầu tư vào sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường.

Sự sôi động của thị trường không chỉ thể hiện qua nguồn cung mới dồi dào mà còn phản ánh trực tiếp qua diễn biến giá cả. Năm 2025 đã chứng kiến mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư, không ngừng tăng tốc, phá vỡ mọi giới hạn cũ để thiết lập đỉnh mới.

Theo Báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam, tính đến quý III/2025, dự án chung cư mới trên 100 triệu đồng một mét vuông xuất hiện ngày càng nhiều tại hai đô thị lớn. Trong quý III/2025, tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.300 căn, trong đó 20% số căn có giá trên 120 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Đây là quý ghi nhận mức cao kỷ lục về số lượng mở bán có giá trên trăm triệu đồng một mét vuông. Dự án giá cao liên tục ra mắt kéo mức chào bán sơ cấp tăng bình quân 16% so với quý trước và 41% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại TP.HCM, khoảng 2.550 căn mở bán mới trong quý III/2025 nhưng chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, giá phổ biến 60 - 120 triệu đồng/m2. Các dự án mới mở bán trong quý vừa qua tại khu vực lõi trung tâm có mức trung bình 120 - 150 triệu đồng/m2, thậm chí một số nơi vượt 230 triệu đồng. So với năm ngoái, mặt bằng giá bán chung cư mới tại TP.HCM tăng khoảng 31%.

Tương tự, báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong giai đoạn 2023 - 2025, thị trường căn hộ chung cư tại Việt Nam ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới tại các đô thị lớn, cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Trên thị trường sơ cấp, trong quý III/2025 giá bán căn hộ chung cư thương mại dao động biên độ lớn, trung bình các dự án mở bán mới có giá 78 triệu đồng/m2, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Riêng tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM (cũ), giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu/m2, thấp hơn Hà Nội nhờ nguồn cung từ khu vực ngoại thành có mặt bằng giá thấp hơn đáng kể.

Đáng chú ý, nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn chỉ trong thời gian ngắn, trong khi chất lượng dự án hoặc hạ tầng xung quanh không có cải thiện đáng kể.

Đơn vị này cũng cho biết, biến động giá tại một số dự án chung cư đã đưa vào sử dụng trên địa bàn các quận cũ như Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Đống Đa (Hà Nội), mức giá chuyển nhượng trong quý II/2025 đã tăng từ 120% đến 180% so với giá chuyển nhượng trước tháng 10/2023. Diễn biến này cho thấy sự gia tăng giá không chỉ tập trung ở các dự án mới mở bán, mà còn lan rộng sang cả phân khúc chung cư cũ, phản ánh tình trạng thiếu kiểm soát trong hình thành mặt bằng giá và sự bất hợp lý trong quan hệ cung – cầu.

Đà tăng giá này không chỉ bắt nguồn từ sự mất cân đối cung – cầu, mà còn chịu tác động của hàng loạt yếu tố khác như: Chi phí vốn, chính sách đất đai, và biến động tâm lý thị trường. Thực trạng trên đang trở thành điểm nóng được Chính phủ và các cơ quan quản lý đặc biệt quan tâm.

Giới chuyên gia cho rằng, nếu tình trạng này không sớm được kiểm soát, thị trường bất động sản trong năm 2026 sẽ có nguy cơ mất ổn định, làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư và cản trở mục tiêu phát triển bền vững của nền kinh tế.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP.HCM, nhận định: “Giá nhà hiện vượt quá 10, 15, thậm chí 20 lần thu nhập trung bình khiến người dân có thu nhập trung bình và thấp không còn khả năng tiếp cận nhà ở. Điều này tạo ra bất ổn xã hội và thiếu hụt lao động ở các đô thị lớn”.

Mặt khác, vị chuyên gia cho rằng, việc giá tăng nhanh hơn giá trị thực và khả năng chi trả tạo ra một bong bóng giá trị và rủi ro thanh khoản tiềm ẩn. Nếu không được kiểm soát, thị trường có thể rơi vào tình trạng đóng băng thanh khoản cục bộ ở phân khúc cao cấp do mức giá quá cao, chỉ giao dịch nội bộ giữa các nhà đầu tư mà không có người mua ở thực chấp nhận.

Ông Kiệt cũng nhấn mạnh, một thị trường bất động sản lành mạnh phải “đảm bảo cân đối giữa giá bán, thu nhập và khả năng hấp thụ”. Việc giá tăng nhanh trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm là tín hiệu cảnh báo sớm cho chu kỳ rủi ro mới.

Sự sôi động của thị trường đã có những giai đoạn đẩy tâm lý nhà đầu tư vào làn sóng sợ bị bỏ lỡ và sẵn sàng nhập cuộc, kỳ vọng vào lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, bức tranh ấy đôi lúc bị gián đoạn bởi những động thái liên quan đến chính sách. Các chính sách điều hành về tín dụng, thuế và quy định pháp lý mới liên tiếp được nhắc đến trong các cuộc họp của Chính phủ, Bộ ngành, dường như tạo ra một “gọng kìm” vô hình, khiến tâm lý nhà đầu tư luôn ở trong trạng thái giằng co: Vừa hứng khởi trước viễn cảnh thị trường sôi động, lại vừa e dè, thận trọng trước các rủi ro chính sách có thể thay đổi cuộc chơi bất cứ lúc nào.

Anh Minh Tuấn, một nhà đầu tư có kinh nghiệm 10 năm chia sẻ: “Đầu năm, nhìn về thị trường bất động sản tôi thấy cơ hội ở khắp nơi, cứ mua là có lời. Nhưng chỉ vài tháng sau, thông tin đánh thuế chuyển nhượng khiến tôi phải “hãm phanh”. Có những lô đất tôi đã định chốt lời, nhưng thấy thị trường chững lại thì lại quyết định giữ lại chờ đợi. Năm nay đúng là một năm thử thách bản lĩnh và sự kiên nhẫn hơn là một năm “đánh nhanh thắng nhanh” như trước”.

Chính sự giằng co giữa những cơ hội sinh lời hấp dẫn và rủi ro từ sự thay đổi của chính sách đã định hình nên bức tranh đầu tư bất động sản đầy kịch tính của năm. Vậy, đâu là những điểm nhấn đã tạo nên sự “lên bổng xuống trầm” ấy?

Ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Eagle Academy nhận định tâm lý thị trường trong năm 2025 bị chi phối bởi nhiều yếu tố vĩ mô và pháp lý. Dù các bộ luật quan trọng như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở đã có hiệu lực từ tháng 8/2024, nhưng trên thực tế hiệu quả thực thi vẫn còn hạn chế. Thậm chí, thông tin về khả năng tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian tới càng làm tăng thêm sự chờ đợi và thận trọng của doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, các vấn đề liên quan đến hành chính như việc chờ đợi hiệu quả thực sự của sáp nhập địa giới hành chính, vận hành mô hình chính quyền hai cấp, và cải cách thủ tục hành chính khiến nhiều nhà đầu tư tạm thời “đứng ngoài quan sát”. Đặc biệt, các đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai, thuế với đất bỏ hoang hoặc thuế theo thời hạn sở hữu liên tục được đề cập đến trong các cuộc họp của Chính phủ, Bộ ngành cũng tạo ra tâm lý dè dặt, nhất là đối với nhóm đầu tư ngắn hạn, đẩy họ vào thế “án binh bất động”.

Trong bối cảnh đó, ông Hoàng cho hay, nhà đầu tư thị trường chia thành hai xu hướng rõ rệt. Nhóm thận trọng lựa chọn “ngồi im quan sát”, chờ đợi các chính sách thực sự đi vào vận hành và tạo ra tác động rõ ràng. Ngược lại, nhóm chủ động lại tin tưởng vào cơ hội mới mở ra từ cải cách hạ tầng và hành chính, sẵn sàng “xuống tiền” vào những sản phẩm tiềm năng. Dù tỷ lệ tiêu thụ chưa cao như thời kỳ nóng sốt trước dịch, nhưng lực cầu này phản ánh nhu cầu thực và sự tỉnh táo cao độ trên thị trường.

“Khẩu vị đầu tư đã thay đổi hoàn toàn. Nhà đầu tư hiện nay không dễ bị hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), mà ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và thanh khoản cao. Việc “chờ đợi” không sai, nhưng nhà đầu tư đã nhận thức rõ hơn về tầm quan trọng của việc chọn đúng thời điểm, đúng sản phẩm, phân khúc và dự án để tham gia”, ông Hoàng nhận định.

Còn theo bà Võ Thanh Trúc, Giám đốc Dự án IQI Việt Nam, thị trường bất động sản 2025 diễn ra trong bối cảnh nhiều thông tin chính sách, vĩ mô thay đổi, nhà đầu tư được phân hóa thành 3 nhóm.

Theo bà Trúc, khoảng 40% nhà đầu tư thuộc nhóm thận trọng tích cực. Đây là nhóm vẫn giữ vững niềm tin vào tiềm năng dài hạn của thị trường Việt Nam nhưng đã áp dụng chiến lược đầu tư thận trọng hơn hẳn. Họ ưu tiên thanh khoản, chỉ tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch, tránh xa các đợt sóng đầu cơ ngắn hạn.

Nhóm thứ hai, chiếm tỷ lệ 35%, là nhóm quan sát chờ đợi. Nhóm này đã tạm dừng hoặc giảm đáng kể hoạt động đầu tư, quyết định đứng ngoài quan sát diễn biến thị trường, đặc biệt là những thay đổi về chính sách và lãi suất. Đáng chú ý, 78% nhà đầu tư thuộc nhóm này bày tỏ kế hoạch sẽ quay lại thị trường trong vòng 12 - 18 tháng tới, cho thấy đây chỉ là sự tạm dừng chiến thuật chứ không phải rút lui hoàn toàn.

Trái ngược với hai nhóm trên, nhóm tận dụng cơ hội chiếm 25% nhưng lại có sức ảnh hưởng rất lớn đến thanh khoản thị trường. Đây là những nhà đầu tư có kinh nghiệm, nguồn lực tài chính mạnh và tầm nhìn dài hạn. Họ xem giai đoạn thị trường nhiễu động hiện tại là cơ hội hiếm có để “bắt đáy” hoặc mua vào các tài sản có tiềm năng với mức giá tốt hơn. Dẫn chứng rõ ràng là nhóm này chiếm tới 60% tổng giá trị giao dịch trong quý I/2025, khẳng định vai trò là động lực chính của các giao dịch quy mô lớn.

Bà Trúc cũng chỉ ra rằng, các quyết định đầu tư không chỉ dựa trên phân tích kinh tế mà còn bị chi phối mạnh bởi các yếu tố tâm lý.

Thứ nhất là sự sợ hãi mất mát. Yếu tố này chi phối 58% nhà đầu tư khiến họ ưu tiên bảo toàn vốn, giữ tài sản hơn là mạo hiểm theo đuổi mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận.

Thứ hai là hiệu ứng đám đông. Nhà đầu tư thường hành động theo xu hướng chung của thị trường, dễ dàng bị cuốn vào các cơn “sốt ảo” hoặc ngược lại là tâm lý bi quan lan truyền. Đây là yếu tố khiến thanh khoản thị trường dễ tăng đột biến khi có thông tin tích cực và giảm sâu khi có tin tiêu cực.

Cuối cùng là tâm lý thiên kiến xác nhận. Nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm và chấp nhận thông tin, dữ liệu ủng hộ cho quyết định đầu tư mà họ đã có, đồng thời bỏ qua các thông tin trái chiều. Điều này có thể dẫn đến việc đánh giá rủi ro không khách quan, khiến nhiều nhà đầu tư lầm tưởng mình đang "tận dụng cơ hội" trong khi thực tế lại đang tham gia vào một giao dịch rủi ro.

Các chuyên gia đồng quan điểm rằng năm 2025 năm bản lề, đánh dấu sự tái định hình về tâm lý và khẩu vị của thị trường bất động sản Việt Nam. Bước sang năm 2026, làn sóng “ăn nhanh – rút gọn” của giai đoạn trước có thể sẽ lùi vào dĩ vãng. Không có những bứt tốc hay đột phá ngoạn mục, thị trường có phải đã đi qua “mùa hoa rực rỡ nhất” như giai đoạn phục hồi 2014 - 2016 hay đang bước vào một cuộc biến chuyển sâu sắc về chất để hướng đến sự trưởng thành?

Mời độc giả đón đọc Bài 2: Một năm “lặng” để “sâu” với những chuyển biến nội lực.