Bài 1: Trái đắng FDI nhìn từ những dự án "đắp chiếu" cả thập kỷ
LTS: Vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt là thông qua hình thức FDI (đầu tư trực tiếp) đã trở thành một dòng vốn quan trọng đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua. Con số thu hút FDI vào bất động sản vẫn tiếp tục gia tăng, cho thấy hiện nay sức hút của lĩnh vực này đối với các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất lớn.
Theo các chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài đã có những đóng góp nhất định trong việc nâng tầm quốc tế cho thị trường và các dự án bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, bản chất 2 mặt của dòng vốn FDI đối với lĩnh vực bất động sản đã và đang bộc lộ rõ. "Quả ngọt" chưa được đong đếm, trong khi "trái đắng" rủi ro lại không khó để nhận diện: "Lấy mỡ nó rán nó", khi không đủ vốn triển khai tiếp, viện lý do thủ tục khó khăn để tiến hành giảm quy mô, điều chỉnh dự án; "ôm đất" bỏ hoang, thu lợi nhuận chủ yếu từ từ chuyển nhượng quỹ đất thay vì đầu tư như cam kết ban đầu; thậm chí sử dụng nhiều diện tích đất ở vị trí đẹp nhưng đóng góp chưa tương xứng... Việc thu hút vốn FDI vào bất động sản còn đưa tới thách thức cho các doanh nghiệp nội cũng như đối với quốc gia khi đất đai là nguồn tài nguyên quý giá.
Nhận diện các rủi ro, rà soát, đánh giá lại thực trạng thu hút đầu tư và giải ngân vốn FDI đối với lĩnh vực bất động sản là yêu cầu bức bách trong bối cảnh hiện tại để có giải pháp phù hợp, tính toán đến lợi ích lâu dài của đất nước cũng như của các doanh nghiệp địa ốc trong nước.
Việt Nam đang nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh để thu hút vốn đầu tư nước ngoài tốt hơn, nhưng điều quan trọng hơn cả - có lẽ là cần một "bộ lọc", một hệ thống pháp lý hoàn thiện để chỉ thu nạp những nguồn vốn "sạch", chất lượng, mang tính chất lâu bền từ doanh nghiệp có tầm chứ không chạy theo số lượng, thu hút đầu tư nước ngoài bằng mọi giá.
Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, Reatimes thực hiện tuyến bài "Thực trạng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam và khuyến nghị chọn lọc dòng vốn".
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
Không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai, ảnh hưởng đến diện mạo đô thị, thực trạng dự án FDI "chết lâm sàng" trong nhiều năm còn tạo sức ỳ cho phát triển kinh tế địa phương, trở thành rào cản cho các nhà đầu tư khác. Với những hệ lụy này, giới chuyên gia cho rằng, sự hào nhoáng về các con số đầu tư chưa chắc đã bù lại được những gì mà các dự án FDI "đắp chiếu" đang gây ra cho thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.
******
Hơn 35 năm qua, Việt Nam đã thu hút được hơn 66,4 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản với 1.100 dự án, chiếm 15% tổng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào nền kinh tế, theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư1. Điều đặc biệt, từ năm 2010 đến nay, bất động sản giữ vị trí thứ hai, chỉ sau ngành công nghệ chế biến, chế tạo về thu hút dòng vốn FDI và con số về thu hút FDI vào bất động sản vẫn đang tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng.
| Năm | Tổng vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS |
|---|---|
Từ năm 1998 – 2006 | 5,3 tỷ USD |
Năm 2010 | 671 triệu USD |
Năm 2018 | 6,61 tỷ USD |
Năm 2019 | 3,88 tỷ USD |
Năm 2020 | 4,2 tỷ USD |
Năm 2021 | 2,64 tỷ USD |
Năm 2022 | 4,5 tỷ USD |
Năm 2023 | 4,67 tỷ USD |
| 6 tháng đầu năm 2024 | ~ 2 tỷ USD |
Tổng vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản từ năm 1998 đến nửa đầu năm 2024. (Nguồn: Tổng hợp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
Ở thời điểm này nhìn lại, có thể nói, dòng vốn FDI đang trở thành một phần không thể thiếu của thị trường bất động sản Việt Nam, đóng góp không nhỏ vào những thành tựu mà thị trường này đạt được. Với sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ được bổ sung nguồn vốn quan trọng mà còn đem đến nhiều kinh nghiệm quốc tế trong quá trình đầu tư và phát triển dự án cho các doanh nghiệp trong nước. Từ đó góp phần chuẩn hóa thị trường bất động sản Việt Nam, giúp Việt Nam có những công trình bất động sản đạt tiêu chuẩn tương đương với các nước trong khu vực và trên thế giới.
Việc thu hút nhiều dự án FDI cũng góp phần đa dạng hóa các loại hình bất động sản tại Việt Nam, như bất động sản công nghiệp, chung cư cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản chăm sóc sức khỏe…
Vai trò của dòng vốn FDI đối với thị trường bất động sản trong nước là không thể phủ nhận, tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích có được, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế, thể hiện rõ tính 2 mặt của đồng tiền. Trong đó, việc các dự án "ôm đất" rồi bỏ hoang, hơn chục năm vẫn chỉ là "bánh vẽ" là một trong những thực tế nổi bật, gây ra nhiều tác động nghiêm trọng đối với thị trường bất động sản cũng như sự phát triển của nền kinh tế.
Cách đây 17 năm, Dự án tổ hợp chung cư Booyoung Vina nằm trên đường Vũ Trọng Khánh (KĐT Mỗ Lao, quận Hà Đông, TP. Hà Nội), do Công ty TNHH Booyoung Việt Nam, thuộc Công ty TNHH Booyoung Hàn Quốc làm chủ đầu tư được kỳ vọng là siêu dự án góp phần làm thay đổi bộ mặt của khu vực này.2
Thế nhưng đến nay, sau ngày khởi công vào năm 2007, 6 ô đất của dự án với hơn 4,3ha mới chỉ xây dựng được 2 ô, 4 ô còn lại vẫn trong tình trạng quây tôn, "đắp chiếu". Nhìn 4 ô đất nằm im lìm trong khi xung quanh đều là những tòa cao tầng đã đi vào hoạt động nhộn nhịp, không ít người dân bày tỏ sự tiếc nuối.
Tương tự, Dự án Times Square được phát triển bởi liên doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài Elite Capital Resources Limited (Hồng Kông, Trung Quốc) và Công ty CP Đầu tư dịch vụ bất động sản Victoria, Công ty Thăng Long GTC cũng rơi vào cảnh "án binh bất động" suốt nhiều năm liền3. Dự án này có diện tích 4ha nằm tại vị trí "vàng" của Thủ đô khi liền kề trung tâm mua sắm Big C Thăng Long và đối diện Trung tâm Hội nghị Quốc gia.
Ban đầu, dự án được VinaCapital và Công ty Thăng Long GTC cùng phối hợp thực hiện từ năm 2008. Tuy nhiên, sau gần 10 năm dự án vẫn chỉ là khu đất trống. Đến năm 2017, VinaCapial có động thái thoái toàn bộ vốn khỏi dự án và chuyển nhượng cổ phần cho nhà đầu tư nước ngoài Elite Capital Resources Limited và Công ty CP Đầu tư dịch vụ bất động sản Victoria. Dù vậy, đến nay dự án này vẫn chưa ghi nhận thêm bất cứ chuyển biến gì, trong khi các dự án được cấp phép cùng thời điểm ở khu vực xung quanh hầu hết đã đi vào hoạt động và tạo ra nhiều giá trị cho thành phố.
Dự án tổ hợp chung cư Booyoung Vina nằm trên đường Vũ Trọng Khánh (Hà Đông - Hà Nội) do doanh nghiệp Hàn Quốc làm chủ đầu tư "đắp chiếu" hơn 17 năm nay. (Ảnh: Người đưa tin)
Tại TP.HCM, Dự án Khu đô thị mới phía Nam TP là một trong những dự án thu hút FDI tiêu biểu, vốn được kỳ vọng sẽ tạo nên một khu đô thị kiểu mẫu, là biểu tượng của người dân Sài Thành thì đến nay, sau hơn 30 năm kể từ khi được cấp giấy phép đầu tư, dự án này cũng mới chỉ hoàn thành được một phân khu nhỏ mang tên Khu đô thị Phú Mỹ Hưng,4
Dự án do Tập đoàn Central Trading & Development (CT&D, Đài Loan - Trung Quốc) liên doanh với Công ty Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (IPC, Việt Nam) làm chủ đầu tư. Trong đó, CT&D góp 70% cổ phần để thành lập nên Công ty TNHH phát triển Phú Mỹ Hưng, còn IPC góp 30% vốn qua quyền sử dụng đất.
Theo giấy phép đầu tư được cấp từ năm 1993, dự án phải đầu tư 5 cụm đô thị gồm: Khu chức năng số 1, số 8, số 14, số 16, số 18, với tổng diện tích (đã được điều chỉnh) gần 900ha. Thế nhưng, hơn 3 thập kỷ đã qua, doanh nghiệp mới chỉ triển khai khu chức năng số 1 - Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, trong khi 4 phân khu chức năng còn lại vẫn chưa được quy hoạch đồng bộ. Điều đáng nói, khu chức năng số 1 dù đã được triển khai nhưng lại dính nhiều sai phạm. Trong đó, việc nhà đầu tư này chưa bàn giao 110ha đất công - theo Kết luận thanh tra TP.HCM, được đánh giá là một trong những vấn đề nổi cộm của tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai. Bên cạnh đó, có tình trạng xây dựng, sử dụng đất sai quy hoạch, tình trạng chiếm dụng đất đai kênh rạch, công viên cây xanh...
Không chỉ Hà Nội hay TP.HCM, nhiều địa phương khác cũng ghi nhận tình trạng dự án FDI "đắp chiếu" bỏ hoang cả thập kỷ. Đơn cử như tại Vũng Tàu, Dự án Paradise Vũng Tàu được cấp phép từ năm 1991 cho liên doanh giữa Công ty Du lịch quốc tế Vũng Tàu và Công ty Paradise Development and Investment của Đài Loan (Trung Quốc) cũng rơi vào cảnh đìu hiu suốt hơn 33 năm nay 5.
Dự án có diện tích 220ha, tổng vốn đầu tư hơn 97 triệu USD - từng được xem là dự án du lịch có quy mô lớn nhất cả nước có sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài. Thế nhưng đến nay, dự án mới chỉ quy hoạch được 1/10 quy mô cam kết, các hạng mục khác vẫn nằm trên giấy.
Dự án Paradise Vũng Tàu sau hơn 30 năm vẫn "đắp chiếu". (Ảnh: Ngày nay)
Nhìn từ ngoài vào, dự án không khác gì một khu đất hoang trải dài hàng trăm hecta được bao bọc bởi những bức tường đá cao khoảng 2m. Đáng tiếc hơn, cả một khu bãi biển đẹp tại khu vực Bãi Sau thuộc TP. Vũng Tàu hơn 3 thập kỷ nay đã bị dự án này "án ngữ" che khuất.
Dù chưa có số liệu cụ thể về các dự án FDI trong lĩnh vực bất động sản chậm triển khai, nhưng dễ dàng nhận thấy, thực trạng các dự án FDI sau nhiều năm vẫn chỉ là "bánh vẽ" không hề hiếm gặp. Thậm chí, số lượng dự án FDI "bất động" ngay sau khi khởi công đang ghi nhận ngày một nhiều hơn trong bối cảnh nền kinh tế thế giới có nhiều biến động.
Thực tế này đã và đang gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng, tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản trong nước, nhất là ở thời điểm thị trường này đang cần đẩy nhanh tiến độ hồi phục để bước vào một chu kỳ phát triển mới. Với nền kinh tế, các dự án "ôm đất" rồi bỏ hoang không chỉ làm thất thu ngân sách Nhà nước mà còn không phát huy được giá trị của nguồn lực đất đai.
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, lãng phí nguồn lực đất đai chính là hệ lụy lớn nhất của các dự án FDI không thành hình, nhiều năm liền vẫn là bãi đất hoang với cỏ mọc um tùm.
"Đất đai là một nguồn lực quan trọng đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Bởi mọi sự phát triển đều phải khai thác từ đất, hoặc ít nhất có sự góp sức của tài nguyên đất. Đó cũng chính là lý do, rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài có đủ mọi nguồn lực để đầu tư phát triển các dự án như vốn, kinh nghiệm, con người… nhưng vẫn không thể triển khai chỉ vì quỹ đất hạn chế.
Do đó, việc các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam không đảm bảo thực hiện dự án sau nhiều năm "ôm đất" thực sự đang gây ra lãng phí nghiêm trọng tài nguyên đất của đất nước", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ khẳng định và nhấn mạnh, "tiền có thể sinh ra từ đất nhưng cũng dễ bị chôn vùi vào đất nếu không biết khai thác đất đai một cách hiệu quả. Và việc các dự án FDI bỏ hoang là đang chôn vùi tiền vào đất, chôn vùi nguồn lực đất đai".
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trườngDưới góc nhìn của chuyên gia pháp lý bất động sản, luật sư Lê Cao, Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN cũng cho rằng, dự án không triển khai, đồng nghĩa với việc giá trị đất đai không được khai thác và phát huy, dòng vốn đầu tư trên thực tế không được giải ngân, hấp thụ. Bên cạnh đó, dự án FDI bỏ hoang từ năm này đến năm khác sẽ tạo nên một hiện trạng nhếch nhác cho bộ mặt đô thị; hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trường này cũng không phát triển như tính toán, tính đồng bộ về quy hoạch không được đảm bảo.
"Có dự án, sau khi được cấp phép cả chục năm và đã sang tay nhiều cổ đông, nhà đầu tư khác nhau nhưng cuối cùng vẫn "đắp chiếu", trên thực tế chỉ góp phần tạo ra một thị trường ảo. Từ trong thị trường ảo này, hoạt động kêu gọi góp vốn, đặt cọc giữ chỗ nhằm lợi dụng chiếm đoạt tài sản của các nhà đầu tư nhỏ lẻ diễn ra khá phổ biến. Những điều này sẽ tác động nghiêm trọng đến sự phát triển của thị trường bất động sản", chuyên gia khẳng định.
Luật sư Cao cho biết thêm, các dự án FDI thường được hưởng rất nhiều ưu đãi về thuế, chính sách đầu tư, nhất là quỹ đất. Vị trí các dự án này thường nằm trung tâm các thành phố lớn. Như vậy, với việc "ôm đất" rồi bỏ hoang, không chỉ đồng nghĩa với việc nhà đầu tư nước ngoài bỏ lỡ cơ hội kinh doanh mà còn cướp đi cơ hội kinh doanh của các doanh nghiệp khác trong và ngoài nước. Đối với những hộ dân bị thu hồi đất, họ sẽ không được ổn định về công ăn việc làm. Trên thực tế, không ít trường hợp người có đất thu hồi bấp bênh với cuộc mưu sinh bên lề các dự án treo.
Với những hệ lụy này, luật sư Cao cho rằng, sự hào nhoáng về các con số đầu tư chưa chắc đã bù lại được những gì mà các dự án FDI bỏ hoang đang gây ra cho thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.
Luật sư Lê Cao, Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVNKhông thể phủ nhận vai trò của dòng vốn FDI đối với thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng rõ ràng, bên cạnh những lợi ích mà dòng vốn này mang lại thì vẫn còn nhiều hạn chế đang tồn tại. Đó chính là sự biểu hiện của tính "hai mặt" trong đồng tiền.
Hai mặt của đồng tiền luôn đi cùng nhau, không thể tách đôi đồng tiền để chỉ sử dụng mặt tốt còn bỏ đi mặt xấu. Biết sử dụng đồng tiền thì mặt tốt sẽ lấn át mặt còn lại, cũng có nghĩa, mặt xấu không có điều kiện phát triển và sẽ dần bị triệt tiêu.
Chiếu vào dòng vốn FDI, việc rà soát và nhận diện một cách rõ ràng được và mất khi thu hút dòng vốn này có lẽ điều quan trọng nhất hiện nay. Bởi chỉ khi hiểu rõ Việt Nam sẽ được gì và mất gì, được hay mất nhiều hơn thì mới có các chính sách thu hút và sử dụng dòng vốn FDI phù hợp. Đồng thời, đối với các dự án đang ôm đất, chậm triển khai, cần làm rõ nguyên nhân, xem xét phương án thu hồi và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong nước tiếp cận nguồn lực đất đai, thay vì tiếp tục tình trạng lãng phí đất vàng. Tình trạng những dự án có quy mô lớn được cấp phép, không có tính khả thi cần được kiểm soát chặt chẽ.
Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, đã đến lúc Việt Nam cần nghiêm túc nhìn lại hành trình gần 40 năm thu hút vốn đầu tư nước ngoài để có những đánh giá đúng về vai trò, đặc tính, ưu điểm, nhược điểm của dòng vốn FDI, đặc biệt là đối với lĩnh vực bất động sản.
Đặc biệt là cần gắn vốn FDI với tăng trưởng và phát triển chung của nền kinh tế Việt Nam, gắn lợi ích của nhà đầu tư nước ngoài với lợi ích của kinh tế Việt Nam chứ không thể tiếp tục chỉ ưu tiên các nhà đầu tư nước ngoài như trước. Lợi ích của kinh tế Việt Nam, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản Việt phải được đặt ra một cách tương xứng.
"Thị trường bất động sản Việt Nam đã đủ lớn, đủ mạnh ở nhiều góc độ để có thể tự phát triển các dự án tầm cỡ, những khu đô thị quy mô mang đẳng cấp quốc tế. Thế nên, việc thu hút FDI một cách ồ ạt là không cần thiết trong bối cảnh hiện tại và cả tương lai", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Điều đáng nói hơn là, mặt trái của thu hút FDI bất động sản trong thời gian qua không chỉ thể hiện ở những dự án "đắp chiếu" mà còn có nhiều bất cập khác cần được nhận diện.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin!
Bài 2: Nghịch lý "đầu tư nước ngoài" bằng vốn trong nước, cảnh báo hệ lụy từ thực trạng "lấy mỡ nó rán nó"
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
[1] https://vietnamfinance.vn/ba-thap-ky-von-ngoai-vao-bat-dong-san-viet-nam-d105150.html
[3] https://antt.nguoiduatin.vn/chu-dau-tu-du-an-dat-vang-222-tran-duy-hung-la-ai-20517366.htm
[5] https://ngaynay.vn/vung-tau-paradise-bai-1-du-an-gan-100-trieu-do-la-bay-gio-ra-sao-post117708.html
