Mới đây, Thanh tra Chính phủ đã ban hành Kết luận Thanh tra số 785/KL-TTCP, về việc Thanh tra trách nhiệm việc thực hiện pháp luật trong công tác thanh tra, tiếp công dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo, phòng chống tham nhũng; Công tác quản lý, sử dụng đất đai, quản lý đầu tư xây dựng; Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hoá sang đất kinh doanh, xây dựng nhà ở; Thanh tra các dự án, công trình có dấu hiệu vi phạm pháp luận về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị và thanh tra việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất tại khu vực đô thị trên địa bàn tỉnh Bình Dương, thời kỳ 2011 – 2019.
Tại kết luận này, liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Thanh tra Chính phủ đã phát hiện một số vi phạm, sai sót về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cụ thể, một số tổ chức là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại được Sở Tài nguyên và Môi trường Bình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu chi tiết từng lô đất nhỏ theo bản vẽ quy hoạch khi dự án chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng, chưa đủ điều kiện tách thửa theo quy định. Điều này là thực hiện chưa đúng theo quy định tại Điều 26 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 21 Điều 1 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phů.
"Từ vi phạm của Sở Tài nguyên và Môi trường, một số chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại cố tình trì hoãn xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, nhưng vẫn có thể giao dịch, mua bán với khách hàng thông qua các hợp đồng ủy quyền hoặc lập vi bằng trái quy định với pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, gây rủi ro đối với người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất gắn liền với nhà", kết luận thanh tra nêu rõ.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, kết quả thanh tra cho thấy, một số hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân còn chưa bảo đảm quy định. Đơn cử như trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn nhưng vẫn được UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chưa bảo đảm quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013.
Đối với một số hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang mục đích đất cơ sở sản xuất kinh doanh từ ngày 3/3/2017 trở về sau, nhưng UBND cấp huyện yêu cầu chuyển sang hình thức thuê đất là trái với quy định tại mục a Điểm 2 Khoản 30 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ.
Điển hình là 4 hộ gia đình, cá nhân được UBND thị xã Tân Uyên cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích đất cơ sở sản xuất kinh doanh và áp dụng hình thức thuê đất (bà Nguyễn Thị Minh Huyền được chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng kho chứa hàng với diện tích 782m2 tại thửa đất số 462, tờ bản đồ số 33, phường Khánh Bình, thị xã Tân Uyên; ông Nguyễn Anh Tuấn được chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng kho chứa hàng với diện tích 480,7m2 tại thửa đất số 1201, tờ bản đồ số 14, xã Tân Vĩnh Hiệp, thị xã Tân Uyên; bà Võ Thị Phước Mai được chuyển mục đích sử dụng đất để mở rộng kho chứa giấy nhăn, bìa nhăn, bao bì từ giấy và bìa với diện tích 2.520m2 tại thửa đất số 809, tờ bản đồ số 39, phường Khánh Bình, thị xã Tân Uyên; ông Cao Trí Tín được chuyển mục đích để xây dựng xưởng gia công, lắp đặt linh kiện điện tử với diện tích 4.008,8m2 tại thửa đất số 669, 670, tờ bản đồ số 11, xã Vĩnh Tân, thị xã Tân Uyên).
Trước đó, như Reatimes đã thông tin trong Bài 9: Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Dương gây thất thoát tại nhiều dự án, Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu UBND tỉnh Bình Dương trong công tác xác định giá đất cụ thể, gây thất thoát ngân sách nhà nước tại nhiều dự án đầu tư.
Cụ thể, trong thời kỳ thanh tra, UBND tỉnh Bình Dương đã phê duyệt giá đất cụ thể (đối với các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ) để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Giá đất cụ thể trong các phương án giá đất được xác định bằng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư; Sở Tài nguyên và Môi trường và Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh lựa chọn phương pháp có đơn giá đất cao hơn, có lợi cho ngân sách nhà nước để trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể.
“Về cơ bản, việc xác định giá đất cụ thể để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được UBND tỉnh Bình Dương và các cơ quan chức năng trực thuộc thực hiện đúng trình tự, thủ tục và thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, qua thanh tra trực tiếp hồ sơ xác định giá đất cụ thể các dự án theo kế hoạch tiến hành thanh tra, Đoàn thanh tra đã phát hiện việc xây dựng phương án giá đất cụ thể của 5 dự án còn nhiều thiếu sót, vi phạm”, kết luận của Thanh tra Chính phủ nêu rõ.
Về phương pháp so sánh trực tiếp, kết luận của Thanh tra Chính phủ cho thấy, một số trường hợp lựa chọn tài sản so sánh (TSSS) chưa đúng quy định. Tài sản so sánh được lựa chọn bằng việc điều tra khảo sát thông tin của người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực dự án hoặc khu vực lân cận cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp. Trong khi đó, trên thị trường có nhiều thông tin giao dịch thành công, có thông tin tại cơ sở dữ liệu đất đai nhưng không được đơn vị tư vấn thẩm định giá sử dụng (Khu nhà ở Nam Long 2; Khu nhà ở Nam Long 3; khu nhà ở Đức Phát 3; Khu nhà ở Bình Thuận II).
Việc làm này của đơn vị tư vấn thẩm định giá, Sở Tài nguyên – Môi trường và Hội đồng thẩm định giá đất là trái với quy dinh tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên – Môi trường.
Đặc biệt, một số trường hợp sử dụng thông tin của tài sản so sánh chưa phát sinh giao dịch (không có thông tin thị trường để chứng minh), trái với quy định tại điểm c, điểm d Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên – Môi trường (Khu nhà ở Nam Long 2; Khu nhà ở Nam Long 3).
Một số phiếu thu thập thông tin chưa đúng quy định: nội dung sơ sài, không thực hiện đầy đủ về thu thập thông tin theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên – Môi trường tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014, điều này dẫn đến kết quả thẩm định giá đất không đủ độ tin cậy (Khu nhà ở Đức Phát 3; Khu nhà ở Nam Long 2).
Bên cạnh đó, Thanh tra cũng phát hiện thông tin về tài sản so sánh sai. Qua thanh tra, Thanh tra Chính phủ phát hiện một số cặp tài sản so sánh được đơn vị tư vấn sử dụng qua đối chiếu hồ sơ thửa đất được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu đất đai của tỉnh Bình Dương thì đơn vị tư vấn đã sử dụng thông tin sai so với thực tế (về vị trí đất, loại đất, diện tích, đơn giá loại đất), từ đó kết quả thẩm định không chính xác (Khu nhà ở Nam Long 2; Khu nhà ở Nam Long 3; Khu nhà ở Đức Phát 3; Khu nhà ở Bình Thuận II; Khu nhà ở thương mại Sabinco Tương Bình Hiệp).
Ngoài ra, việc phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá còn nhiều điểm thiếu cơ sở, chưa phù hợp với Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014.
