Mới đây, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM có văn bản gửi UBND TP.HCM, Ban kinh tế - Ngân sách HĐND TP một số nội dung về lĩnh vực quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị trong Nghị quyết 98/2023/QH15. Trong đó, Sở đề xuất bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ngoài phạm vi dự án thương mại là một trong những nội dung đáng chú ý.
Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, quy định bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại hoặc ngoài phạm vi dự án thì khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Các quy định này được cụ thể hóa tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP chưa phù hợp trong thực tiễn áp dụng, đặc biệt đối với những dự án có quy mô nhỏ.
Tuy nhiên, việc dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ sẽ không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được một khối nhà ở xã hội độc lập đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn...
Quỹ đất này cũng không khả thi nếu chuyển thành loại hình nhà ở xã hội dạng thấp tầng do các đô thị loại đặc biệt, loại I không khuyến khích loại hình nhà ở này để tiết kiệm quỹ đất, đồng thời nếu phát triển loại hình nhà ở xã hội liền kề này trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng.
Cũng theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, thực tế tại TP. HCM, qua rà soát 34 dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trong đó có 5 dự án (Dự án Khu nhà ở Vạn Phúc 1, 2, 3, Thành phố Thủ Đức do Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Vạn Phúc làm chủ đầu tư; dự án Khu nhà ở Công ty Đông Nam, Thành phố Thủ Đức do Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh địa ốc Đông Nam làm chủ đầu tư; dự án Khu nhà ở Công ty Đại Nhân Công ty do Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh địa ốc Đại Nhân làm chủ đầu tư) với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội: 6,2ha, số căn hộ dự kiến: 4.336 căn; nằm trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp.
Việc yêu cầu dành quỹ đất nhà ở xã hội tại dự án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người có thu nhập thấp sở hữu nhà ở xã hội do phải đóng các khoản chi phí quản lý vận hành các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, chi phí dịch vụ thiết yếu khác khá cao so với mặt bằng chung thu nhập. Ngoài ra, còn làm cho kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và gây khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích.
Trường hợp người thu nhập thấp vào ở trong các căn hộ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà cũng như các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng là không phù hợp với thu nhập của họ.
Một số dự án có tính chất đặc thù về kiến trúc cảnh quan, nếu bố trí nhà ở xã hội trong dự án có thể phá vỡ quy hoạch, kiến trúc và không đạt được mục tiêu đầu tư của dự án.
Do đó, việc phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại sẽ sử dụng hiệu quả quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, tránh lãng phí về đất đai khi chưa đưa vào triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Điều này sẽ phát huy sự chủ động và linh hoạt của địa phương trong việc bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực, phù hợp với chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố. Đồng thời, hạn chế can thiệp của Nhà nước vào hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp thông qua việc chủ động xác định quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội ở vị trí khác theo chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở.
Việc này cũng tạo sự đồng bộ trong việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại; TP có được quỹ đất tập trung và lớn để xây dựng nhà ở xã hội; không còn hình ảnh tương phản xã hội giữa đối tượng thu nhập thấp và thu nhập cao trong cùng một dự án.
Trước đó, Sở Xây dựng TP.HCM cũng có báo cáo kết quả thực hiện nghị quyết của Hội đồng nhân dân thành phố về chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 – 2030.
Cụ thể, năm 2021, TP.HCM đã xây dựng mới 4,9 triệu m2 sàn nhà ở, vượt 16,7% so với chỉ tiêu, trong đó nhà riêng lẻ do dân xây dựng vẫn chiếm tỷ trọng cao (76%), nhà ở hoàn thành trong dự án chiếm khoảng 24%.
Về nhà ở xã hội, từ năm 2021 đến hết quý 1/2023, TP.HCM đã hoàn thành đưa vào sử dụng 1 dự án, quy mô 260 căn, 6 dự án nhà ở xã hội đang thi công với quy mô 4.077 căn, 1 dự án nhà lưu trú công nhân với quy mô 1.040 căn.
Sở Xây dựng cho rằng, UBND TP. HCM đã có nhiều chỉ đạo, tổng kết, sơ kết các chương trình, kế hoạch cụ thể để triển khai, tuy nhiên công tác phát triển nhà ở trên địa bàn chưa bền vững, kết quả thực hiện chủ yếu vẫn là nhà ở riêng lẻ do dân tự xây dựng.
"Nhà ở dự án chỉ chiếm 30% với tình trạng nguồn cung ngày càng giảm, chưa đáp ứng nhu cầu rất lớn về dự án nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Chưa đa dạng về sản phẩm nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho thuê, nhà ở cho công nhân, nhà ở thương mại giá thấp", Sở Xây dựng TP. HCM cho biết.
Sở Xây dựng cũng cho rằng, phát triển nhà ở chưa đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung của thành phố, nhiều khu vực nhà ở do người dân tự xây dựng chưa có hạ tầng được nâng cấp, đảm bảo phù hợp. Công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà ở sau đầu tư xây dựng còn nhiều bất cập, việc cấp giấy chứng nhận cho nhà ở sau khi hoàn thành còn chậm.
Đối với nhà ở xã hội, hiện đã hết gần nửa nhiệm kỳ, đến nay, TP.HCM chỉ có 1 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng (260 căn hộ), 7 dự án đang triển khai (5.117 căn hộ). Từ nay đến cuối năm 2025 (còn khoảng 2,5 năm), TP.HCM còn phải phát triển thêm 2,06 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân (29.623 căn hộ)./.
