Lô thương mại được tư vấn có thể ở như căn hộ
Dự án nhà ở xã hội (NOXH) Thủ Thiêm Green House gần đây được nhiều môi giới chào bán rầm rộ trên các phương tiện truyền thông, mạng xã hội. Dự án được quảng bá là sở hữu vị trí đặc địa, tọa lạc trên mặt tiền đường Đồng Văn Cống (quận 2 cũ), TP. Thủ Đức. Từ dự án, cư dân có thể di chuyển đến trung tâm TP.HCM, trung tâm quận Thủ Đức và các quận lân cận đều thuận tiện.
Tọa lạc ở vị trí "đất vàng" của TP. Thủ Đức, nhưng giá bán mỗi căn hộ tại đây chỉ 25 triệu đồng/m2, tức dao động từ 1,7 tỷ đồng (căn 58m2) và trên dưới 2 tỷ đồng cho căn hộ 64m2. Ngoài ra, dự án còn có thêm các sản phẩm lô thương mại (shophouse) với mức giá dao động từ 3 - 7 tỷ đồng mỗi căn tùy diện tích sử dụng. Khách hàng quan tâm đến các sản phẩm sẽ được ký kết hợp đồng thuê 50 năm với chủ đầu tư là Công ty Cổ phần ThuThiemGroup. Riêng sản phẩm shophouse có thể giao dịch tự do, không cần xét duyệt đối tượng nhà ở xã hội.
Theo tìm hiểu, dự án này có tên chính thức là "Nhà ở xã hội phục vụ cho công nhân thuê thuộc Cụm công nghiệp tại phường Thạnh Mỹ Lợi, thành phố Thủ Đức", được UBND TP.HCM công nhận chủ đầu tư, tại Văn bản số 5152/UBND-ĐT ngày 11/12/2019. Diện tích khu đất được công nhận là 20.875m2 thuộc Cụm công nghiệp, tại phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2. Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần ThuThiemGroup có trách nhiệm thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư theo quy định của Luật nhà ở số 65/2012/QH13 và các quy định của pháp luật có liên quan, được hưởng ưu đãi của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội theo quy định.
"Thủ Thiêm Green House được giới thiệu sở hữu vị trí đắc địa vào hàng bậc nhất TP. Thủ Đức. Từ nơi tọa lạc của mình, dự án Green House giúp cư dân di chuyển thuận tiện nhất tới khu vực trung tâm TP.HCM và các tỉnh thành lân cận. Với địa thế trung tâm kết nối giữa quận Thủ Đức - quận 7 nên cư dân dự án chỉ mất thời gian khoảng 10-15 phút để tới các điểm đến nổi tiếng của sài Thành như: Chợ Bến Thành; Dinh Độc Lập; Sân bay Tân Sơn Nhất...", trích một số thông tin giới thiệu hấp dẫn về dự án.
Tuy nhiên, đáng chú ý là thông tin các môi giới tư vấn cho khách hàng về sản phẩm shophouse cực kỳ tiềm năng tại đây. Mỗi sản phẩm shophouse chỉ có giá từ 3 - 7 tỷ đồng, khách hàng vừa có thể ở vừa có thể kinh doanh, đặc biệt là việc có thể bố trí phòng ngủ, bếp tự do theo mong muốn của khách hàng. Nghĩa là ngoài chức năng khai thác cho thuê kinh doanh, thì shophouse được tư vấn vẫn có thể dùng để ở và lắp đặt thêm các thiết bị nội thất tương đồng như căn hộ.
Theo phân tích của Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, việc môi giới tư vấn cho khách hàng có thể tùy ý cơi nới trong căn hộ sau khi bàn giao là hành vi vi phạm pháp luật, nằm trong số những hành vi bị pháp luật nghiêm cấm. Quy định này thể hiện tại Khoản 5, Điều 6, Luật Nhà ở 2014 về các hành vi bị nghiêm cấm: “Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư”.
Đối với trường hợp cơi nới trong chung cư, mức xử phạt đối với hành vi trên cũng được quy định rõ tại Khoản 2, Điều 66, Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định về hành vi vi phạm quy định quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo đó, người sai phạm có thể bị Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với hành vi tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng của nhà chung cư.
"Ngoài ra, hành vi này sẽ bị “buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại điểm a, điểm c khoản 2, được quy định tại điểm a, khoản 10, Điều 66, Nghị định 139/2017/NĐ-CP", Luật sư Phượng nói.
Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Thông tư số 03/2021/TT-BXD, bao gồm các quy định về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư bao gồm cả căn hộ lưu trú (condotel), các vấn đề kỹ thuật, diện tích căn hộ, phòng cháy chữa cháy (PCCC), thang máy… Đáng chú ý, Thông tư 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng cũng quy định không được phép bố trí bếp trong văn phòng kết hợp lưu trú.
Ngoài ra, Thông tư số 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng còn quy định, dân số cho nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán, thống nhất toàn bộ các bước lập hồ sơ thiết kế theo quy định, phải xác định phù hợp với chỉ tiêu dân số đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho dự án đầu tư xây dựng. Như vậy, nếu sản phẩm shophouse tại Green House Thủ Thiêm được sử dụng để ở - như lời quảng cáo của môi giới, thì sẽ vượt chỉ tiêu dân số được quy định tại mỗi dự án.
Theo phân tích của Luật sư Trần Đức Phượng, không có khái niệm shophouse trong dự án chung cư, đây thực chất là phần diện tích thương mại dịch vụ được chủ đầu tư ngăn thành từng phòng và bán với mục đích kinh doanh. Việc cho phép cư dân được bố trí và cơi nới shophouse với mục đích để ở có thể ảnh hưởng đến kết cấu của cả chung cư, và ảnh hưởng đến phòng cháy chữa cháy trong điều kiện các thiết bị nội thất, thiết kế về bếp trong căn hộ không được đảm bảo theo các quy chuẩn của Bộ Xây dựng ban hành và không được thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy trước khi đưa vào sử dụng.
Bày trò "gian lận" để trục lợi từ nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân
Như Reatimes đã thông tin trong bài Môi giới bày trò gian lận, trục lợi nhà ở xã hội tại thành phố Thủ Đức, ngoài yếu tố môi giới tư vấn có thể cơi nới sản phẩm Shophouse để có thể ở như căn hộ, thì dự án Thủ Thiêm Green House cũng đang được bán sai đối tượng.
Là dự án nhà ở xã hội được đánh giá có vị trí tốt, kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội sở hữu nhà với mức giá vừa tầm cho đối tượng là công nhân tại các khu công nghiệp (thuộc thành phố Thủ Đức). Tuy nhiên, trong quá trình đi tìm hiểu mua nhà ở xã hội tại dự án Thủ Thiêm Green House, PV đã trực tiếp làm với các môi giới và "ngã ngửa" khi trên thực tế đối tượng thuê mua khác hẳn với mục tiêu của dự án.
Liên hệ đến một số môi giới thuộc các sàn bất động sản GP Land, Center Land, Vietnam Land..., PV đều được tư vấn khá chi tiết về hồ sơ mua bán nhà ở xã hội tại đây, với nội dung tư vấn tương đương nhau. Theo lời một môi giới, để có thể mua (tức ký hợp đồng thuê 50 năm) tại dự án này, khách hàng phải đáp ứng đủ 4 điều kiện: có thường trú tại TP.HCM, chưa đứng tên bất động sản tại TP.HCM, không đóng thuế TNCN hoặc đóng không thường xuyên và là công nhân viên đang làm việc thành phố Thủ Đức.
Tuy nhiên, khách hàng chỉ cần đáp ứng đủ 2 điều kiện chính là chưa có nhà tại TP.HCM và thu nhập dưới 132 triệu/năm (hoặc không đóng thuế), còn 2 điều kiện phụ còn lại thì đều được dịch vụ "lo tất". Khi PV thắc mắc rằng "trong trường hợp khách hàng không phải là công nhân ở thành phố Thủ Đức thì có mua được không", môi giới liền gợi ý về các dịch vụ có thể hỗ trợ với chi phí trọn gói là 30 triệu đồng.
Theo đó, dịch vụ này sẽ "phù phép" cho khách hàng dễ dàng sở hữu một tấm giấy xác nhận có sẵn mộc đỏ, xác nhận đang làm việc tại một trong các KCN, khu chế xuất ở thành phố Thủ Đức. Ngoài ra, trong trường hợp khách hàng thường trú tại tỉnh thành khác, nếu muốn có hồ sơ đang thường trú tại TP.HCM thì chỉ cần đóng 30 triệu đồng là hoàn tất hồ sơ trong vài ngày,...
Khi PV thắc mắc rằng trong trường khách hàng có thu nhập cao, thì có thể mua không?. Môi giới khẳng định điều này hoàn toàn không ảnh hưởng đến hồ sơ mua. "Anh cứ yên tâm, nếu thu nhập cao nhưng không đóng thuế thì không ai biết. Chỉ cần có 2 điều kiện là anh chị chưa có nhà tại TP.HCM và không đóng thuế TNCN là có thể mua được ngay".
Ngoài ra, môi giới này cũng khẳng định đối tượng mua nhà ở xã hội tại dự án "không cần phải làm công nhân trong các khu công nghiệp", mọi thứ đều sẽ có dịch vụ "lo tất". Khi PV hỏi tại sao mục tiêu của dự án là "Nhà ở xã hội dành cho công nhân" nhưng người mua lại không phải là công nhân, thì môi giới này tiết lộ "đã chủ đầu tư lo hết rồi".
Qua tìm hiểu, dự án Thủ Thiêm Green House do Công ty Cổ phần ThuThiemGroup làm chủ đầu tư, Công ty Cổ phần Ario Group là đơn vị phát triển dự án. Các đơn vị phân phối chính của dự án bao gồm GP Land, CenterLand, Đại Trường Sơn, AlPHALAND, KVN Nhà Sài Gòn và VIETNAMLAND. Cũng theo thông tin từ các môi giới, hiện dự án đã bán gần hết Block A, đang trong kế hoạch mở bán Block B và C. Môi giới cũng chia sẻ thông tin số lượng đặt chỗ tại dự án hiện đã rất đông, do đó khách hàng cần nhanh tay để chốt được căn đẹp.
(Còn tiếp)
Cần có biện pháp mạnh tay ngăn chặn "trục lợi" từ nhà ở xã hội
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, trục lợi từ nhà ở xã hội là câu chuyện không còn mới, nhưng hiện nay đang ngày càng tinh vi hơn và khó kiểm soát. Trong đó, bán sai đối tượng là biến tướng thường gặp. Vì muốn bán hàng nhanh, đơn vị bán nhà ở xã hội thường có nhiều cách để lách luật. Một khi dự án được bán sai đối tượng thì sẽ xuất hiện tình trạng hồ sơ nộp rất "khủng", nhiều "người giàu" cố chen chân để "tranh suất" kiếm lời, dẫn đến đối tượng thật lại khó tiếp cận.
Luật sư Phượng cho biết, thực tế tiêu chí để lựa chọn người mua nhà ở xã hội rất gắt gao, trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà. Mặt khác quy định cũng cấm người mua nhà ở xã hội bán lại trước 5 năm. Tuy nhiên việc quy định cấm mua bán nhưng lại không có biện pháp ngăn chặn/
“Việc hậu kiểm sau khi khách hàng được duyệt hồ sơ mua nhà vẫn còn lỏng lẻo dẫn đến việc "nhiều người giàu" vẫn tranh nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội, sau đó bán sang tay để kiếm lời, trong khi nhiều người có nhu cầu ở thật lại bị loại, tạo ra sự bất công trong chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội”, ông Phượng nói.
Theo vị Luật sư, muốn hạn chế tình trạng trên, cần phải có sự phối hợp kiểm tra chặt giữa cơ quan quản lý nhà nước với ban quản lý, ban quản trị dự án, có tổ hậu kiểm danh sách mà chủ đầu tư nộp lên để phát hiện ra các trường hợp "gian lận". Đặc biệt, cơ quan quản lý cần phải công khai danh sách người được duyệt mua, thuê mua nhà ở xã hội để ban quản trị, người dân chủ động giám sát, tố cáo những người “tranh” suất mua rồi bán kiếm lời thì mới có thể đảm bảo công bằng cho người thu nhập thấp đúng nghĩa.
“Nếu không công khai thông tin đầy đủ để người dân cùng phát hiện, ngăn chặn việc mua bán không đúng luật sẽ rất thiệt thòi cho người khó khăn có nhu cầu ở thật”, ông Phượng nói thêm./.
