Cam kết nhiều, lo ngại không ít
Việc cam kết lợi nhuận ở thị trường bất động sản đã có từ nhiều năm nay. Một trong những xuất phát điểm của chính sách này là để bán căn hộ cho nhà đầu tư, trong giai đoạn thị trường khó khăn (khoảng năm 2010 - 2013). Tuy nhiên, cam kết lợi nhuận bùng nổ khi các dự án condotel nở rộ sau đó. Và gần đây, ngay cả khách hàng mua đất nền cũng nhận được không ít lời chào mời cam kết lợi nhuận, thậm chí cam kết mua lại.
Nhận định về việc cam kết lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp địa ốc, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng, nếu xét đúng bản chất, doanh nghiệp đang cần vốn nên họ phải chấp nhận cam kết lợi nhuận, bán giá sản phẩm thấp hơn để nhà đầu tư sinh lời, sau đó cam kết mua lại.
Theo ông Quang, có thể doanh nghiệp nhìn thấy nhiều tiềm năng nên họ đầu tư hạ tầng để tạo ra khu đẳng cấp, có giá trị, sau đó mới cam kết mua lại. Thông thường, những chủ đầu tư có uy tín, năng lực, có khả năng tài chính đảm bảo mới thực hiện được chính sách cam kết này.
Tuy nhiên, thực tế có nhiều doanh nghiệp lại dùng hình thức cam kết với lợi nhuận rất cao. Điển hình như Alibaba cam kết mua lại sản phẩm với lợi nhuận lên đến 28%, thì khách hàng rất dễ rơi vào bẫy lợi nhuận. Việc này cũng đẩy giá bất động sản tăng cao.
“Trên thị trường có khoảng 20 - 30% chủ đầu tư thực sự muốn thực hiện cam kết, còn lại phần lớn là ăn theo. Khách hàng không thể phân biệt được đâu là chủ đầu tư uy tín, ai ăn theo nên họ chọn chủ đầu tư nào cam kết lợi nhuận cao nhất. Điều này là rất rủi ro cho cả khách hàng lẫn thị trường”, ông Quang nói.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, cam kết lợi nhuận bản chất chỉ là cách để doanh nghiệp huy động vốn nhanh nhất từ khách hàng, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư đất nền hay bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Hầu hết loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đều bán theo cam kết lợi nhuận từ 10 - 15%. Mức lợi nhuận càng cao càng có sức hấp dẫn trong bối cảnh thị trường đang ngập các dự án.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM lại đánh giá việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận hay mua lại là bình thường, nhưng vấn đề đáng lo ngại là thực hiện thế nào.
“Nhiều doanh nghiệp dùng chiêu cam kết này để làm mồi nhử khách hàng. Họ đặt ra nhiều cái bẫy và để được hưởng mức lợi nhuận như cam kết thì khách hàng phải thực hiện nhiều điều khoản, thường là những điều khó đáp ứng được. Mục đích của việc cam kết này là để sản phẩm hút khách, giao dịch tốt hơn. Việc này cũng giống như những chương trình khuyến mãi. Về mặt pháp lý, cam kết là đúng nhưng thực hiện hay không là vấn đề khác”, ông Phượng nhận định.
Cam kết thế nào là hợp lý?
Theo TS. Luật sư Bùi Quang Tín, tùy theo dự án, loại hình, triển vọng dự án để chủ đầu tư đưa mức cam kết lợi nhuận cho phù hợp. Trung bình, một dự án giá phải tùy thuộc theo thị trường, nhưng cam kết thì phải theo mức lãi suất ngân hàng. Ví dụ đầu tư 1 tỷ đồng, lãi suất ngân hàng 8%, chủ đầu tư thường cam kết cao hơn lãi suất ngân hàng, từ 10 - 12%. Người mua nhà sẽ thấy họ có 2 cái lợi, đó là lãi từ vốn bỏ ra và lãi giá trị gia tăng từ bất động sản đó. Chủ đầu tư đã dùng 2 “cần câu” này để câu khách.
Còn theo chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, dựa trên báo cáo lợi nhuận của các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay, nếu tính đúng, tính đủ khấu hao, thì lợi nhuận sẽ rời vào khoảng 3 - 4% so với suất đầu tư. Nếu không tính khấu hao, tức là chủ đầu tư tính lãi gộp hàng năm với loại hình condotel, biệt thự nghỉ dưỡng… thì lợi nhuận ở mức 6% là khả thi. Còn nếu cam kết lợi nhuận trên mức đó thì không an toàn, nhiều rủi ro cho khách hàng.
Chuyên gia Savills cho rằng, tỷ suất sinh lời phụ thuộc khá nhiều vào giá bán. Đơn cử với các căn hộ diện tích nhỏ và mức giá phải chăng, lợi nhuận hoạt động hàng năm có thể đạt mức 8% trên giá bán, còn đối với các căn hộ diện tích lớn và mức giá cao hơn, thường chỉ đạt được mức lợi nhuận vào khoảng 4 - 5%. Tỷ suất sinh lợi này còn tùy thuộc vào điều kiện thị trường.
Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang cho rằng, tính bình quân 20 năm nay, mỗi năm bất động sản có thể tăng giá từ 7 - 8%/năm. Vì vậy, nếu con số cam kết vượt quá con số này khoảng 50% là còn chấp nhận được, nhưng quá đột biến thì thiệt thòi thuộc về nhà đầu tư.
“Nếu vượt qua con số này thì đây chỉ là chiêu trò của chủ đầu tư, bởi quá phi thực tế. Dù cam kết lợi nhuận nhưng đến lúc chủ đầu tư không có tiền chi trả thì rủi ro thuộc về người mua. Trên thị trường, rất ít chủ đầu tư thực hiện việc cam kết lợi nhuận mà chỉ lợi dụng con số để thu hút người mua”, ông Quang nói thêm./.
Bài 2: Tiền đâu để cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại?
