Bài 2: Xóa sổ dự án “treo”: Luật đã có, vì sao khó thực thi?

Có thể nói, việc tiến hành thi công, xây dựng các dự án, các công trình là điều vô cùng cần thiết, cũng là một trong những yếu tố tất yếu để thúc đẩy sự phát triển đô thị và kinh tế - xã hội. Song đây cũng là điều đáng lo ngại nhất hiện nay, khi mà ngày càng xuất hiện nhiều dự án không thực hiện đúng tiến độ và kế hoạch. 

Đáng chú ý phải kể đến tại Hà Nội, theo một thống kê gần đây, thành phố có hơn 370 dự án chậm triển khai đã có kết luận cụ thể, đề xuất xử lý. Tuy nhiên, việc xử lý các tồn tại hay thu hồi đất vàng ở những dự án này vẫn là điệp khúc chưa có hồi kết. 

Luật Đất đai từ 1993, 2003, 2013 đều quy định nếu dự án quá 1 năm không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng theo tiến độ được duyệt thì sẽ bị thu hồi, nhưng trên thực tế, số dự án thu hồi được rất ít. Dự án “treo” vẫn tồn tại nhan nhản rải khắp các huyện ngoại thành Hà Nội cho đến cả khu vực các quận nội đô. Có những dự án đã nằm đắp chiếu, phơi sương từ 10 - 20 năm, tạo thành những mảng màu nhếch nhác giữa lòng Thủ đô.

Ngoài việc đất bị bỏ hoang, thì tại một số dự án cũng đang xuất hiện tình trạng cho sử dụng sai mục đích, lấn chiếm đất công. Đó là chưa kể đến các hệ lụy khác như đời sống người dân bấp bênh, hạ tầng tạm bợ, ô nhiễm môi trường...

Trong bối cảnh quỹ đất phát triển đô thị ngày càng hạn hẹp, việc có những động thái quyết liệt trong rà soát, xem xét và đưa ra hướng xử lý phù hợp, đẩy nhanh tiến độ các dự án được đánh giá là giải pháp cứu cánh cho tương lai của đô thị.

Để bàn luận sâu hơn về vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS.KTS. Ngô Trung Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam. 

“Giải mã” dự án “treo”

PV: Dưới góc nhìn của chuyên gia quy hoạch và phát triển đô thị, ông có suy nghĩ gì về thực tế các dự án “treo” đang ngày càng gia tăng?

TS.KTS.Ngô Trung Hải: Chính quyền giao đất cho doanh nghiệp triển khai dự án, tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, vì lý do nào đó mà quá trình triển khai bị ngưng trệ, dẫn đến chậm tiến độ hoặc không triển khai xây dựng. Thực tế có rất nhiều doanh nghiệp dù đã bỏ một số vốn không hề nhỏ vào dự án, nhưng ở thời điểm đó, họ biết nếu xây tiếp sẽ bị lỗ, cho nên dự án cứ bị trì hoãn lại nhiều lần,hy vọng sau 2 - 3 năm biết đâu có cơ hội tốt hơn thì mới triển khai.

Điển hình như tại TP. Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, lúc làm quy hoạch rất nhiều chủ đầu tư xin đất và chuẩn bị hạ tầng rất đẹp, nhưng khi đó chưa có cầu Cát Lái, chưa có sân bay Long Thành nên rất nhiều chủ đầu tư kéo dài dự án hàng chục năm cho đến bây giờ. Còn ở thời điểm hiện tại, khi sân bay Long Thành, khi cầu Cát Lái đã có tín hiệu, các chủ đầu tư bắt đầu phấn khởi quay lại. Mặc dù trước đó cũng rơi vào tình trạng xin gia hạn 2 - 3 lần. 

PV: Ông có thể phân tích rõ hơn các nguyên nhân dẫn đến tình trạng dự án treo, chậm tiến độ?

TS.KTS.Ngô Trung Hải: Tình trạng dự “treo” xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân khác nhau, điển hình một số nguyên nhân chính là: 

Thứ nhất, thị trường thay đổi: Chẳng hạn như chủ đầu tư đang định xây dựng dự án nhà cao tầng, nhưng thời điểm đó xu hướng nhà cao tầng không còn phù hợp nữa, ngay lập tức chủ đầu tư chần chừ không thực hiện dự án. 

Tôi biết có thời điểm gần nội đô của Hà Nội đã từng có những dự án chung cư cao tầng rất “hot”, nhưng vấn đề sổ đỏ, sổ hồng rất phức tạp, kéo theo xu hướng mua chung cư của người dân không còn “hấp dẫn” nữa, giao dịch thay đổi và như thế chủ đầu tư họ cũng thay đổi, chần chừ trong việc thực hiện dự án. 

Thứ hai, quy hoạch cấp trên thay đổi hoặc quy hoạch khu vực đó thay đổi. Ví dụ, khi Hà Nội mở rộng đồng nghĩa là quy hoạch thay đổi, kéo theo những dự án phía Hà Tây cũ trước đây cũng phải thay đổi theo. Như thế dẫn đến khả năng một vài dự án của Hà Tây ngày xưa có thể tạm gọi là “treo”. 

Thứ ba, chủ đầu tư “bán lúa non”. Tức là có rất nhiều chủ đầu tư làm xong thủ tục pháp lý dự án rồi để đó không xây dựng, sau đó sang nhượng lại cho chủ đầu tư khác để kiếm lời. Thậm chí có trường hợp chủ đầu tư “bán dự án non” khi chỉ mới làm gần xong thủ tục pháp lý, nhưng sang nhượng cho chủ đầu tư khác, họ lấy lại dự án đó song không đủ năng lực để thực hiện nên lại chờ bán tiếp “lúa non”, cuối cùng dự án không đưa vào xây dựng. Những dự án đó sang nhượng cho nhau là hợp pháp, nhưng nếu không đúng chủ đầu tư chuyên nghiệp, đủ năng lực, tiềm lực tài chính thì sẽ dẫn đến “treo”.

Thứ tư, chủ đầu tư không đủ năng lực. Trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, đơn vị được giao nhiệm vụ thực hiện dự án không đủ năng lực tài chính. Chúng ta vẫn còn thói quen đánh giá năng lực tài chính của họ dựa trên vốn điều lệ được đăng ký, mà không đánh giá dựa trên năng lực tài chính thật của họ. Nhiều doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính để làm, khi huy động vốn thì vướng nhiều thủ tục dẫn đến việc triển khai rất chậm, thậm chí không triển khai được và bị "treo" dự án. 

PV: Phải chăng, vai trò quản lý của các cơ quan Nhà nước chưa thể hiện rõ trong câu chuyện giám sát và xử lý các dự án chậm tiến độ, dẫn đến tình trạng “treo”?

TS.KTS. Ngô Trung Hải: Một dự án chậm triển khai nhiều năm, nếu không kịp thời xử lý thì sẽ dẫn đến trở thành dự án “treo”. Vì vậy, chính quyền và chủ đầu tư nên ngồi lại với nhau để “tháo gỡ”.

Trường hợp nếu thấy chủ đầu tư có nguyện vọng và họ có khả năng thực hiện tốt dự án thì cho gia hạn tiếp. Khách quan mà nói, chính quyền cấp thành phố cũng rất muốn tạo điều kiện cho quận huyện, hay khu đô thị của mình có dự án công trình đẹp xây nên, từ đó hệ thống hạ tầng giao thông cũng hình thành và nhà cửa mọc lên, thuế được đóng góp thì kéo theo sự phát triển cả một khu vực. Vậy nên khi chính quyền gia hạn nhiều lần, có nghĩa là họ rất tha thiết dự án đó đi vào thực hiện. Tuy nhiên khi đã gia hạn 3 lần rồi nhưng chủ đầu tư không thực hiện được thì chính quyền cần xem xét chủ đầu tư xem khó khăn vướng mắc ở đâu để tháo gỡ.

Bên cạnh đó, không thể khẳng định chủ đầu tư chậm tiến độ trước, mà có thể việc triển khai không đồng bộ giữa công và tư. Nhiều khi còn do nguồn ngân sách và kinh phí của Nhà nước không đủ để đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng theo tiến độ đã được phê duyệt. Việc quy hoạch cũng như phát triển kinh tế - xã hội phải phù hợp và đồng bộ với kế hoạch sử dụng đất đai cũng như quy hoạch của ngành xây dựng, hệ thống giao thông, thủy lợi.

Ví dụ, tuyến đường ở khu vực bên ngoài dự án của doanh nghiệp là trách nhiệm của chính quyền. Nhưng chính quyền lại không đủ chi phí ngân sách để làm tuyến đường đó cho nên không đấu nối được. Chẳng hạn khu đô thị mới Lê Trọng Tấn ven đại lộ Thăng Long, tất cả hệ thống thoát nước mưa là chính quyền chịu trách nhiệm phải làm, nhưng vốn cho những dự án hạ tầng thường rất đắt và ngân sách không phải lúc nào cũng dư, dẫn đến câu chuyện bên trong dự án hình thành nhưng bên ngoài vẫn chưa xong nên nước vẫn ngập. Đương nhiên, nhiều nhà đầu tư thấy tình hình khu vực bên cạnh ngập, khách hàng kêu than thì khu của họ dù gia hạn đến 5 lần cũng không dám khởi công xây dựng, vì xây xong cũng sẽ bị ngập.

Còn trường hợp chủ đầu tư thật sự không đủ năng lực tài chính, không có khả năng triển khai dự án thì chính quyền phải thu hồi ngay không cần gia hạn nữa.

PV: Như ông vừa nhấn mạnh, nếu doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính thì chính quyền thu hồi ngay. Tuy nhiên trên thực tế, để thu hồi một dự án không đơn giản, vậy theo ông, trường hợp để thu hồi một dự án cần xem xét vấn đề gì?

TS.KTS. Ngô Trung Hải: Doanh nghiệp bị yếu kém về tài chính, nhưng vẫn phải xem hoàn cảnh cụ thể của dự án này để quyết định thu hồi hay là tiếp tục kêu gọi ngân hàng hỗ trợ cho xong. Vì có những dự án cũng đi được 1/3 quãng đường, đã bỏ ra khá nhiều vốn vào dự án đó, giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng hay hệ thống hạ tầng cũng được hoàn thiện.

Còn đối những dự án mà doanh nghiệp hoàn toàn không bỏ vào “xu” nào, rồi chỉ “hứa” mà trên thực tế không có gì thì nên thu hồi. Sắp tới nhà nước cũng nên có chính sách rất rõ ràng về sử dụng đất, đánh thuế sử dụng đất để tránh tình trạng bỏ  đất hoang, đầu cơ đất.

      Đánh thuế sử dụng đất, đẩy lùi tình trạng đầu cơ “treo” dự án

PV: Ông vừa chia sẻ, đầu cơ đất cũng là một yếu tố dẫn đến tình trạng để đất hoang nhiều năm và trở thành dự án “treo”. Vậy làm sao đẩy lùi tình trạng đầu cơ, thưa ông?

KTS. Ngô Trung Hải: Hiện nay, có rất nhiều tỉnh bắt chủ đầu tư đặt cọc tiền. Tôi cũng đã cộng tác làm việc rất nhiều doanh nghiệp, có những nơi họ bắt đặt cọc xong thì chẳng còn vốn để làm dự án. Có những dự án đóng vài chục tỷ, nhưng cũng có dự án bắt đóng cả nghìn tỷ đồng. Đặt cọc ở đây phải đủ khoản tiền như thế nào cho những dự án tương ứng để "làm tin", tối thiểu bằng những thủ tục hành chính đất đai, để trong trường hợp không may mắn thì chính quyền có thể dùng tiền đó hỗ trợ những câu chuyện bị tổn thất do dự án này không triển khai được.

Nếu đầu cơ đất và sau đó giá lên thì doanh nghiệp có lãi, nhưng đây là đầu cơ thuần cho doanh nghiệp, xã hội và đô thị không được gì, khi mà những dự án đó cứ nằm mãi mà không ra công trình, người dân không được sử dụng, đất vẫn cứ bỏ hoang, lãng phí.

Như vậy để giải quyết căn cơ của chuyện “đầu cơ” thì gần như không có cách nào khác là sử dụng công cụ đánh thuế, đồng thời, cần có chính sách thu hồi đất quyết liệt hơn. Pháp luật phải quy định rõ ràng trách nhiệm giữa chính quyền và doanh nghiệp.

Ví dụ như ở Pháp, sau khi làm quy hoạch thì chính quyền vùng Ile-de-France trong đó gồm thành phố Paris và các đô thị vệ tinh đã ký với Chính phủ Pháp một hợp đồng. Trong đó, hợp đồng hai bên ký ghi rất rõ ràng trách nhiệm từng bên liên quan. Đây là dự án quốc gia, Chính phủ Pháp phải làm hạ tầng đi qua Ile-de-France, còn trách nhiệm vùng Ile-de-France sẽ xây những công trình gì để tham gia đóng góp. Hợp đồng bao nhiêu năm xong, cam kết bố trí vốn hợp lý...  Đây là câu chuyện trách nhiệm các bên phải rõ ràng mà tôi nghĩ ở Việt Nam mình chưa có.

PV: Theo ông, hệ lụy mà những quy hoạch “treo”, dự án “treo” gây ra là gì? 

TS.KTS. Ngô Trung Hải: Tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” sẽ dẫn đến sự chậm phát triển của một khu vực nhất định. Đồng thời gây ra ảnh hưởng đối với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc định hướng sự phát triển. Không chỉ vậy, các quy hoạch “treo”, dự án “treo” còn gây ra khó khăn trong việc hoạch định kế hoạch phát triển kinh tế xã hội tại địa phương, cũng như gây lãng phí rất nhiều thời gian và chi phí.

Nếu một dự án “treo” từ 10 năm trở đi thì rõ ràng đó là sự thất bại của một ý tưởng. Quy hoạch là để thực hiện một ý tưởng nào đó, giả sử như khu vực này đang không có gì, và muốn làm một khu đô thị mới hay làm một làng văn hoá các dân tộc Việt Nam hoặc xây một khu công nghiệp công nghệ cao,… thế nhưng sau 10 năm, dự án đó không thành hiện thực. Và đương nhiên, mất đi niềm tin từ phía người dân, họ cũng chỉ nhìn thấy phối cảnh đẹp trên bản vẽ thiết kế, song thực tế là một khung cảnh ngoài hiện trường là khu vực đất trống không có gì.

Đặc biệt việc tồn tại quy hoạch “treo”, dự án “treo” đã gây ảnh hưởng trực tiếp tới cuộc sống của người dân. Chính vì thực hiện dự án đó, mà đã xoá đi một khu vực người dân vốn đã ở lâu đời, họ đang canh tác sinh sống thì bây giờ giải toả thu hồi đưa họ đi nơi khác. Đáng nói là ở nơi mới họ có cuộc sống kém hơn, trong khi khu vực giải toả thì lại bỏ hoang không làm gì, đó là lỗi rất nặng. 

Chẳng hạn như khu vực này là khu vực trồng cây, đang có những dự án vẫn hoạt động tốt nhưng vì để làm dự án khác nên phải “bê” dự án cũ đi, và sau 10 năm khu đất này vẫn bỏ trống còn dự án mới vẫn là dự án “chết”, đây là hệ luỵ phải trả giá rất lớn. Chưa kể dẫn đến tham nhũng, thất thoát nguồn lực đất đai.  

Ví dụ như vụ Thủ Thiêm tại TP. HCM cũng là một quy hoạch “treo” bao nhiêu năm nay rồi lại “hot” lên, mọi chuyện trở nên phức tạp. Những câu chuyện này làm xã hội trở nên “ngổn ngang”.

PV: Dự án “treo” đã trở thành câu chuyện “biết rồi, khổ lắm, nói mãi” khi nhiều năm qua vẫn không xử lý được. Theo ông, “thuốc đặc trị” cho các dự án này là gì, làm sao để tránh xảy ra tình trạng này trong tương lai?

TS.KTS. Ngô Trung Hải: Tôi cho rằng đây là vấn đề không đơn giản, bởi vì quy hoạch của một đô thị thường kéo dài 20 - 30 năm, có những dự án trường học, dự án khu công cộng hay dự án của những công trình lớn cấp quốc gia thì cũng kéo dài mấy chục năm.

Việc đầu tiên, phải nói đến trách nhiệm của chính quyền là lập quy hoạch cho sát với thực tế, nhưng cũng không phải quá căn cứ vào thực tế. Vì đôi khi thực tế không nhìn ra được tầm nhìn tương lai, không nhìn ra được triển vọng hay dư địa thì cũng là quy hoạch kém. Chính vì thế, nên lựa chọn những nhà tư vấn về quy hoạch và phát triển tốt, tìm ra những dự án phù hợp với khu đất. Nếu mời nhà tư vấn quá mức, đặt ra một tham vọng quá lớn thì có khi khu vực đất đó cũng bị “treo” ý tưởng ngay từ đầu.

Đặc biệt, chính quyền khu vực đó phải kêu gọi nhà đầu tư “đích thực” tâm huyết với dự án, đủ khả năng thực hiện và giao luôn dự án cho nhà đầu tư đó làm. Thực hiện hợp đồng trách nhiệm giữa hai bên rõ ràng. Không nhất thiết phải đấu thầu, vì đấu thầu chỉ là hình thức.

- Trân trọng cảm ơn ông!