Thông tin này được Thanh tra Chính phủ đề cập tại Kết luận Thanh tra số 785/KL-TTCP, về việc Thanh tra trách nhiệm việc thực hiện pháp luật trong công tác thanh tra, tiếp công dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo, phòng chống tham nhũng; Công tác quản lý, sử dụng đất đai, quản lý đầu tư xây dựng; Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hoá sang đất kinh doanh, xây dựng nhà ở; Thanh tra các dự án, công trình có dấu hiệu vi phạm pháp luận về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị và thanh tra việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất tại khu vực đô thị trên địa bàn tỉnh Bình Dương, thời kỳ 2011 – 2019.
Xây dựng phương án giá đất cụ thể còn nhiều thiếu sót, vi phạm
Theo đó, liên quan đến việc xác định giá đất cụ thể, kết luận của Thanh tra Chính phủ nêu rõ, Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu UBND tỉnh Bình Dương trong công tác xác định giá đất cụ thể, gây thất thoát ngân sách nhà nước đối với các dự án đầu tư được nêu trong kết luận thanh tra.
Cụ thể, trong thời kỳ thanh tra, UBND tỉnh Bình Dương đã phê duyệt giá đất cụ thể (đối với các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ) để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Giá đất cụ thể trong các phương án giá đất được xác định bằng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư; Sở Tài nguyên và Môi trường và Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh lựa chọn phương pháp có đơn giá đất cao hơn, có lợi cho ngân sách nhà nước để trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể.
“Về cơ bản, việc xác định giá đất cụ thể để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được UBND tỉnh Bình Dương và các cơ quan chức năng trực thuộc thực hiện đúng trình tự, thủ tục và thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, qua thanh tra trực tiếp hồ sơ xác định giá đất cụ thể các dự án theo kế hoạch tiến hành thanh tra, Đoàn thanh tra đã phát hiện việc xây dựng phương án giá đất cụ thể của 5 dự án còn nhiều thiếu sót, vi phạm”, kết luận của Thanh tra Chính phủ nêu rõ.
Về phương pháp so sánh trực tiếp, kết luận của Thanh tra Chính phủ cho thấy, một số trường hợp lựa chọn tài sản so sánh (TSSS) chưa đúng quy định. Tài sản so sánh được lựa chọn bằng việc điều tra khảo sát thông tin của người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực dự án hoặc khu vực lân cận cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp. Trong khi đó, trên thị trường có nhiều thông tin giao dịch thành công, có thông tin tại cơ sở dữ liệu đất đai nhưng không được đơn vị tư vấn thẩm định giá sử dụng (Khu nhà ở Nam Long 2; Khu nhà ở Nam Long 3; khu nhà ở Đức Phát 3; Khu nhà ở Bình Thuận II).
Việc làm này của đơn vị tư vấn thẩm định giá, Sở Tài nguyên – Môi trường và Hội đồng thẩm định giá đất là trái với quy dinh tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên – Môi trường.
Đặc biệt, một số trường hợp sử dụng thông tin của tài sản so sánh chưa phát sinh giao dịch (không có thông tin thị trường để chứng minh), trái với quy định tại điểm c, điểm d Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên – Môi trường (Khu nhà ở Nam Long 2; Khu nhà ở Nam Long 3).
Một số phiếu thu thập thông tin chưa đúng quy định: nội dung sơ sài, không thực hiện đầy đủ về thu thập thông tin theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên – Môi trường tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014, điều này dẫn đến kết quả thẩm định giá đất không đủ độ tin cậy (Khu nhà ở Đức Phát 3; Khu nhà ở Nam Long 2).
Bên cạnh đó, Thanh tra cũng phát hiện thông tin về tài sản so sánh sai. Qua thanh tra, Thanh tra Chính phủ phát hiện một số cặp tài sản so sánh được đơn vị tư vấn sử dụng qua đối chiếu hồ sơ thửa đất được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu đất đai của tỉnh Bình Dương thì đơn vị tư vấn đã sử dụng thông tin sai so với thực tế (về vị trí đất, loại đất, diện tích, đơn giá loại đất), từ đó kết quả thẩm định không chính xác (Khu nhà ở Nam Long 2; Khu nhà ở Nam Long 3; Khu nhà ở Đức Phát 3; Khu nhà ở Bình Thuận II; Khu nhà ở thương mại Sabinco Tương Bình Hiệp).
Ngoài ra, việc phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá còn nhiều điểm thiếu cơ sở, chưa phù hợp với Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014.
Nhiều dự án thay đổi chủ trương đầu tư nhưng không xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh
Đối với phương pháp thặng dư, Thanh tra Chính phủ phát hiện việc xác định tổng doanh thu giả định ước tính còn nhiều vi phạm, thiếu sót. Cụ thể, Bình Dương áp dụng tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư chưa hợp lý. Cùng một địa bàn (huyện), tại cùng một thời điểm nhưng có dự án áp dụng tỷ lệ 13%, có dự án áp dụng tỷ lệ 11% dẫn đến kết quả xác định giá đất không chính xác, có nguy cơ gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Việc xác định tỷ lệ tăng giá bán hàng năm cũng chưa hợp lý. Có trường hợp xác định tỷ lệ tăng giá bán hàng năm 3%, có trường hợp xác định tỷ lệ tăng giá bán hàng năm là 5%. Thanh tra Chính phủ cho rằng điều này là bất hợp lý vì với tỷ lệ này, việc đầu tư vào dự án là không khả thi theo nguyên tắc thị trường, tỷ lệ tăng giá bán hàng năm thấp hơn tỷ lệ chiết khấu, nhà đầu tư không bù đắp được khoản lãi vay ngân hàng (Khu nhà ở thương mại dịch vụ Sabinco Tương Bình Hiệp; Khu nhà ở Nam Long 2; Khu nhà ở Nam Long 3; Khu nhà ở Bình Thuận 2; Khu nhà ở Đức Phát 3).
Trong khi đó, việc xác định tổng chi phí phát triển giả định ước tính không áp dụng suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành, gây thiệt hại ngân sách nhà nước. Hàng năm, Bộ Xây dựng đều ban hành suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình làm cơ sở để lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Đồng thời, cơ quan quản lý có thẩm quyền được sử dụng giá trị suất vốn đầu tư để xác định giá trị quyền sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Qua thanh tra, phát hiện một số phương án giá đất xác định chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật cao hơn nhiều so với suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, gây thiệt hại ngân sách nhà nước.
Thanh tra Chính phủ cũng phát hiện việc thay đổi mục tiêu của dự án làm thay đổi hệ số sử dụng đất của chủ đầu tư hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết nhưng không xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh. Một số dự án được UBND tỉnh cho phép điều chỉnh chủ trương đầu tư, từ xây dựng nhà ở để bán sang hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng (Khu nhà ở Nam Long 3); hoặc chủ trương ban đầu có xây dựng nhà ở xã hội nhưng thực tế do không thuộc đối tượng bắt buộc phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội tại chỗ và được cơ quan có thẩm quyền cho phép nộp bằng tiền (Khu nhà ở Bình Thuận 2); hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm thay đổi cơ cấu, mục đích sử dụng đất, nhưng không thực hiện xác định lại giá đất làm căn cứ xác định bổ sung nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư (Khu nhà ở Nam Long 2), vi phạm quy định tại khoản 7 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP của Chính phủ, gây thiệt hại ngân sách.
Một số phương án giá đất tính toán chi phí quản lý theo tổng doanh thu phát triển là chưa đúng quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT (chỉ tính chi phí quản lý theo tỷ lệ phần trăm của giá trị khu đất và chi phí phát triển) dẫn đến kết quả xác định giá đất không chính xác (Khu nhà ở Nam Long 2; Khu nhà ở Nam Long 3, Khu nhà ở Bình Thuận II).
“Các vi phạm thiếu sót trong việc xác định giá đất cụ thể như đã nêu trên của các đơn vị tư vấn giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường, Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh dẫn đến kết quả tính toán giá đất cụ thể chưa chính xác, có nguy cơ gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Ngoài ra, qua thanh tra đã phát hiện UBND thị xã Tân Uyên cho phép điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 đối với Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Land tại thị xã Tân Uyên do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Land làm chủ đầu tư (tổng diện tích 49.613,9 m2) tại Quyết định số 1037/QĐ-UBND ngày 18/3/2020, tăng 644,9m2 đất ở so với quy hoạch chi tiết xây dựng ban đầu, nhưng cơ quan thuế chưa kịp thời xác định lại giá đất tại thời điểm cho phép điều chỉnh quy hoạch để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại khoản 7 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP của Chính phủ”, kết luận của Thanh tra Chính phủ nêu rõ./.
