Bài học nhìn từ “Đất ở không hình thành đơn vị ở” tại Khánh Hòa: Ngổn ngang hệ luỵ

Được biết, trong Luật Đất đai không có loại đất nào là "đất ở không hình thành đơn vị ở”. Đến nay, chính địa phương “sáng tạo” ra khái niệm trên cũng đang bối rối và phải đợi hướng dẫn để xử lý, tháo gỡ từ Trung ương.

“Sáng tạo” không có trong luật  

Theo tìm hiểu của PV Reatimes, trong giai đoạn 2016 - 2018, UBND tỉnh Khánh Hòa đã giao đất cho các chủ đầu tư triển khai các dự án căn hộ du lịch, khách sạn với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” có diện tích lớn, chủ yếu ở TP. Nha Trang và Khu du lịch (KDL) Bắc bán đảo Cam Ranh.

Riêng tại KDL Bắc bán đảo Cam Ranh, hơn 40 dự án thì có đến khoảng một nửa số dự án đầu tư liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Trong khi đó, theo quy hoạch 1/2000, toàn bộ khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh là đất thương mại dịch vụ.

Do trong Luật Đất đai không có quy định loại đất nào là “đất ở không hình thành đơn vị ở” nên khái niệm này được coi là “sáng kiến” của tỉnh Khánh Hòa thời kỳ đó. Tỉnh cũng có những quy định riêng cho khái niệm này, đó là yêu cầu việc triển khai thực hiện và đưa vào khai thác dự án phải tuân thủ quy định về quản lý khu vực đất ở nhưng “không hình thành đơn vị ở”.

Theo đó, các căn hộ với tính chất là đất ở du lịch nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở và không tổ chức các dịch vụ thiết yếu như trường học, văn hóa thông tin, chợ... nhưng vẫn đảm bảo các dịch vụ tiện ích có sẵn phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng - du lịch, dịch vụ thương mại, du lịch, thể dục thể thao, không gian vui chơi…

Cũng theo quy định của UBND tỉnh Khánh Hòa, với các dự án được tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư có “đất ở không hình thành đơn vị ở” và mục tiêu “xây dựng căn hộ du lịch để bán hoặc cho thuê”, các cơ quan quản lý đất đai phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng căn hộ du lịch của dự án đó và theo yêu cầu của nhà đầu tư sau khi hoàn thành nộp các khoản tiền đất đai theo quy định.

Tuy nhiên, “sáng tạo” nói trên của tỉnh Khánh Hòa đã bị Thanh tra Chính phủ “tuýt còi”, yêu cầu phải điều chỉnh. Tại Thông báo kết luận số 1919 của Thanh tra Chính phủ (ngày 4/11/2020) về “việc chuyển đổi nhà đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác; kiểm tra, xử lý đơn khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, phản ảnh tại một số dự án ở tỉnh Khánh Hòa”, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra rằng, quá trình thực hiện các dự án đã phát sinh một số bất cập, vướng mắc chủ yếu do pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” trong khu du lịch; tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trên diện rộng về thời hạn sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư thứ cấp đã nhận chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất, thực hiện quyền cư trú…

Do đó, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành Trung ương và địa phương xử lý tình trạng đầu tư, xây dựng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” (biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ condotel).

Hệ luỵ đối với nhà đầu tư

Thời gian qua, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành nhiều quyết định liên quan đến việc huỷ, chuyển “đất ở không hình thành đơn vị ở”, đưa về lại đất thương mại dịch vụ nhằm “sửa sai”.

Tuy nhiên, nhiều dự án vẫn chưa thực hiện việc điều chỉnh vì đã hoàn thành và đi vào hoạt động. Trong khi đó, các cơ quan chức năng tỉnh cho biết, hiện nay các dự án liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở” đa số nằm trong diện thanh tra của Thanh tra Chính phủ nên đang đợi hướng dẫn xử lý từ cấp trên.

Theo báo cáo gửi UBND tỉnh Khánh Hòa vào tháng 12/2021, Ban quản lý KDL Bán đảo Cam Ranh cho biết, qua rà soát có 18 dự án đã được UBND tỉnh quyết định chủ trương đầu tư có “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại khu vực này.

Trong đó, 16 dự án đã được UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất đối với loại đất kể trên, trong đó có diện tích lớn như: Khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flower có diện tích hơn 4,2ha; dự án Cam Ranh Bay Cortages rộng hơn 4,8ha; dự án Khu Du lịch Sài Gòn - Cam Ranh Resort hơn 4,6ha;...

Tính đến tháng 12/2021, đã có 10 dự án chuyển từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” sang đất thương mại dịch vụ và còn 8 dự án khác vẫn chưa thực hiện việc chuyển đổi.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc thay đổi chính sách quản lý đối với hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” dẫn đến tiến độ nhiều dự án tiếp tục kéo dài do phải điều chỉnh hình thức sử dụng đất và thay đổi quy hoạch dự án, từ đó làm phát sinh rủi ro, khách hàng tiếp tục khiếu nại, khiếu kiện về việc sản phẩm dự án không đúng như cam kết ban đầu.

Thời gian qua, đã xảy ra nhiều lùm xùm liên quan đến các dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại Khánh Hòa. Gần đây nhất, giữa tháng 2/2022, nhiều khách hàng mua biệt thự du lịch tại một dự án đã nhiều lần tập trung phía trước trụ sở UBND tỉnh Khánh Hòa đề nghị tỉnh đứng ra tổ chức đối thoại 3 bên tại dự án nói trên và yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho khách hàng…

Trao đổi với phóng viên, bà Nguyễn Thị Lê Minh - một chủ sở hữu căn biệt thự thuộc dự án này cho biết, trong hợp đồng mua bán, khách hàng sẽ đóng tiền theo tiến độ dự án và nhận được hồ sơ xin cấp sổ đỏ trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua. Tuy nhiên, đến nay đã hơn 12 tháng kể từ khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng nhưng khách hàng chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Các khách hàng đã có đơn tố cáo lên cơ quan chức năng tỉnh Khánh Hòa. Trong đơn, bà Minh cho rằng: “Những căn biệt thự mà chủ đầu tư bán cho khách hàng là đất thương mại dịch vụ nhưng chủ đầu tư vẫn bán cho chúng tôi với cam kết đất ở nông thôn - đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Cùng với đó, dự án The Arena của Công ty Cổ phần Trần Thái Cam Ranh từng nhiều lần bị khách hàng tố cáo, khiếu nại liên quan đến việc mua bán căn hộ tại dự án này vì cho rằng chủ đầu tư chậm tiến độ thi công, “lừa dối khách hàng”.

Theo tìm hiểu, Dự án The Arena (tên gọi cũ là Khu du lịch nghỉ dưỡng Trần Thái Cam Ranh) do Công ty Cổ phần Trần Thái Cam Ranh đầu tư tại Lô D14d, TT9b, TT13 Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh. Dự án được UBND tỉnh Khánh Hòa cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào năm 2009 với mục tiêu đầu tư, xây dựng khu du lịch, dịch vụ thương mại và khu biệt thự du lịch, căn hộ du lịch.

Được biết, kết luận của Thanh tra Chính phủ tháng 11/2020, đã nêu hàng loạt sai phạm liên quan đến dự án này. Theo đó, tại thời điểm thanh tra, dự án The Arena có diện tích thuê đất thay đổi qua nhiều lần điều chỉnh. UBND tỉnh Khánh Hòa đã lựa chọn chủ đầu tư mà không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là vi phạm Luật Đầu tư năm 2005. Kể từ khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào tháng 12/2009 đến tháng 9/2012 thì dự án mới được UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.

Sau đó, trong giai đoạn 2013 - 2017, dự án đã 5 lần được UBND tỉnh Khánh Hòa điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500. Đáng chú ý, ở lần điều chỉnh thứ 5 diện tích thực hiện dự án là 29,29ha (trước khi điều chỉnh là 27,24ha), tăng thêm 2,05ha.

“Việc nhiều lần điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500 thể hiện sự yếu kém trong công tác chuẩn bị đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư; lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; sự tùy tiện, thiếu kiên quyết trong quản lý, điều hành của các cơ quan quản lý Nhà nước của tỉnh Khánh Hòa trong công tác quản lý đầu tư và quản lý đất đai đối với dự án”, Thanh tra Chính phủ nêu rõ.

Vào ngày 15/6/2021, UBND tỉnh Khánh Hòa có tờ trình gửi Ban cán sự Đảng UBND tỉnh liên quan đến dự án The Arena. Trong tờ trình nêu rõ, dự án chậm tiến độ là vì từ tháng 4/2018, dự án bị tạm dừng triển khai để phục vụ cho công tác thanh  tra kiểm tra, do đó thủ tục xin cấp phép xây dựng bị kéo dài.

Đến tháng 11/2019, dự án mới được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng Khối Khách sạn cao tầng A1, A2, A3, A4; khu nhà hàng và tiện ích trung tâm; khu hội thảo; khu chợ hải sản; nhà hát ngoài trời… Trong tờ trình, UBND tỉnh Khánh Hòa thống nhất phương án điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án là hoàn thiện xây dựng đưa vào khai thác trước tháng 6/2023.

UBND tỉnh Khánh Hòa cũng cho biết trong quá trình triển khai, dự án The Arena Cam Ranh còn vướng mắc liên quan đến nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” và mật độ xây dựng chung của dự án lớn hơn mật độ xây dựng đã được phê duyệt tại quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Theo Ban quản lý KDL Bán đảo Cam Ranh, dự án The Arena có diện tích “đất ở không hình thành đơn vị ở” là hơn 1,9ha. Hiện tại, dự án này nằm trong số các dự án đã chuyển từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” sang đất thương mại dịch vụ.

Đại diện một số doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa cho biết, việc chính quyền đề nghị dừng triển khai các dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở” để chuyển sang đất thương mại dịch vụ đã gây ảnh hưởng lớn đến chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp.

Tại Hội nghị đối thoại doanh nghiệp tỉnh Khánh Hòa năm 2021, đại diện chủ đầu tư dự án ở Bãi Dài cho biết: “Các doanh nghiệp có đất ở không hình thành đơn vị ở đã đóng tiền theo dạng đất ở tức không có thời hạn, nhưng nay chuyển về đất thương mại dịch vụ là đất có thời hạn.

Chúng tôi không mong lấy lại tiền sử dụng đất nhưng mong tỉnh xem xét giải quyết thời hạn sử dụng đất cho các doanh nghiệp bị ảnh hưởng như chúng tôi. Thực sự hiện các dự án loại này chỉ còn 30 - 35 năm thời gian sử dụng đất, như vậy quá thiệt hại cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, chúng tôi kiến nghị tỉnh Khánh Hòa căn cứ Luật Đầu tư và địa bàn Cam Lâm là địa bàn khó khăn để tăng thời gian sử dụng đất cho doanh nghiệp lên 70 năm để tạo môi trường đầu tư bền vững”.

Tại hội nghị nói trên, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa Nguyễn Tấn Tuân cho biết, vướng mắc đất đai mà doanh nghiệp kiến nghị do thời gian qua Khánh Hòa bị quá nhiều các cuộc thanh, kiểm tra và vướng mắc về thẩm định giá đất. Ông Tuân đề nghị, các sở ban, ngành tiếp thu các ý kiến, kiến nghị của các doanh nghiệp để có báo cáo tham mưu cho tỉnh để có hướng giải quyết. Trách nhiệm của tỉnh là sẽ báo cáo Thủ tướng và các bộ ngành để có hướng giải quyết cho các doanh nghiệp.

Những ngổn ngang chưa có lời giải

Theo luật sư Nguyễn Hồng Hà (Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Khánh Hòa, Văn phòng Luật sư Nguyễn Hồng Hà), trước tiên cần khẳng định về pháp luật đất đai là không có “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Cụ thể, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 không có quy định về loại đất ở phục vụ hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng của khu du lịch (không hình thành khu dân cư hoặc không hình thành đơn vị ở).

Do đó, cũng không có quy định cụ thể nào cho việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời hạn sử dụng đối với loại đất trên. Mặt khác, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư là không quá 50 năm; khi hết hạn, người sử dụng đất được xem xét gia hạn sử dụng nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng.

“Việc “sáng tạo” trong chủ trương của tỉnh từ năm 2019 trở về trước đối với “đất ở mà không hình thành đơn vị ở” không có căn cứ pháp luật, đồng thời phá vỡ quy hoạch, dẫn đến việc tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo của nhiều người mua sản phẩm “ở mà không được ở” do không được pháp luật công nhận. Quá trình thực hiện chủ trương quyết định trái pháp luật diễn ra trong thời gian dài, là nguyên nhân chính dẫn đến Nhà nước, doanh nghiệp và người dân đều bị thiệt hại. Do quyền lợi hợp pháp của khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp bị thiệt hại nặng nề, dẫn đến khiếu nại tố cáo kéo dài trong các giao dịch mua bán bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Đến nay, các chủ trương, quyết định trái pháp luật đã bị “khai tử” nhưng các vấn đề liên quan vẫn chưa thể khắc phục được. Hiện nay, nhiều dự án vẫn chưa xử lý được những vướng mắc và hậu quả của việc “sửa sai”, đặc biệt là quyền lợi của hàng ngàn người mua căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng xây dựng trong dự án khu du lịch trái phép. Đó là chưa nói đến việc các chủ đầu tư dự án đã bán bất động sản nghĩ dưỡng khi chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định, có những dự án quảng cáo không đúng, có dấu hiệu lừa dối khách hàng... dẫn đến khiếu kiện, tố cáo đông người”, luật sư Nguyễn Hồng Hà cho biết.

Ông Nguyễn Hồng Hà cho biết thêm, cũng có ý kiến đề nghị chuyển hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” thành đất ở lâu dài. Tuy nhiên, việc điều chỉnh này phải tuân thủ pháp luật; phải rà soát, dự báo quy mô dân số, làm cơ sở bổ sung các yêu cầu cơ sở hạ tầng xã hội như cây xanh, giáo dục, y tế, bãi xe, nhà ở xã hội và các công trình dịch vụ tương ứng với đơn vị ở, nhóm nhà ở. 

Các nội dung này chưa được tính toán đối với dự án liên quan đến chủ trương, quyết định thực hiện các dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở” trước đây. Nếu giải quyết theo hướng này sẽ trở thành tiền lệ xấu vì đó là việc hợp thức hóa cho những sai phạm.

Để giải quyết cụ thể các kiến nghị của chủ đầu tư, các địa phương liên quan đến vi phạm trong quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt giải quyết loại hình biệt thự nghỉ dưỡng căn hộ du lịch cần kiến nghị Quốc hội sớm ban hành luật để áp dụng thống nhất trên toàn quốc.

Về những lùm xùm liên quan đến các dự án tại Khánh Hòa có “đất ở không hình thành đơn vị ở”, ông Phan Việt Hoàng - Phó Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa cho rằng, để xảy ra tình trạng khiếu nại như hiện nay một phần do nhận thức của các bên chưa đầy đủ tại thời điểm mà thị trường phát triển nóng loại hình sản phẩm bất động sản du lịch, nghĩ dưỡng. Loại hình này còn khá mới mẻ tại thị trường Việt Nam (mặc dù đã xuất hiện từ lâu ở một số nước phát triển du lịch trên thế giới) nhưng vấn đề là chưa được công nhận tính pháp lý dẫn đến mỗi nơi làm mỗi kiểu từ quy chuẩn, cam kết kinh doanh đến hợp đồng huy động vốn…

Những sự hỗn loạn này kéo dài khiến cho khách hàng suy giảm niềm tin đối với sản phẩm và góp phần làm méo mó bản chất của loại hình căn hộ du lịch so với “phiên bản quốc tế”. Vấn đề này khó để giải quyết dứt điểm khi mà gốc rễ là tính pháp lý chưa được công nhận.

Ông Phan Việt Hoàng cho biết, hiện nay các cơ quan chức năng đã và đang tiến hành xử lý những vấn đề không đúng trong công tác quản lý đất đai của những năm trước và tất nhiên công tác khắc phục hậu quả sẽ tiêu tốn khá nhiều thời gian, đồng thời, ít nhiều cũng sẽ ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và môi trường thu hút đầu tư. Nhưng may mắn là những “vấn đề cũ” cũng đã dần được xử lý, sẽ sớm kết thúc và mang lại niềm tin cho người dân, doanh nghiệp trong công tác thực thi pháp luật.

“Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án, đất đai trong các kết luận thanh tra tại một số tỉnh, thành phố, vào ngày 29/1/2022, Chính phủ đã ban hanh quyết định số 153/QĐ-TTg để thành lập Tổ công tác “đặc biệt” gồm những lãnh đạo cao cấp nhằm thúc đẩy nhanh quá trình khắc phục theo kết luận của Thanh tra Chính phủ.

Tôi kỳ vọng tổ công tác “đặc biệt” này sẽ nhanh chóng đôn đốc thực hiện các kết luận, kiến nghị của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến đất đai, tham mưu, kiến nghị để có thêm quyền sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật và để những “vấn đề cũ” sẽ được xử lý dứt điểm, các dự án tiếp tục triển khai theo đúng pháp luật, phát triển ổn định, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung của địa phương”, ông Phan Việt Hoàng nói thêm./.