Thích
Theo số liệu của Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, trong 5 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón khoảng 10,6 triệu lượt khách quốc tế, tiếp tục duy trì đà phục hồi tích cực của ngành du lịch.
Tuy nhiên, đối với các quỹ đầu tư, nhà phát triển khách sạn hay hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực lưu trú, tăng trưởng khách du lịch chỉ là điều kiện cần.
Điều họ thực sự quan tâm là khả năng tạo ra dòng khách ổn định trong nhiều năm, duy trì hiệu quả khai thác tài sản và bảo toàn giá trị bất động sản qua các chu kỳ kinh tế.
Hạ tầng có thể mở đường, nhưng chưa đủ để tạo giá trị bền vững
Trong hơn một thập kỷ qua, nhiều địa phương đã thay đổi đáng kể nhờ sự xuất hiện của các tuyến cao tốc, sân bay và hệ thống giao thông hiện đại. Hạ tầng giúp rút ngắn khoảng cách địa lý, mở rộng khả năng tiếp cận và đưa nhiều điểm đến mới xuất hiện trên bản đồ du lịch.
Tuy nhiên, kinh nghiệm từ nhiều thị trường phát triển cho thấy hạ tầng chủ yếu tạo ra cơ hội ban đầu. Giá trị dài hạn của bất động sản lưu trú lại phụ thuộc vào khả năng duy trì sức hút của điểm đến sau khi hạ tầng được hoàn thiện.
Bản sắc văn hóa đang trở thành tài sản của bất động sản lưu trú. Ảnh minh họa
Đây cũng là lý do nhiều nhà đầu tư quốc tế hiện không chỉ đánh giá một dự án dựa trên vị trí hay quy mô, mà còn xem xét toàn bộ hệ sinh thái xung quanh, từ chất lượng môi trường sống, hoạt động văn hóa, không gian công cộng cho tới khả năng tạo ra những trải nghiệm đặc trưng cho du khách.
Theo báo cáo Savills Impacts, khả năng cạnh tranh dài hạn của một đô thị được đánh giá dựa trên nhiều nhóm yếu tố như nền tảng kinh tế, hệ sinh thái tri thức - công nghệ, các tiêu chí phát triển bền vững (ESG), chất lượng sống và thị trường bất động sản.
Đối với ngành khách sạn, đây chính là những yếu tố quyết định công suất phòng, khả năng tăng giá thuê và hiệu quả vận hành trong dài hạn.
Bản sắc văn hóa đang trở thành "tài sản" của bất động sản lưu trú
Trong bối cảnh các sản phẩm khách sạn ngày càng được chuẩn hóa, lợi thế cạnh tranh của một điểm đến không còn nằm hoàn toàn ở công trình hay tiện ích.
Một khách sạn 5 sao có thể được xây dựng ở bất kỳ đâu. Nhưng những giá trị văn hóa, lịch sử, lối sống địa phương hay các không gian cộng đồng được hình thành qua hàng chục năm lại là những yếu tố rất khó sao chép.
Chính vì vậy, giới đầu tư ngày càng coi bản sắc điểm đến là một dạng "tài sản vô hình" có khả năng tạo ra giá trị kinh tế lâu dài.
Thực tế cho thấy những khách sạn nằm trong các khu vực có di sản văn hóa, không gian đi bộ, cảnh quan ven sông hoặc hệ sinh thái dịch vụ phát triển thường duy trì công suất khai thác và mức giá phòng cao hơn so với mặt bằng chung.
Điều này lý giải vì sao tại nhiều thị trường quốc tế, những tài sản lưu trú gắn với các khu vực giàu bản sắc thường được định giá cao hơn và thu hút nhiều thương vụ M&A hơn.
Hà Nội và lợi thế của một thị trường lưu trú đặc biệt
Dưới góc độ đầu tư khách sạn, Hà Nội đang sở hữu nhiều lợi thế mà không phải địa phương nào cũng có được.
Theo bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, khả năng thu hút nhà đầu tư hiện nay không còn phụ thuộc đơn thuần vào vị trí của dự án mà còn gắn với hệ sinh thái dịch vụ, khả năng kết nối và những giá trị mà điểm đến có thể mang lại cho khách hàng.
Bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội. Ảnh: Savills
Là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế và ngoại giao của cả nước, Hà Nội sở hữu cơ cấu khách lưu trú đa dạng gồm khách du lịch, khách công vụ, khách MICE, các đoàn ngoại giao và chuyên gia quốc tế. Sự đa dạng này giúp thị trường khách sạn Thủ đô có khả năng chống chịu tốt hơn trước những biến động của từng phân khúc khách riêng lẻ.
Quan trọng hơn, Hà Nội đang sở hữu những yếu tố tạo nên giá trị bền vững cho bất động sản lưu trú như hệ thống di sản lâu đời, khu phố cổ, Hồ Gươm, Hồ Tây, các làng nghề truyền thống và mạng lưới không gian công cộng đã được hình thành qua nhiều thế hệ.
Đây là những yếu tố không thể tạo dựng trong thời gian ngắn nhưng lại có khả năng duy trì sức hấp dẫn của điểm đến trong hàng chục năm.
Không gian trải nghiệm đang trở thành động lực tăng giá trị bất động sản
Một trong những xu hướng đáng chú ý trên thế giới là bất động sản lưu trú ngày càng hưởng lợi từ các không gian công cộng và cảnh quan đô thị chất lượng cao.
Tại Tokyo, khu vực Ginza duy trì vị thế là một trong những thị trường khách sạn giá trị nhất Nhật Bản nhờ sự kết hợp giữa thương mại, văn hóa, ẩm thực và trải nghiệm đô thị.
Tại Thượng Hải, khu vực ven sông Hoàng Phố trở thành biểu tượng của thành phố khi kết nối hài hòa giữa di sản lịch sử, không gian công cộng và các hoạt động kinh tế hiện đại.
Điểm chung của những khu vực này là khả năng tạo ra trải nghiệm mà du khách khó tìm thấy ở nơi khác. Xu hướng tương tự cũng đang xuất hiện tại Hà Nội khi thành phố định hướng phát triển các không gian cảnh quan, văn hóa và cộng đồng gắn với khu vực sông Hồng.
Nếu được triển khai đồng bộ, đây không chỉ là câu chuyện chỉnh trang đô thị mà còn có thể tạo ra động lực mới cho thị trường khách sạn, thương mại và bất động sản lưu trú trong tương lai.
Dòng vốn đang tìm kiếm sự bền vững
Trong bối cảnh du lịch Việt Nam tiếp tục tăng trưởng, nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn với các quyết định rót vốn.
Thay vì chỉ nhìn vào tốc độ tăng trưởng ngắn hạn, nhiều quỹ đầu tư đang ưu tiên những tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định, duy trì công suất khai thác cao và ít chịu tác động từ các biến động chu kỳ.
Đó cũng là lý do những điểm đến hội tụ đồng thời các yếu tố về hạ tầng, môi trường sống, nền tảng kinh tế và bản sắc văn hóa đang trở thành tâm điểm của dòng vốn.
Đối với bất động sản lưu trú, giá trị không chỉ nằm ở tòa nhà hay quỹ đất. Điều tạo nên sức cạnh tranh thực sự chính là khả năng gắn kết với câu chuyện của điểm đến và trở thành một phần trong trải nghiệm mà du khách muốn quay trở lại. Về lâu dài, đây mới là yếu tố quyết định giá trị tài sản và hiệu quả đầu tư bền vững trên thị trường khách sạn.
