HoREA kiến nghị làm rõ cách xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng một số quy định liên quan đến hệ số điều chỉnh giá đất tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP vẫn chưa được làm rõ, có thể khiến các địa phương gặp khó khăn trong quá trình xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng từ ngày 1/7/2026.

Theo HoREA, Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội đã đưa ra một số cơ chế nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2024. Trong đó, bảng giá đất được xác định là một trong những căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Nghị quyết cũng quy định hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng hoặc giảm của giá đất đối với từng loại đất, khu vực và vị trí đã được xác định trong bảng giá đất. Đồng thời, UBND cấp tỉnh được giao thẩm quyền ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm và có thể điều chỉnh trong năm hoặc theo từng khu vực khi cần thiết.

Tuy nhiên, theo HoREA, nội dung hướng dẫn tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP vẫn chưa làm rõ đầy đủ nội hàm của khái niệm "hệ số điều chỉnh giá đất", dẫn đến khả năng các địa phương gặp lúng túng trong quá trình triển khai thực hiện.

Địa phương có thể gặp khó khi xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất

HoREA cho biết Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định hệ số điều chỉnh giá đất bao gồm nhiều thành phần khác nhau như hệ số điều chỉnh theo mức biến động của thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh dựa trên các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Trong đó, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch được xác định theo từng loại đất và hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất lại được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo đánh giá của HoREA, việc hệ số điều chỉnh giá đất được cấu thành từ nhiều yếu tố như trên có thể khiến các địa phương gặp khó khăn trong quá trình xây dựng và ban hành quy định áp dụng trên thực tế, nhất là khi phải bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển và đặc thù của từng địa phương.

Hiệp hội cho rằng việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất cần vừa phản ánh sát thực tế thị trường, vừa tránh làm tăng bất hợp lý tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

Dẫn chứng từ thực tiễn, HoREA cho biết Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM hiện đang xây dựng dự thảo quy định về hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đề xuất, hệ số K đối với đất ở và đất phi nông nghiệp dao động từ 1 đến 3,15 lần; trong khi phần lớn hệ số áp dụng cho đất nông nghiệp được đề xuất từ 1 đến dưới 2 lần.

Kiến nghị bảo đảm hài hòa lợi ích trong chính sách tài chính đất đai

Bên cạnh vấn đề hệ số điều chỉnh giá đất, HoREA cũng cho rằng một số quy định về nghĩa vụ tài chính đất đai hiện nay cần tiếp tục được nghiên cứu hoàn thiện.

Theo Hiệp hội, điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất phải nộp bổ sung khoản tiền phát sinh trong thời gian chưa xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.

HoREA nhận định quy định này là phù hợp đối với những trường hợp người sử dụng đất có lỗi dẫn đến việc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng chưa thực sự hợp lý đối với những trường hợp người sử dụng đất hoặc nhà đầu tư không có lỗi.

Lý do được HoREA đưa ra là Nghị quyết số 18-NQ/TW đã xác định nguyên tắc chính sách tài chính đất đai phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Trong khi đó, trên thực tế không phải mọi trường hợp phát sinh nghĩa vụ nộp bổ sung hoặc chậm xác định tiền sử dụng đất đều xuất phát từ nguyên nhân chủ quan của người dân hoặc doanh nghiệp.

Từ những phân tích trên, HoREA đề nghị cơ quan có thẩm quyền tiếp tục nghiên cứu, làm rõ các quy định liên quan đến hệ số điều chỉnh giá đất cũng như các nghĩa vụ tài chính phát sinh trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, qua đó tạo cơ sở thuận lợi hơn cho các địa phương khi triển khai thực hiện và bảo đảm tính thống nhất trong áp dụng chính sách.