Bất động sản 2025: Hạ tầng dẫn dắt kỷ nguyên dịch chuyển mới

Trong cấu trúc tăng trưởng của Việt Nam, bất động sản từ lâu đã giữ vị trí đặc biệt khi vừa là động lực kinh tế mạnh mẽ, vừa là chỉ báo phản ánh sức khỏe vĩ mô. Với khả năng kết nối các ngành then chốt từ xây dựng, vật liệu, cơ khí, tài chính - ngân hàng đến thương mại và dịch vụ, thị trường này luôn là mắt xích lớn trong chuỗi giá trị của nền kinh tế. Mỗi nhịp chuyển động của bất động sản đều tạo ra độ rung lan tỏa, tác động đến sản xuất, việc làm, đầu tư và kỳ vọng của thị trường.

Năm 2025 đi qua trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động. Nhưng vượt lên những thách thức đó, kinh tế Việt Nam cho thấy năng lực thích ứng đáng ghi nhận, duy trì đà tăng trưởng và tiếp tục củng cố ổn định vĩ mô. Chính trong môi trường nhiều biến động ấy, thị trường bất động sản đã trải qua một năm đặc biệt, một năm mà sự điều hành chính sách, cải cách thể chế và diễn biến cung - cầu tạo ra những chuyển dịch mang tính bước ngoặt.

2025 không chỉ là năm của phục hồi, mà còn là năm của tái cấu trúc toàn diện. Từ nhà ở đến công nghiệp - logistics, từ thị trường giá cao đến phân khúc an sinh, từ hạ tầng giao thông đến cải cách đơn vị hành chính, mọi chuyển động đều cho thấy một "quy luật mới" đang hình thành. Đây là giai đoạn thị trường được thử thách, thanh lọc và buộc phải trưởng thành hơn, minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn. Đồng thời, cũng là thời điểm mở ra một chu kỳ phát triển mới, nơi những trụ cột quan trọng nhất của thị trường được định vị lại để phù hợp với yêu cầu của một nền kinh tế quy mô lớn và hội nhập sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.

Năm 2025 ghi dấu như một bước ngoặt quan trọng, khi hàng loạt chính sách cốt lõi bắt đầu đi vào thực thi, tạo ra bộ khung pháp lý minh bạch và kỷ luật hơn cho thị trường bất động sản. Nếu giai đoạn 2022-2023 là thời điểm bộc lộ rõ những điểm nghẽn về pháp lý, vốn và quản trị thì năm 2025 là năm các nút thắt ấy được xử lý trên bình diện thể chế. Thị trường bước sang chu kỳ mới không phải nhờ kích cầu mà nhờ tái cấu trúc nền tảng luật chơi.

Trọng tâm lớn nhất là "siêu chu kỳ pháp lý" với ba đạo luật trụ cột: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đồng loạt triển khai và bắt đầu "ngấm" vào thị trường. Bộ ba luật này phối hợp giải quyết những xung đột kéo dài suốt một thập kỷ giữa quy định về đất đai, sở hữu nhà ở và điều kiện kinh doanh.

- Luật Đất đai mới cho phép xây dựng bảng giá đất sát thị trường, phân cấp mạnh cho địa phương và rút ngắn hàng loạt quy trình giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng.

- Luật Kinh doanh bất động sản siết chặt hoạt động bán "lúa non" bằng việc giới hạn đặt cọc tối đa 5% giá trị nhà hình thành trong tương lai, yêu cầu dự án phải đủ điều kiện mới được huy động vốn.

- Luật Nhà ở 2023 thiết lập hệ thống tiêu chí mới cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân loại rõ các hình thức nhà ở thương mại.

Đây chính là bộ khung pháp lý đầy đủ và đồng bộ nhất trong nhiều năm, định hình lại cơ chế vận hành của thị trường.

Song song với hoàn thiện pháp luật, Chính phủ triển khai nhóm chính sách kiểm soát rủi ro và chống đầu cơ. Công điện 03/CĐ-TTg đầu năm 2025 yêu cầu các địa phương xử lý nghiêm hành vi thổi giá, tung tin thất thiệt, đầu cơ đất nền, những tác nhân chính gây bất ổn thị trường. Tiếp đó, Công điện 190/CĐ-TTg nhấn mạnh nhiệm vụ ổn định giá nhà, đẩy nhanh phê duyệt dự án và tăng nguồn cung thực. Các biện pháp này song song định hướng kiểm soát tín dụng như ngân hàng giảm tỷ trọng vốn vào phân khúc đầu cơ, ưu tiên vốn cho dự án có pháp lý minh bạch, nhà ở xã hội và khu công nghiệp, dòng vốn vì vậy được lọc lại theo hướng lành mạnh hơn, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao hoặc dự án thiếu pháp lý không còn nhiều cơ hội "lướt sóng".

Cùng với đó, các thay đổi lớn như việc ban hành Nghị định 75/2025 Quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30 tháng 11 năm 2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã giúp tháo gỡ nút thắt về quyền sử dụng đất, đặc biệt là đối với các dự án nhà ở thương mại. Từ đó, tháo gỡ nút thắt lớn của hàng trăm dự án bị đình trệ vì thiếu "đất ở".

"Dấu ấn đặc biệt nhất của thị trường bất động sản 2025 là sự quyết liệt mạnh mẽ của Chính phủ trong việc tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của dự án còn tồn đọng. Nhờ đó, nhiều dự án đã được "hồi sinh" và góp phần làm tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Những chính sách của năm 2025 không nhằm "giải cứu" thị trường mà hướng tới thiết lập một cấu trúc vận hành bền vững hơn. Luật lệ được chuẩn hóa, tín dụng được kiểm soát, đầu cơ bị thu hẹp, nhà ở xã hội trở thành trụ cột an sinh. Đây là nền tảng giúp thị trường bước ra khỏi tình trạng lệch pha và tiến tới chu kỳ 2026-2030 với kỳ vọng cao hơn về minh bạch, ổn định và phát triển dài hạn. Bất động sản năm 2025 vì vậy không chỉ là câu chuyện giá cả hay thanh khoản, mà là câu chuyện đổi mới tư duy quản trị thị trường, một dấu ấn mang tính chuyển hướng của toàn bộ hệ sinh thái.

Nếu năm 2025 là năm "tái lập luật chơi" về thể chế, thì ở khía cạnh không gian phát triển, đây là năm của hạ tầng và tái cấu trúc địa giới hành chính. Hàng nghìn km cao tốc được gấp rút hoàn thiện, các tuyến vành đai ở hai đô thị lớn tăng tốc, cùng với việc sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp tỉnh đã và đang vẽ lại bản đồ phát triển đô thị - công nghiệp - du lịch trên phạm vi cả nước. Bất động sản vì thế bước vào một chu kỳ vận động mới, gắn chặt hơn với các "trục hạ tầng" và "cực tăng trưởng" vừa hình thành.

Trên bình diện quốc gia, mục tiêu 3.000km cao tốc vào năm 2025 đã trở thành dấu mốc quan trọng để công trường các dự án sôi nổi hơn, tấp nập hơn với mục tiêu không chỉ đạt mà thậm chí vượt qua con số này. Kết quả, ngày 19/8, cả nước đã hoàn thành, đưa vào khai thác 2.620km cao tốc gồm 2.476km tuyến chính và 144km đường dẫn. Đến ngày 19/12/2025, số km đã hoàn thành, thông xe kỹ thuật là 3.513km với 3.188km tuyến chính cao tốc, 325km nút giao, đường dẫn. Và đến hết năm 2025, cả nước sẽ hoàn thành 3.803km gồm 3.345km tuyến chính cao tốc, 458km đường dẫn. Những con số này cũng chứng minh, Việt Nam đang lần đầu tiên tiến rất gần tới một mạng lưới cao tốc liên vùng đủ lớn, tạo sức bật cho thị trường bất động sản ở nhiều địa phương, thay vì chỉ tập trung vào một vài đô thị trọng điểm.

Trong cấu trúc đó, trục Bắc - Nam vẫn là xương sống. Các đoạn cao tốc Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2 được yêu cầu hoàn thành, thông xe một loạt vào mốc 19/12/2025 vừa qua với 11 dự án do Bộ Xây dựng làm cơ quan chủ quản, tổng chiều dài 444km, trải dài từ Quảng Ngãi - Hoài Nhơn, Hoài Nhơn - Quy Nhơn, Quy Nhơn - Chí Thạnh, Chí Thạnh - Vân Phong đến Cần Thơ - Hậu Giang, Hậu Giang - Cà Mau, Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành…

Các tuyến này khi thông xe không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn lập tức kích hoạt nhu cầu phát triển đô thị, khu công nghiệp, logistics và du lịch dọc hành lang cao tốc, đặc biệt ở những vùng trước đây ít được chú ý như Nam Trung Bộ, Tây Nam Bộ.

Tại hai cực tăng trưởng Hà Nội và TP. HCM, các tuyến vành đai chính là điểm nhấn của năm 2025. Ở phía Bắc, đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, tổng mức đầu tư khoảng 56.500 tỷ đồng theo hình thức PPP tiếp tục là dự án chiến lược. Sau lễ khởi công đồng loạt từ 2023, đến năm 2025 dự án bước vào giai đoạn cao điểm giải phóng mặt bằng, thi công và khởi công đoạn thành phần 3 - tuyến cao tốc PPP với mục tiêu cơ bản hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ 2027. Mặc dù chưa vận hành trong năm 2025, nhưng kỳ vọng về một trục vành đai liên kết Hà Nội - Hưng Yên - Bắc Ninh - các khu công nghiệp vệ tinh đã sớm được phản ánh vào giá đất, xu hướng dịch chuyển dòng vốn và quyết định đầu tư các khu đô thị quy mô lớn ở phía Đông và phía Bắc Thủ đô.

Ở phía Nam, Vành đai 3 TP. HCM là "điểm chốt" của bức tranh hạ tầng 2025. Tuyến đường dài 76,3km, tổng vốn đầu tư khoảng 75.378 tỷ đồng, kết nối TP. HCM với Đồng Nai, Bình Dương và Long An, chiếm khoảng 6,5% tổng khối lượng cao tốc quốc gia cần hoàn thành đến năm 2025. Đến tháng 12/2025, một số đoạn, đặc biệt là 14,7km cầu cạn trên địa bàn trước kia thuộc TP. Thủ Đức chỉ kịp thông xe kỹ thuật vào ngày 19/12 do ảnh hưởng của thời tiết và áp lực vật liệu, nhưng toàn tuyến vẫn được cam kết hoàn thành, đưa vào khai thác từ giữa năm 2026.

Dù vậy, ngay khi các mốc tiến độ quan trọng được xác lập, thị trường bất động sản khu Đông TP. HCM, Nhơn Trạch, Long An… đã "đi trước một bước" với loạt dự án đô thị - nhà ở - khu công nghiệp đón đầu, hình thành các dải phát triển mới bám theo tuyến.

Hạ tầng không chỉ dừng ở cao tốc và vành đai. Tại nhiều địa phương phía Nam, báo cáo mới đây ghi nhận thị trường nhà ở đang tăng tốc nhờ hàng loạt tuyến đường kết nối, cầu vượt, cảng và sân bay được đầu tư, tạo thuận lợi cho kết nối liên vùng, từ đó thu hút các chủ đầu tư lớn và làm dày thêm nguồn cung nhà ở.

Ở phía Tây Hà Nội, thông tin về việc gỡ "nút thắt" hạ tầng như tuyến Tây Thăng Long, các trục hướng tâm mới… lập tức kéo theo làn sóng quan tâm tại các dự án đại đô thị. Ngày 19/12 vừa qua, với việc khởi công hàng loạt dự án lớn trong đó có 2 đại dự án là Khu đô thị thể thao Olympic (quy mô hơn 9.171ha, tổng vốn khoảng 925.000 tỷ đồng) và Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng (quy mô khoảng 11.000ha, tổng mức đầu tư khoảng 855.000 tỷ đồng), cũng góp phần tác động đến thị trường bất động sản nói chung và bất động sản Hà Nội nói riêng, đặc biệt tại vùng ven. Các dự án này không chỉ mở rộng ranh giới phát triển đô thị, mà còn tạo ra những cực tăng trưởng mới, thúc đẩy dịch chuyển dòng tiền từ khu vực lõi quá tải sang các vành đai, trục sông và vùng phát triển mới. Bất động sản nhà ở, thương mại - dịch vụ và du lịch ven sông được kỳ vọng hưởng lợi rõ nét nhờ giá trị cảnh quan, hạ tầng đồng bộ và dư địa phát triển dài hạn.

Tất cả những điều này cho thấy mô hình quen thuộc, nơi nào hạ tầng rõ ràng, tiến độ cụ thể, nơi đó bất động sản nhanh chóng định vị lại mặt bằng giá và phân khúc.

Một trụ cột khác của dấu ấn hạ tầng 2025 là việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh, vốn bắt đầu phát huy tác động không chỉ trong quản trị mà cả trong câu chuyện không gian phát triển. Nghị quyết 202/2025/QH15 quy định từ ngày 12/6/2025, cả nước chỉ còn 34 đơn vị hành chính cấp tỉnh, gồm 28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc Trung ương; trong đó có 19 tỉnh và 4 thành phố hình thành sau sắp xếp, 11 tỉnh, thành giữ nguyên. Việc mở rộng quy mô địa giới, tái phân bổ vai trò trung tâm hành chính - kinh tế buộc các địa phương phải tái thiết lại chiến lược hạ tầng, ưu tiên đầu tư các tuyến trục, các đô thị hạt nhân mới, đồng thời là tiền đề hình thành những "cực tăng trưởng" rộng hơn, thay vì mô hình tỉnh lẻ manh mún.

Dưới góc độ bất động sản, năm 2025 vì vậy ghi dấu một chu kỳ hạ tầng mới: cao tốc - vành đai - sân bay - cảng biển - metro được triển khai đồng loạt, tạo ra mạng lưới kết nối đa hướng giữa các cực đô thị, công nghiệp và du lịch. Hệ quả là dòng vốn đầu tư không còn dồn nén trong lõi Hà Nội hay TP. HCM, mà lan dần ra các hành lang cao tốc, các đô thị vệ tinh, các tỉnh vừa được sắp xếp địa giới với không gian phát triển rộng hơn. Giá đất, cơ cấu sản phẩm, chiến lược của chủ đầu tư lẫn nhu cầu của người mua nhà đều đang dịch chuyển theo logic mới là đi theo hạ tầng và đi trước một nửa bước so với hạ tầng.

Tuy vậy, câu chuyện không chỉ có gam màu sáng. Tiến độ một số dự án vành đai, cao tốc vẫn chịu áp lực lớn về giải phóng mặt bằng, nguồn vật liệu, điều phối vốn; nguy cơ đầu cơ đất ăn theo quy hoạch, "sốt ảo" ở những nơi thông tin hạ tầng chưa đủ rõ vẫn hiện hữu. Thị trường bất động sản vì thế đứng trước một lằn ranh, nếu hạ tầng được triển khai đúng tiến độ, gắn với quy hoạch minh bạch và quản lý tốt đất đai quanh các dự án, các "cực tăng trưởng" mới sẽ là động lực bền vững cho giai đoạn 2026-2030. Ngược lại, nếu kỷ luật không đủ chặt, không loại trừ khả năng những "con sóng hạ tầng" sẽ bị biến tướng thành các đợt sốt đất ngắn hạn, làm méo mó chu kỳ phục hồi của thị trường.

Năm 2025 trở thành cột mốc đặc biệt của thị trường bất động sản Việt Nam, khi phân khúc chung cư chứng kiến một đợt tăng giá được xem là mạnh mẽ với mức giá đạt đỉnh trong nhiều năm qua, nguồn cung cũng đã được cải thiện. Từ Hà Nội đến TP. HCM, mặt bằng giá mới liên tục được thiết lập, nhiều dự án chạm ngưỡng trên 100 triệu đồng/m2 - mức mà thị trường từng cho là "không tưởng".

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, quý III/2025, Hà Nội ghi nhận hơn 10.300 căn hộ mở bán, trong đó 20% có giá vượt 120 triệu đồng/m2; còn TP. HCM xuất hiện những dự án trung tâm chào bán ở mức 120-150 triệu đồng/m2, thậm chí vượt 230 triệu đồng/m2. Đây là năm mà phân khúc chung cư không chỉ tăng giá mà còn bứt tốc, lập đỉnh, đặt ra nhiều câu hỏi về tính bền vững của thị trường.

Trong bối cảnh ấy, giao dịch lại diễn ra sôi động, thậm chí có nơi "cháy hàng", khiến diễn biến thị trường trở nên khó lý giải. Khi giá tăng quá nhanh, thanh khoản phải giảm theo, nhưng thực tế lại đi theo chiều ngược lại. Điều này tạo ra bức tranh hai mặt, một bên là sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ 2022-2024; bên còn lại là những dấu hiệu lệch pha cung - cầu ngày càng sâu sắc, khiến thị trường dù thoát đáy nhưng chưa thể coi là ổn định.

Sự phục hồi của nguồn cung tập trung ở các phân khúc trung và cao cấp không đồng nghĩa với việc nhu cầu ở thực được đáp ứng. Ngược lại, năm 2025 chứng kiến sự biến mất gần như hoàn toàn của căn hộ bình dân tại 2 đô thị lớn. Trong khi thu nhập bình quân của người dân chỉ khoảng 98 triệu đồng/năm, giá căn hộ phổ biến tại các khu vực trung tâm lại cao gấp 40-50 lần thu nhập, làm gia tăng khoảng cách giữa khả năng chi trả và giá trị sản phẩm trên thị trường. Chính sự mất cân đối này đã khiến phân khúc chung cư trở thành điểm nóng nhất của năm, phân khúc vừa phản ánh sự hồi phục, vừa bộc lộ nhiều vấn đề nan giải.

"Giá nhà hiện vượt quá 10, 15, thậm chí 20 lần thu nhập trung bình khiến người dân có thu nhập trung bình và thấp không còn khả năng tiếp cận nhà ở. Điều này tạo ra bất ổn xã hội và thiếu hụt lao động ở các đô thị lớn", Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP. HCM nhận định.

Bên cạnh đó, tâm lý thị trường cũng bị chi phối mạnh bởi yếu tố cảm xúc. Nhiều người mua chấp nhận "xuống tiền" ngay khi giá tăng phi mã vì lo sợ sẽ không bao giờ mua được nữa. TS. Võ Trí Thành phân tích hiện tượng này là kết quả của sự cộng hưởng giữa niềm tin vào bất động sản như một kênh tích sản bền vững và nỗi sợ mất cơ hội, tạo ra làn sóng FOMO chưa từng có. Điều này lý giải vì sao, trong một năm mà giá lập đỉnh, sức mua vẫn đạt mức rất cao.

"Nói cách khác, niềm tin và nỗi sợ đã cùng lúc thúc đẩy dòng tiền quay trở lại thị trường, khiến bất động sản giữ được sức nóng ngay cả trong giai đoạn giá leo thang kỷ lục", TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Năm 2025 bất động sản tồn tại nhiều nghịch lý, thị trường năng động hơn nhưng khả năng tiếp cận nhà ở thực tế lại thấp hơn; giá tăng mạnh nhưng nhu cầu ở thực lại đứng ngoài lề; nguồn cung mới nhiều nhưng phần lớn không dành cho số đông. Đây là bức tranh "thoát đáy nhưng chưa vượt sóng", là bài toán cốt lõi mà thị trường phải giải quyết để có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong giai đoạn 2026-2030.

Trong bức tranh biến động của thị trường bất động sản năm 2025, nếu nhà ở đô thị còn loay hoay với bài toán lệch pha cung - cầu và giá bán leo thang, thì bất động sản công nghiệp - logistics lại nổi lên như phân khúc ổn định và dẫn dắt. Động lực cho đà tăng trưởng này không chỉ đến từ nhu cầu dịch chuyển sản xuất toàn cầu, mà còn được "chống lưng" bởi dòng vốn FDI tăng mạnh, hạ tầng kết nối được đẩy nhanh và xu hướng chuyên nghiệp hóa dịch vụ logistics trong nước.

Báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy, đến hết tháng 10/2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 31,52 tỷ USD, tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước. Đây là con số thể hiện rất rõ sức hút của môi trường đầu tư Việt Nam trong bối cảnh cạnh tranh khu vực ngày càng gay gắt.

Đáng chú ý, lĩnh vực kinh doanh bất động sản ghi nhận 2,75 tỷ USD vốn đăng ký mới, chiếm 19,5% và chỉ xếp sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo - lĩnh vực dẫn đầu với 7,97 tỷ USD, tương ứng 56,7% tổng vốn cấp mới. Các ngành còn lại thu hút khoảng 3,35 tỷ USD, chiếm 23,8%. Không chỉ vốn đăng ký, FDI thực hiện trong 10 tháng năm 2025 ước đạt 21,3 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Những con số này cho thấy dòng vốn nước ngoài không dừng ở cam kết, mà đang thực sự chảy mạnh vào nền kinh tế, trực tiếp tạo nền tảng cho sự mở rộng các khu công nghiệp và thị trường bất động sản công nghiệp.

Trên bản đồ chuỗi cung ứng toàn cầu, Việt Nam cũng được định vị lại theo hướng tích cực hơn. Theo chỉ số Export Potential Index do Bloomberg Economics xây dựng, Việt Nam nổi lên như một trong những nền kinh tế mới nổi có khả năng thay thế một phần vai trò của Trung Quốc trong chuỗi cung ứng. Điều đó không chỉ khuyến khích doanh nghiệp nước ngoài mở rộng nhà máy, mà còn thúc đẩy các tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển sâu hơn vào hệ sinh thái sản xuất - logistics tại Việt Nam, kéo theo nhu cầu rất lớn về đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và hạ tầng kho vận.

Song song với FDI, đầu tư cho hạ tầng giao thông, đặc biệt là cao tốc, vành đai, cảng biển, trung tâm logistics được đẩy mạnh trong suốt năm 2025, góp phần đáng kể vào việc giảm chi phí vận tải, rút ngắn thời gian giao hàng và tăng tính kết nối vùng. Khi chi phí logistics giảm, thời gian vận chuyển rút ngắn, lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp mới tại các địa phương "ngoài vùng lõi" cũng được nâng lên, giúp lan tỏa dòng vốn và nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp tới các trung tâm công nghiệp vệ tinh.

Trước làn sóng FDI tăng trưởng mạnh mẽ, nhu cầu về bất động sản công nghiệp, đặc biệt là nhà xưởng xây sẵn, kho lạnh, trung tâm giao hàng cuối luôn duy trì ở mức cao. Theo đánh giá của Công ty bất động sản toàn cầu Avison Young, các loại hình xây sẵn (ready-built) như nhà xưởng, nhà kho và bất động sản logistics gồm kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối tiếp tục giữ sức hấp dẫn với tỷ lệ lấp đầy tốt, được nhiều doanh nghiệp ưu tiên bởi giảm thời gian triển khai, linh hoạt trong mô hình sản xuất và tối ưu chi phí đầu tư ban đầu. Chuỗi cung ứng trong nước cũng "ăn khớp" hơn với tiêu chuẩn quốc tế, gia tăng giá trị cho bất động sản logistics vốn gắn chặt với chất lượng dịch vụ.

Tuy nhiên, đà tăng trưởng của bất động sản công nghiệp - logistics cũng đặt ra không ít thách thức. Không phải khu công nghiệp nào cũng "đủ chuẩn" để đón dòng vốn FDI thế hệ mới. Nhiều nơi vẫn áp dụng mô thức cũ, hạ tầng nội khu thiếu đồng bộ, dịch vụ hỗ trợ và tiện ích cho người lao động còn hạn chế, kết nối với cảng, sân bay, đô thị trung tâm chưa tối ưu. Trong khi đó, yêu cầu của các tập đoàn đa quốc gia ngày càng cao, không chỉ về chi phí mà còn về tiêu chuẩn môi trường, năng lượng sạch, hạ tầng số, an ninh dữ liệu, điều kiện sống cho chuyên gia và công nhân. Điều này buộc các nhà phát triển khu công nghiệp phải đầu tư bài bản hơn, hướng tới mô hình khu công nghiệp thế hệ mới gắn với đô thị, dịch vụ, nhà ở xã hội và không gian sống - làm việc tích hợp.

Năm 2025 đánh dấu giai đoạn bất động sản công nghiệp - logistics khẳng định vai trò phân khúc dẫn dắt của thị trường. Dòng vốn FDI tăng mạnh, vị thế mới của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu, mạng lưới hạ tầng ngày càng hoàn thiện và sự chuyên nghiệp hóa dịch vụ logistics đang tạo ra nền tảng tương đối vững chắc cho phân khúc này. Trong bối cảnh các phân khúc khác còn chịu nhiều sức ép, bất động sản công nghiệp - logistics không chỉ là "điểm sáng" mà còn giữ nhịp ổn định cho toàn thị trường trong giai đoạn 2025-2030.

Năm qua, Thủ tướng đã nhiều lần nhấn mạnh, phát triển nhà ở xã hội thể hiện đặc trưng, bản chất tốt đẹp của chế độ, khó mấy cũng phải làm. Đây cũng là nhiệm vụ trọng tâm, uy tiên hàng đầu trong quá trình phát triển, đồng thời là mệnh lệnh từ trái tim, truyền thống lịch sử, văn hóa, tính nhân văn cao cả, tình dân tộc, nghĩa đồng bào. Với "kim chỉ nam" này, nhà ở xã hội từ chỗ là một hợp phần an sinh, đã được nâng lên thành chỉ tiêu điều hành bắt buộc, được đưa vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của từng tỉnh, từng vùng sau sắp xếp đơn vị hành chính. Hàng loạt hội nghị chuyên đề do Thủ tướng chủ trì, các công điện, nghị quyết và đặc biệt là Quyết định 444/QĐ-TTg giao chỉ tiêu 995.445 căn giai đoạn 2025-2030 đã xác lập NOXH như một trụ cột mới trong cấu trúc chính sách quốc gia.

Tại Hội nghị sơ kết chỉ tiêu NOXH ngày 16/8, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh quan điểm xuyên suốt: Đảng và Nhà nước "không hy sinh công bằng tiến bộ xã hội, an sinh xã hội, môi trường để lấy tăng trưởng đơn thuần", không để ai "thiếu ăn, thiếu mặc, thiếu chỗ ở, thiếu chỗ khám chữa bệnh, thiếu nơi học tập". Trong logic phát triển đó, bảo đảm chỗ ở, nhất là cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, cán bộ công chức khó khăn về nhà ở được xếp vào nhóm "vấn đề lớn", trở thành một ưu tiên mang tính chiến lược.

Đề án 1 triệu căn NOXH đến 2030 được nâng tầm trong năm 2025 khi Chính phủ không chỉ đặt mục tiêu dài hạn, mà chốt từng chỉ tiêu cụ thể theo từng năm, từng tỉnh. Riêng năm 2025, chỉ tiêu bắt buộc là 100.275 căn, đánh dấu lần đầu tiên NOXH trở thành "thước đo" trong hệ thống KPI của địa phương. Điều này buộc chính quyền các cấp phải coi NOXH như một phần của nhiệm vụ tăng trưởng và ổn định vĩ mô chứ không còn là hoạt động bổ trợ.

Dữ liệu triển khai cho thấy nỗ lực này không dừng ở khẩu hiệu với các con số. 7 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 36.862 căn NOXH, tương đương 37% chỉ tiêu năm. Con số này đã bằng 80% thành quả cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần năm 2022. Cập nhật con số thực tế năm 2025 do Bộ Xây Dựng công bố, cả nước đã hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch năm khoảng 2%. Luỹ kế đến hết năm nay, quy mô các dự án nhà ở xã hội đang triển khai đạt khoảng 657.395 căn, tương đương 62% mục tiêu của Đề án 1 triệu căn hộ. Đây là tiền đề quan trọng để thực hiện yêu cầu của Thủ tướng Phạm Minh Chính, đó là đưa Đề án về đích vào năm 2028, sớm hơn 2 năm so với kế hoạch và cũng là minh chứng rõ nét cho thấy, tốc độ triển khai nhà ở xã hội đang nhanh và mạnh mẽ chưa từng thấy.

Theo Viện VARS IRE, sự bứt phá này đến từ quyết tâm chính trị cao độ của Đảng, Nhà nước và Chính phủ, cùng sự nhập cuộc mạnh mẽ của địa phương và doanh nghiệp. VARS IRE đánh giá, NOXH đang chuyển từ mô hình "bổ trợ an sinh" sang mô hình "phân khúc phát triển có chiến lược" với mục tiêu vô cùng khả thi.

Trên mặt kinh tế, NOXH tạo ra một cực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản và ngành xây dựng. Khi hàng trăm dự án được khởi động đồng loạt, nhu cầu vật liệu, nhân công, tài chính, thiết bị và dịch vụ đi kèm tăng mạnh, góp phần quan trọng vào ổn định tăng trưởng. Tại các cực công nghiệp như Bắc Ninh, báo cáo cho thấy "làm đến đâu, bán hết đến đó", nhu cầu nhà ở công nhân, chuyên gia và lao động dịch chuyển vẫn luôn vượt xa năng lực cung hiện tại.

Đối với các khu công nghiệp mới và các vùng sáp nhập hành chính, quỹ NOXH chất lượng tốt còn đóng vai trò giữ chân lao động tay nghề cao, thu hút FDI và ổn định chuỗi cung ứng, những yếu tố sống còn cho kinh tế địa phương.

Tuy vậy, 2025 không phải là một bức tranh toàn màu sáng. Vẫn còn nhiều địa phương chậm tiến độ hoặc chưa khởi công dự án nào theo chỉ tiêu được giao. Không ít dự án vướng giải phóng mặt bằng, thiếu hạ tầng xã hội - kỹ thuật, hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí không phù hợp khiến việc triển khai kém hiệu quả.

GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, số lượng dự án hiện hữu đủ khả năng đạt mục tiêu 1 triệu căn vào 2030, nhưng ông đặt câu hỏi quan trọng, liệu 1 triệu căn có đủ cho nhu cầu thực sự của người dân? Ông cũng cảnh báo bài toán giá bán từ mức 11-15 triệu/m2 ở giai đoạn gói 30.000 tỷ, giá NOXH hiện nay đã tăng lên tối thiểu 20 triệu/m2, tức gấp đôi chỉ sau một thập kỷ, nhưng giải pháp bình ổn giá vẫn chưa được làm rõ.

Năm 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng khi nhà ở xã hội. Những con số triển khai cho thấy nhà ở xã hội đã trở thành một chương trình hành động quy mô quốc gia. Dù vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn, quỹ đạo mới này đang đặt nền móng cho một chính sách an sinh có khả năng định hình cấu trúc thị trường trong nhiều năm tới.