Giá nhà đất TP.HCM tăng phi mã, giới đầu tư "kẹp hàng"
Năm 2019 được xem là năm khó khăn nhất của thị trường BĐS trong vòng 5 năm trở lại đây, bởi nguồn cung tắc nghẽn, hàng trăm dự án chôn chân vì vướng pháp lý, giá cả leo thang chóng mặt đã đẩy người mua nhà rơi vào thế khó chưa từng có.
Nguồn hàng ít đi đồng nghĩa với việc mức giá cũng leo thang. Ghi nhận trong năm 2019, không chỉ đất nền tăng giá mạnh mà riêng về nhà phố riêng lẻ cũng tăng cao ngất ngưỡng theo giá đất, đặc biệt là các khu vực vùng ven TP.HCM như Quận 12, Quận 9, Quận Thủ Đức…
Quận 12, Củ Chi (TP.HCM) cách đây vài năm giá đất chỉ khoảng 7-15 triệu/m2 nhưng nay đã dao động từ 30 triệu -70 triệu/m2, thậm chí mặt tiền các tuyến đường lớn hiện đã lên đến 137 triệu – 150 triệu/m2.
Tuy nhiên, theo ghi nhận thực tế thì đây đang là mức giá được đẩy lên qua nhiều cơn sốt chứ thực chất lượng giao dịch diễn ra rất ít. Theo chia sẻ của một nhà đầu tư chuyên săn đất, nhà phố khu vực vùng ven thì những tháng cuối năm 2019 và đầu năm 2020 thị trường các khu vực này đã có dấu hiệu chững lại rõ nét.
Nguyên nhân là do giá tăng quá cao khiến cho nhà đầu tư e ngại rót tiền. Một mặt nhà đầu tư sợ ôm hàng không thể bán ra. Mặt khác, việc tăng giá quá nhanh cũng khiến cho nhà đầu tư lo ngại về tình trạng bong bóng giá có thể vỡ bất cứ lúc nào.
Người Việt “cuồng” bất động sản ngay cả trong cơn dịch corona
Hình ảnh những khách hàng đeo khẩu trang đi xem đất, giao dịch trong ngày ám ảnh bởi dịch Corona càng thấy, mức “cuồng” bất động sản của người Việt.
Thị trường bất động sản 10 năm qua đã trải qua giai đoạn chạm đáy và phát triển rực rỡ. Cũng 10 năm đấy, thị trường ghi nhận không ít những biến động. Nhưng có điều, độ “cuồng” bất động sản của người dân Việt vẫn chưa sụt giảm, dù thị trường bất chấp có những rủi ro.
Bất chấp khuyến cáo của các chuyên gia về rủi ro trên thị trường, sẵn sàng bỏ qua yêu cầu tiên quyết về an toàn trong đầu tư, hay ngay cả khi thị trường đang trầm lắng, xu hướng đầu tư vào bất động sản vẫn không giảm. Bởi càng ngày, người ta càng tin rằng bất động sản là kênh đầu tư tốt nhất.
Thứ nhất, trải qua cả giai đoạn trầm lắng của thị trường đến khi khởi sắc, bất động sản đang chứng minh một điều vẫn là kênh đầu tư “hái ra tiền” khi không ít những người giàu lên nhờ đón đúng sóng. Hơn nữa, chu kỳ của thị trường bất động sản đang cho thấy, dù có chạm đáy sâu thì đến một ngày, thị trường vẫn lên.
Thứ hai, tâm lý chỉ có con người sinh ra mà đất không nở, nên các nhà đầu tư cho rằng, bất động sản đặc biệt là đất nền, cứ đầu tư là không bao giờ lỗ và vấn đề quan trọng là thời gian đợi chờ.
Thứ ba, những hình ảnh các tỷ phú giàu lên nhờ bất động sản và không ít người Việt lướt sóng thành công nhờ kinh doanh trong lĩnh vực này khiến xu hướng đổ vào kinh doanh bất động sản không có dấu hiệu ngừng. Có chăng, đó là hoạt động “án binh bất động”, thăm dò thị trường.
Thế nên, chẳng ngoa khi cho rằng, dẫu thị trường có chạm đáy thì người Việt vẫn nhất quyết phải có trong tay “một mảnh đất cắm dùi”.
Phó Chủ tịch quận Hà Đông: “Chúng tôi đã rất thận trọng”
Tại buổi giao ban báo chí Ban tuyên giáo Thành ủy Hà Nội, chiều 11/2, một trong những vấn đề được quan tâm nhất là việc phá dỡ công viên nước Thanh Hà. Đây được coi là công viên nước lớn nhất Thủ đô do Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 xây dựng trên lô đất A2.2 CCĐT01 thuộc khu đô thị Thanh Hà - Cienco5, phường Phú Lương, quận Hà Đông. Dự án bị bắt buộc phải cưỡng chế chỉ sau 6 tháng đưa vào khai thác. Đến thời điểm hiện tại, sau quá trình phá dỡ, công viên nước Thanh Hà đã trở thành đống ngổn ngang và đặt ra không ít băn khoăn trong dư luận.
Liên quan đến vấn đề này, trước câu hỏi việc cưỡng chế tiến hành phá dỡ công viên nước Thanh Hà của quận Hà Đông có đúng theo quy định của pháp luật hay không, Phó Chủ tịch UBDND quận Hà Đông, ông Nguyễn Quang Ngọc khẳng định: "Việc cưỡng chế đối với công viên nước Thanh Hà đã được UBND quận tiến hành theo đúng quy định của pháp luật".
“Quá trình tổ chức thực hiện, các quyết định ban hành xử lý, khắc phục hậu quả được thực hiện đúng các bước, trình tự của pháp luật nhưng chủ đầu tư không tự giác phá vỡ. Chúng tôi đã để một thời gian dài mà chủ đầu tư đã không tháo gỡ”. Ông Ngọc cũng cho biết: “Chúng tôi đã rất thận trọng, rà soát trước khi thực hiện. Các cơ quan gồm đơn vị quản lý đô thị đã rà soát hồ sơ rất kỹ, cơ quan tư pháp, xây dựng đều kiểm tra và tham vấn kỹ lưỡng”.
Đại diện UBND quận Hà Đông cho biết, quận đã báo cáo lên UBND TP. Hà Nội về vụ việc này nhưng chưa nhận được chỉ đạo tiếp theo.
Xu hướng đầu tư bất động sản theo pháp lý
Trên các tuyến đường lớn nhỏ tại các tỉnh thành, người đi đường sẽ dễ dàng bắt gặp rất nhiều biển quảng cáo rao bán bất động sản. Với những giá hấp dẫn siêu rẻ chỉ dao động từ 300 – 800 triệu/nền, có vị trí đẹp ngay tại trung tâm sầm uất, gần chợ, gần trường học các cấp và có đầy đủ tiện ích xung quanh…
Nhưng không may rằng dự án “ngon” giá rẻ thì hiếm mà dự án ảo, dự án ma thì nhiều vô số. Dẫn đến hậu quả nhiều khách hàng “tiền mất tật mang” sau khi rót tiền. Đừng để mất tiền oan khi không trang bị cho mình những kiến thức pháp lý về mua bán bất động sản.
Sau các dự án rao bán lừa đảo được phanh phui làm cho nhiều người mua mất tiền, làm cho người mua mất lòng tin vào các dự án khác. Thế nên, người mua cần tìm hiểu kĩ các pháp lý khi mua nhà mua đất.
Theo quy định các dự án hợp lệ phải được sự phê duyệt của các cơ quan chức năng, đây là căn cứ đầu tiên để biết có phải là dự án ảo hay có tranh chấp không? Muốn có tính xác thực cao hơn người mua có thể mang những giấy tờ đến các cơ quan như Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh thông tin lô đất có phải là dự án ảo hay dự án có quy hoạch hay không.
Thập kỷ mới: Bất động sản văn phòng tăng 10%/ năm
JLL vừa công bố báo cáo về thị trường văn phòng sinh lời nhất châu Á - Thái bình Dương. Theo đó, TP.HCM, Hà Nội, Bang Kok, Manila cùng với Nhật Bản, Australia, Ấn Độ đang nằm trong top đầu những thị trường văn phòng sinh lời nhất khu vực năm 2019. Đây là những thị trường văn phòng dự kiến tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2020.
Cụ thể, JLL đặt kịch bản một nhà đầu tư mua tài sản văn phòng vào đầu năm, gặt hái thu nhập cho thuê trong năm và bán hết tài sản vào cuối năm, với giá bán dựa trên lợi nhuận và giá thuê thị trường: Sau đó, chúng tôi đã tính tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR – Internal Rate of Return) dựa trên đồng nội tệ và chia IRR thành ba thành phần: Lợi nhuận ban đầu, thay đổi về dòng tiền và thay đổi về lợi nhuận. Về bản chất, sau đó chúng ta có thể phân tích lợi tức đầu tư bị ảnh hưởng như thế nào, bởi lợi nhuận ban đầu, tăng trưởng tiền thuê theo thị trường và thay đổi lợi nhuận thị trường trong năm.
Với phương pháp tính trên và dựa vào số liệu năm 2019, các thị trường có thành tích vượt trội là Nhật Bản, Đông Nam Á, Ấn Độ và Úc. Trong đó, Đông Nam Á là điểm sáng với các thị trường mới nổi như TP.HCM (chỉ số IRR trên 6%), Hà Nội và Manila (IRR 5%), Bangkok (IRR tiệm cận 4%). Ngoài năng suất ban đầu cao, còn mang lại cho nhà đầu tư lợi nhuận đầu tư cao thông qua tốc độ tăng trưởng lợi nhuận và tăng trưởng tiền thuê, được hỗ trợ bởi đặc tính nhân khẩu học thuận lợi.
