Làm gì để các đô thị ven biển mang bản sắc riêng?
Thời gian qua, quy hoạch các đô thị ven biển đã được tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu (BR-VT) nghiên cứu một cách tổng thể trên cơ sở điều kiện tự nhiên, hiện trạng, định hướng phát triển kinh tế, xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch vùng và quy hoạch chung của từng đô thị, từng khu chức năng theo đặc điểm của từng địa phương. Theo một số chuyên gia, nhà quản lý thì quy hoạch đô thị biển tại BR-VT vẫn còn nhiều bất cập.
Theo ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, BR-VT muốn phát triển về biển thì phải tính đến vấn đề quy hoạch. Việc quy hoạch phải gắn với yêu cầu quản lý quy hoạch đô thị và phát triển các đô thị biển phù hợp với yêu cầu kinh tế đất nước, nhất là trong bối cảnh biến đổi khí hậu, nước biển dâng, cần xem xét để làm sao phát triển một cách bền vững chứ không bằng bất cứ giá nào.
Cũng theo ông Chính, các công trình kiến trúc ven biển phát triển trong thời gian qua đã tạo nên một sắc diện mới cho hình ảnh các đô thị biển BR-VT. Nhưng việc quy hoạch thiếu đồng bộ về phân khu chức năng giữa các khu vực, kiến trúc còn manh mún, thiếu công trình điểm nhấn. Do vậy BR-VT cần có giải pháp quy hoạch hợp lý để vừa có thể sử dụng tài nguyên không gian tự nhiên ven biển vừa tạo ra cơ hội thu hút đầu tư một cách có kiểm soát.
"Các đô thị biển không nên có những tính chất như nhau, từ đặc thù địa lý, kinh tế, lịch sử, văn hóa để tính toán những thế mạnh phát triển như: du lịch, nghỉ dưỡng, công nghiệp. Chúng ta phải xem xét một cách rất cụ thể cho từng địa điểm của đô thị để làm quy hoạch đô thị cho tốt”, ông Trần Ngọc Chính cho biết.
Lăn tăn tính pháp lý của condotel: Cuộc tranh luận chưa hồi kết
Mới đây, tại hội thảo “Xu thế sở hữu Bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam” diễn ra TP.HCM, tính pháp lý của condotel lại một lần nữa nhận được sự quan tâm và tranh luận của các chuyên gia.
Cụ thể, trên góc độ kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, người mua condotel họ dùng để ở nhưng lại dùng dịch vụ và tiện ích chung của dự án, vậy tính chất của condotel nó nằm trong khu du lịch, những tiện ích phải nằm trong khu vực chung và cần có một khung pháp lý để quản lý bất động sản có thời hạn.
Ở góc nhìn nhận khác, ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản TP.HCM lại đưa ra vấn đề: “Chúng ta nói đến chuyện pháp lý của condotel là 50 năm nhưng nhà đầu tư condotel sẽ được Nhà nước cấp sổ đỏ 50 năm hay chỉ ký hợp đồng với chủ đầu tư 50 năm? Hiện tại, mỗi địa phương đang vận dụng khác nhau”.
Trong bối cảnh tính pháp lý của condotel còn tranh cãi, tâm lý đầu tư vào sản phẩm bất động sản có thời hạn này khiến nhiều nhà đầu tư e dè.
GS. Đặng Hùng Võ: “2 - 3 năm nữa thị trường bất động sản sẽ thiếu cung”
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, nguồn cung bất động sản, lượng dự án đưa ra thị trường cuối 2018 đầu 2019 là gần như bằng 0, mà nguyên nhân trực tiếp do vấn đề pháp lý của đất – được xem là một cuộc khủng hoảng pháp lý.
“Hiện nay, có rất nhiều mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai vì vậy TP.HCM rà đi rà lại không dám ký văn bản này. Tôi cho rằng, đây là khoảng lặng thị trường do khủng hoảng pháp lý, trong khi tỷ lệ giao dịch thành công các dự án cao”, ông Võ nói.
Theo ông Võ, hiện mỗi loại đất khi chuyển đổi sang đất ở được xử lý một cách: Đất công xử lý kiểu đất công, đất nông nghiệp xử lý kiểu đất nông nghiệp. “Tôi lo 2 - 3 năm nữa thị trường bất động sản sẽ thiếu cung, vì vậy chúng ta phải tính từ bây giờ. Khi thiếu cung giá sẽ tăng, chúng ta phải tính đến các hệ lụy của nó”, ông Võ dự báo.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam cho biết: “Tại TP.HCM có đến 12 triệu dân, Hà Nội khoảng 11,12 triệu dân, trong khi số căn hộ cũng chỉ khoảng 260.000 căn hộ. Con số quá ít so với nhu cầu, nguồn cung như vậy còn quá thấp. Như vậy có dư địa rất lớn để chúng ta phát triển thị trường. Các dự án có sở hữu lâu dài và vĩnh viễn, người mua cũng cần phải cân nhắc..."
Xóa khoảng trống chính sách liên quan đến BT
Từ 01/10/2019, Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao.
Đại diện nhiều địa phương cho biết, không ít dự án theo hình thức BT đã được hoàn thiện về thủ tục pháp lý, nhà đầu tư đã bỏ ra số vốn lớn để thực hiện một số hạng mục nhưng đang bị tắc lại do cơ chế trả quyền lợi đối ứng đang gặp “khoảng trống” chính sách từ nhiều tháng nay.
Do khung pháp lý của chúng ta còn tù mù nhất là về điều kiện thanh toán, dẫn tới tình trạng nhiều dự án đất đối ứng không được tính đúng, tính đủ giá trị.
Việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán; được xác định như sau: Giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường theo quy định của pháp luật tại thời điểm thanh toán; giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu.
Đất xen kẹt: "Canh bạc" may rủi nhưng vẫn hút đầu tư
Việc chưa được công nhận là đất ở, chưa có sổ đỏ, phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thực tế giấy tờ chuyển nhượng chỉ là giấy tờ viết tay khiến giá đất xen kẹt khu vực nội thành chỉ bằng 1/3 hoặc 1/2 so với giá thị trường, thu hút sự tìm kiếm của các khách hàng thu nhập thấp, đặc biệt là những người ngoại tỉnh. Nhu cầu an cư ở thành phố trong điều kiện tài chính ít ỏi đã khiến nhiều người tìm tới những mảnh đất xen kẹt với hy vọng “trong tương lai có thể chuyển đổi sang đất thổ cư và được cấp sổ”, như lời của các nhân viên môi giới.
Theo khảo sát của phóng viên, đất xen kẹt tại Thanh Xuân ở các phường như Khương Đình, Hạ Đình, Bùi Xương Trạch có giá chào bán 20 - 23 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường của đất đã có sổ là 40 - 60 triệu đồng/m2.
Trên các trang thông tin mua bán nhà đất, đất xen kẹt tại Vĩnh Hưng, Định Công Thượng (Hoàng Mai) có giá bán thấp nhất chỉ từ 13 - 15 triệu đồng/m2, trong khi đất đã có sổ đỏ là 40 - 50 triệu đồng/m2. Đất xen kẹt tại Dương Nội, Phú Lương, Yên Nghĩa, Ba La… được rao bán từ 8 - 15 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường của đất thổ cư từ 20 - 25 triệu đồng/m2.
