Sự sụt giảm có phản ánh “sức khỏe” của bất động sản 2020?
Nhận định về bức tranh thị trường bất động sản 2020, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, trong suốt năm 2020, dưới tác động của dịch bệnh và những khó khăn vốn có, thị trường bất động sản cả nước, đặc biệt là hai thị trường trọng điểm TP.HCM có sự sụt giảm, thể hiện rõ nhất ở nguồn cung.
Trước thực tế đó, nhiều nhà đầu tư băn khoăn về sức khỏe của thị trường bất động sản thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, theo ông Kiệt, để biết sự sụt giảm này có phản ánh được sức khỏe của thị trường hay không thì cần đi sâu vào nguyên nhân và mở rộng góc nhìn từ thực tế thị trường.
Ngoài ra, theo ông Kiệt, thời điểm hiện tại và sang năm 2021 có xu hướng các chủ đầu tư tại TP.HCM sẽ di chuyển ra săn tìm quỹ đất tại Hà Nội và ngược lại các doanh nghiệp ở Hà Nội cũng nam tiến thực hiện các dự án ở TP.HCM. Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các dự án ở những thị trường vùng ven, thị trường ven biển vẫn tiếp tục phát triển.
Với tốc độ tăng trưởng dân số như hiện nay thì nhu cầu mua nhà đang rất cao. Chuyên gia CBRE nhận định, khi tình hình kinh tế chung bị ảnh hưởng, thu nhập người dân giảm, nhu cầu nhà ở, đầu tư sẽ tăng lên để chuyển đổi tiền và tài sản, bảo toàn được tài chính. Các doanh nghiệp sẽ dựa trên các yếu tố để đánh giá nhu cầu của thị trường và có những chiến lược phát triển phù hợp.
Nhìn lại 3 chu kỳ sốt nóng đến đóng băng trên thị trường địa ốc
Dù các số liệu thống kê về giá nhà đất do các cơ quan đưa ra đều có sự khác biệt, song, nhìn từ toàn cảnh thị trường bất động sản 20 năm, những lần bùng nổ và suy giảm đều tương đối rõ nét.
Chu kỳ thứ nhất diễn ra từ năm 2000 đến năm 2006. Giá đất sốt nóng diễn ra mạnh vào giai đoạn 2000 đến 2003 và màn “ngủ đông” của thị trường xảy ra vào năm 2004 đến giữa năm 2006.
Theo đó, giai đoạn 2000 - 2006, giá nhà đất tăng trưởng nhảy vọt, bình quân tăng ít nhất 400%. Một thống kê tại thời điểm đó cho thấy, giá đất tại một số vị trí đường Kim Mã, Cầu Giấy năm 2002 tăng từ 1,8 đến 2,6 lần so với năm 2001. Giá căn hộ tại Linh Đàm rộng 78m2 năm 2001 là 200 triệu đồng thì đến năm 2003, người mua phải trả gấp đôi số tiền. Tại TP.HCM, một lô đất nền 100m2 tại trục đường Trần Não, quận 2 năm 2000 bán với giá 280 triệu đồng thì cuối năm 2003 tăng lên 900 triệu đồng.
Thời điểm này, giá đất tăng cao được nhận định phần lớn do hoạt động đầu cơ. Cơ sở tạo ra sự hoạt động mạnh mẽ của giới đầu cơ đến từ những thay đổi về chính sách pháp luật. Cụ thể, Luật Đất đai mở rộng năm 2003 đã nới rộng đối tượng tham gia thị trường quyền sử dụng đất không chỉ bao gồm hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức trong nước mà còn có cả các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cũng được tham gia thị trường nếu họ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư…
Bất động sản 24h: Nhà ở 2021 - "Món ngon" của thị trường
Chủ đầu tư sẽ tiếp tục săn tìm quỹ đất, nhà đầu tư khu vực TP HCM dạt ra Hà Nội còn phía Bắc cũng "Nam tiến".Chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần xác định đầu tư lâu dài, lướt sóng hay ngắn hạn không còn phù hợp ở thời điểm hiện tại.
Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, cho rằng 2021 là câu chuyện của phân khúc thị trường truyền thống như đất nền, căn hộ, nhà phố... Bởi đây là những phân khúc đánh vào những nhu cầu cơ bản nhất và tối thiểu nhất của con người trong tình hình dịch bệnh Covid-19 bất định như hiện nay.
Với thị trường “second home” (bất động sản thứ 2) như nghỉ dưỡng, du lịch, khách sạn, ngay cả cao ốc văn phòng sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng trong năm sau, tốc độ phục hồi tùy thuộc vào tiến độ khống chế dịch. Ông Chánh dự đoán thị trường này có thể phục hồi từ quý III năm sau, khi Covid-19 có vaccine khống chế trên thế giới và Việt Nam cũng đang bắt đầu thử nghiệm. Việc phục hồi chưa thể phát triển theo hình thẳng đứng mà cần có thời gian.
Nguy cơ 'bong bóng' khi BĐS tăng mạnh bất chấp ảnh hưởng dịch COVID-19
Tại TPHCM, khu vực tăng giá bất động sản nhiều nhất là nơi dự kiến sẽ thành lập thành phố Thủ Đức, trên cơ sở sáp nhập ba quận 2, 9 và Thủ Đức. Theo đánh giá của Batdongsan.com.vn, dù dịch bệnh COVID-19 khiến giao dịch trên thị trường chậm lại nhưng giá bất động sản ở khu vực này vẫn tăng. Không chỉ các dự án hiện hữu, nhiều dự án đang triển khai cũng bắt đầu đưa ra mặt bằng giá bán mới cao hơn so với giai đoạn trước đó.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giai đoạn từ quý I/2017 đến hết quý IV/2019, giá căn hộ được chào bán tại ba quận 2, 9 và Thủ Đức tăng mạnh nhất thị trường TPHCM, đặc biệt ở dòng sản phẩm chung cư cao cấp. Ở quý I/2017, giá bán căn hộ trung bình tại khu vực này vào khoảng 29 triệu đồng/m2. Con số này lần lượt tăng lên 38 triệu đồng/m2 vào quý IV/2018 và tiệm cận 41 triệu đồng/m2 vào quý cuối năm 2019. Theo đó, giá bán căn hộ bình quân tăng gần 45% trong ba năm.
Tại quận 9, một dự án biệt thự và nhà vườn đang được chủ đầu tư chào bán từ 45 triệu/m2. Nhiều căn hộ hiện hữu có giá khởi điểm 30 - 35 triệu/m2 ở năm 2019 hiện đã leo lên 37-40 triệu/m2. Giá chung cư thứ cấp trên các tuyến Đồng Văn Cống, Xa Lộ Hà Nội cũng có xu hướng tăng lên 300 - 400 triệu/căn so với đầu năm 2019.
Nghịch lý giá căn hộ vùng giáp ranh TP.HCM
Theo ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng DKRA Vietnam, khi TP.HCM khan cung, cạn quỹ đất thì làn sóng BĐS hướng về Bình Dương – một trong các thị trường giáp ranh TP.HCM ngày càng trở nên hấp dẫn. Bên cạnh nguồn cung dồi dào thì giá căn hộ khu vực này cũng liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Mức giá bình quân trên thị trường căn hộ Bình Dương đạt 30-40 triệu đồng/m2, ngang ngửa với giá BĐS khu ven TP.HCM. Trong đó, 2 thành phố mới của Bình Dương là Dĩ An và Thuận An có mức biến động giá mạnh nhất.
Chính sự tăng giá chóng mặt khoảng 2 năm nay đã tạo nên cuộc đua giá BĐS Bình Dương với thị trường TP.HCM và lân cận. Đáng nói, ngay trong diễn biến giá này, nhận thấy có sự nghịch lý xảy ra khi ở các khu vực giáp ranh Q.9, Q.Thủ Đức (TP.HCM) giá căn hộ còn ở ngưỡng 30-35 triệu đồng/m2, nhưng khu vực xa hơn, chạy dọc quốc lộ 13 xuống phía Thuận An, Thủ Dầu Một có những dự án cán mốc 42-45 triệu đồng/m2. Nếu tính về khoảng cách di chuyển vào trung tâm TP.HCM thì lợi thế đang thuộc về các dự án giáp ranh các quận ven TP. Trong đó các dự án căn hộ đã bàn giao nhà, vào ở ngay có giá từ 30-33 triệu đồng/m2 đang được người mua thực quan tâm.
