Metro và cú hích thị trường
Thông tin từ UBND TP.HCM vừa đưa ra cho biết, đơn vị này đã chấp thuận phương án hướng tuyến đường sắt đô thị kết nối từ ga Suối Tiên của tuyến đường sắt đô thị số 1, Bến Thành - Suối Tiên đến TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai và thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Phương án này đã được UBND tỉnh Đồng Nai và UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận cũng như phù hợp với định hướng quy hoạch phát triển giao thông vận tải TP đến năm 2020 và tầm nhìn sau năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ duyệt.
Dự án Metro số 1 sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản hai tỉnh Đồng Nai và Bình Dương phát triển.
Tuyến đường sắt đô thị từ ga Suối Tiên đến tỉnh Đồng Nai và Bình Dương nằm hoàn toàn trên địa bàn hai tỉnh Đồng Nai và Bình Dương. Do đó, khi được đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân đi lại giữa TP.HCM và tỉnh Đồng Nai, Bình Dương; thu hút thêm lượng hành khách vận chuyển trên tuyến đường sắt đô thị số 1, Bến Thành - Suối Tiên; thúc đẩy phát triển đô thị dọc tuyến; góp phần làm giảm tình trạng giao thông quá tải tại các trục đường phía Đông Bắc của TP.
Được biết, nhà ga Suối Tiên sẽ kéo dài metro đi dọc bên phải quốc lộ 1 (hướng về cầu Đồng Nai) khoảng 1,2km; sau đó quẹo trái để băng ngang quốc lộ 1, đi về phía Bình Dương thêm hơn 500m.
Tại khu vực gần UBND phường Bình Thắng (thị xã Dĩ An, Bình Dương) sẽ bố trí một nhà ga Nút Giao. Tổng cộng khoảng cách từ nhà ga Nút Giao tới nhà ga Suối Tiên khoảng 2km. Tiếp đến, việc kéo dài metro về Bình Dương, Đồng Nai sẽ được triển khai từ nhà ga Nút Giao theo hai nhánh: một nhánh về Bình Dương, cặp theo đường Mỹ Phước - Tân Vạn.
Một nhánh đi về Đồng Nai: metro sẽ đi vòng qua kho logistics tại Dĩ An, đi song song với cầu Đồng Nai (phía bên trái cầu, hướng từ TP.HCM về Đồng Nai), rồi đến nhà ga đặt tại Khu công nghiệp Biên Hòa 1 (tổng cộng nhánh metro từ nhà ga Nút Giao về Đồng Nai dài 3,8km, bố trí 2 nhà ga).
Theo nhóm chuyên gia Nhật Bản, phương án kéo dài metro bằng cách xây thêm 2km và xây dựng nhà ga Nút Giao tại Bình Dương là phương án có nhiều ưu điểm nhất: vị trí xây dựng nhà ga Nút Giao gần ranh giới của Đồng Nai, Bình Dương, trong tương lai hai tỉnh có thể linh động thực hiện dự án kéo dài metro về phía tỉnh mình một cách độc lập.
Về chi phí xây dựng, theo tính toán sơ bộ của nhóm nghiên cứu liên danh tư vấn Nippon Koei - Tokyu, Nhật Bản, tổng chi phí để kéo dài metro từ TP.HCM về Bình Dương, Đồng Nai là khoảng 21.234 tỷ đồng. Trong đó, riêng chi phí xây dựng cho giai đoạn 1 kéo dài 2km từ ga Suối Tiên tới ga Nút Giao là khoảng 2.315 tỷ đồng. Việc thực hiện trong giai đoạn 2018-2022. Việc thi công nối dài từ ga Nút Giao tới Bình Dương, Đồng Nai có thể thực hiện từ năm 2023.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho rằng, đây là thông tin tích cực cho thị trường bất động sản Đồng Nai và Bình Dương phát triển trong năm 2018 bởi thị trường bất động sản hai tỉnh này trong thời gian qua phát triển khá trầm lắng và chưa có hướng đi cụ thể.
Ngoài việc doanh nghiệp tự phát triển dự án thì thị trường không có gì khởi sắc. Lý do hạn chế chủ yếu đến từ hạ tầng giao thông kết nối và chưa có đòn bẩy chủ lực, tuy nhiên khi Metro số 1 được xây dựng kết nối với hai tỉnh này thì đây sẽ là đòn bẩy chủ lực cho thị trường bất động sản tại đây.
Thị trường hưởng lợi ra sao?
Giới nghiên cứu thị trường cho rằng, ở góc độ thị trường thì Metro sẽ tạo ra cơn sóng lớn như nó đã tạo ra cho khu Đông TP.HCM thời gian qua. Đó là các dự án sẽ phát triển bám theo tuyến Metro nhưng tại Xa lộ Hà Nội trong 3 năm qua khi tuyến Metro xây dựng. Đặc biệt, câu chuyện Metro sẽ như câu chuyện của Sân bay Quốc tế Long Thành vừa qua, dù chưa được xây dựng như thị trường bất động sản Long Thành tỉnh Đồng Nai đã rầm rộ phát triển.
Những dự án mới tại vị trí tuyến Metro số 1 đi qua ở Bình Dương bắt đầu xuất hiện.
Về việc tác động với thị trường rõ như thế nào đối với từng tỉnh, ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản BV Land đưa ra phân tích cụ thể. Đó là việc trên thế giới, quy định thành phố vệ tinh thường cách xa trung tâm khoảng 30km, tuy nhiên đối với Bình Dương và Đồng Nai thì lại là giáp ranh với hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện.
Điều này là một lợi thế, tuy nhiên thị trường hưởng lợi thì không phải toàn bộ mà chỉ phạm vi của tuyến Metro chạy qua, nhưng đó cũng là đủ để thị trường phát triển theo hướng bền vững.
“Tại Bình Dương, từ những năm 2010 thị trường tại đây phát triển với những dự án ở trung tâm thành phố Mới, nhưng rồi quy hoạch này của tỉnh bị thất bại khi các dự án không bóng người ở và lâm vào cảnh hoang tàn. Nhưng ở khu vực giáp ranh với TP.HCM lại khác, thị trường vẫn sôi động khi mà các dự án mới liên tiếp được phát triển. Đây cũng là khu vực mà tuyến Metro chạy qua”, ông Vũ nói.
Đối với Đồng Nai, ông Vũ cho biết một điểm đáng nói cho thị trường này là theo báo cáo của Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, từ đầu năm tới nay tỉnh này có hơn 200 dự án bất động sản mới nhưng tất cả đều là dự án phân lô bán nền, chưa có dự án chung cư. “Theo đánh giá của giới đầu tư, nhìn chung thị trường bất động sản Đồng Nai, Bình Dương sẽ có phát triển. Tuy nhiên, từ thời điểm hiện tại đến khoảng đầu 2018, hàng loạt các dự án nổi bật, có quy mô lớn từ các nhà đầu tư nội ngoại cũng được đánh giá sẽ giúp Đồng Nai trở thành tâm điểm của thị trường vùng ven”, ông Vũ nói.
Cùng chung nhận định trên, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc HimLam Land cho rằng, thời điểm bất động sản Đồng Nai và Bình Dương đã tới. Việc kéo dài tuyến Metro số 1 được cho là nằm trong tính toán của lãnh đạo UBND TP.HCM và gắn liền với kế hoạch dãn dân của TP. Trong khi TP hiện nay dân số đang ngấp nghé con số 13 triệu dân, diện tích đất dần thu hẹp thì việc phát triển giao thông kết nối vùng là điều đúng nhất của TP hiện nay.
Lợi thế của Metro đó là thời gian di chuyển nhanh, lại không bị kẹt xe… Trong khi đó, hiện nay những tuyến đường kết nối giữa hai tỉnh này là Quốc lộ 13 và quốc lộ 1 lại luôn trong cảnh kẹt xe và di chuyển khá khó khăn để người dân từng Bình Dương hay Đồng Nai có thể đi vào trung tâm TP.HCM làm việc. Chính vì vậy, với tuyến Metro xây dựng, người dân hai tỉnh này sẽ dễ dàng sống ở Bình Dương, Đồng Nai nhưng vẫn làm việc tại TP.HCM.
“Lợi thế nữa của hai tỉnh này đó là giá đất rất rẻ, quỹ đất lại nhiều và ở vị trí trạm Metro hoạt động đang có khá nhiều dự án bất động sản phát triển. Việc này sẽ giúp thị trường bất động sản hai tỉnh đi lên”, ông Phúc nói.
Đúng như ông Phúc nói, hiện nay đang có khá nhiều dự án bất động sản được cho là sắp xây dựng tại đây, đơn cử như Công ty CP Bất động sản Sam Land cho biết đang phát triển một dự án chung cư cao cấp tại ngay huyện Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, Công ty CP Bất động sản Kim Oanh cũng đang chào bán dự án đất nền tại huyện Dĩ An, Công ty HimLam Land sau khi thành công với dự án Him Lam Phú Đông tại huyện Dĩ An và chuẩn bị giao nhà cho khách hàng vào tháng 12 này thì cũng đang lên kế hoạch mở bán dự án Him Lam Phú Đông 2 tại đây vào cuối năm nay…
“Với tuyến Metro số 1 được kéo dài tới hai tỉnh trên, tình hình hoạt động bất động sản tại hai tỉnh này trong năm 2018 sẽ ổn định hơn so với những năm trước bằng việc các chủ đầu tư trong và người nước uy tín sẽ đổ bộ vào đây phát triển dự án, thay vì chủ phát triển tự phát và bán đất nền như hiện nay”, ông Khương cho biết.
Theo khảo sát của phóng viên, hiện tại giá đất tại khu vực mà có tuyến Metro số 1 chạy qua hai tỉnh đã bắt đầu có sự tăng giá từ giữa tháng 11 tới nay. Tại huyện Dĩ An tỉnh Bình Dương, giá đất tháng 10 bình quận 14 triệu đồng/m2 thì hiện nay đã lên tới 18 triệu đồng/m2, tại Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai giá đất tháng 10 là khoảng 16 triệu đồng/m2 thì giờ đã tăng tới 19 triệu đồng/m2. Các giao dịch cũng sôi động hơn nhờ các công ty môi giới mọc ra khá nhanh.
Phía chuyên gia cảnh báo, nếu không có biện pháp ngăn chặn từ cơ quan chức năng 2 tỉnh trên thì thị trường dễ lâm vào cảnh loạn dự án phân lô bán nền và đầu cơ thổi giá đất như tại huyện Long Thành khi dự án Sân bay Quốc tế được công bố./.
