Thích
Ngày 30/5, tại Hà Nội đã diễn ra hội thảo "Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản" với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế, lãnh đạo doanh nghiệp và đại diện các tổ chức nghiên cứu trong lĩnh vực bất động sản. Sự kiện đã thảo luận về xu hướng, nhận diện cơ hội và tìm lời giải đột phá để kiến tạo thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới.
Trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng dưới tác động của các chính sách mới, hội thảo tập trung phân tích những cơ hội, thách thức và xu hướng phát triển của thị trường trong giai đoạn tới, hướng tới mục tiêu xây dựng một thị trường minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn.
Chia sẻ tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường bất động sản đang đứng trước những thay đổi mang tính nền tảng, từ cơ chế quản lý, hành lang pháp lý đến hành vi của nhà đầu tư và người mua nhà. Những chuyển động này không chỉ mở ra cơ hội cho các chủ thể thích ứng tốt mà còn định hình một chu kỳ phát triển mới, lấy nhu cầu thực và giá trị sử dụng thực làm trung tâm.
Bất động sản bước sang giai đoạn phát triển lành mạnh và hướng đến nhu cầu thực
Sau nhiều năm trải qua những chu kỳ tăng trưởng nóng, sốt đất cục bộ và các đợt thanh lọc mạnh mẽ, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với những thay đổi mang tính nền tảng. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các chính sách điều hành hiện nay đang ngày càng hướng tới mục tiêu xây dựng một thị trường ổn định, minh bạch và bền vững hơn, thay vì chỉ tập trung vào tăng trưởng ngắn hạn.
TS. Nguyễn Văn Đính tại sự kiện "Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản"
Một trong những tín hiệu tích cực nhất là nguồn cung dự án đang có xu hướng phục hồi rõ rệt. Sau thời gian dài bị ảnh hưởng bởi các vướng mắc pháp lý, hàng loạt dự án mới đang được tháo gỡ thủ tục và quay trở lại thị trường. Điều này giúp giảm tình trạng khan hiếm nguồn hàng từng kéo dài trong nhiều năm, đồng thời tạo thêm lựa chọn cho người mua nhà và nhà đầu tư.
Không chỉ gia tăng về số lượng, nguồn cung cũng đang dịch chuyển theo hướng cân bằng hơn giữa các phân khúc. Từ nhà ở, khu đô thị, bất động sản công nghiệp đến thương mại - dịch vụ đều ghi nhận những tín hiệu phát triển tích cực, phản ánh quá trình mở rộng và hoàn thiện của hệ sinh thái bất động sản.
Đáng chú ý, phân khúc nhà ở đang có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ tư duy đầu cơ sang phục vụ nhu cầu ở thực. Nếu trước đây nhiều dự án được phát triển chủ yếu để đón sóng tăng giá thì hiện nay các yếu tố về khả năng sử dụng, chất lượng sống, tiện ích và giá trị khai thác thực tế ngày càng được coi trọng. Đây được xem là nền tảng quan trọng để thị trường phát triển bền vững hơn trong dài hạn.
Song song với đó, quá trình đô thị hóa cũng đang bước sang một giai đoạn mới với sự xuất hiện của các mô hình đô thị xanh, đô thị thông minh và đô thị TOD (phát triển theo định hướng giao thông công cộng). Những mô hình này không chỉ tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản mà còn góp phần nâng cao chất lượng sống và hiệu quả sử dụng hạ tầng đô thị.
Một thay đổi đáng chú ý khác là mức độ minh bạch của thị trường đang được cải thiện đáng kể. Hệ thống dữ liệu về quy hoạch, pháp lý, giao dịch và giá cả ngày càng được hoàn thiện, giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, kiểm chứng thông tin trước khi đưa ra quyết định.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, đây là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản vận hành chuyên nghiệp hơn, giảm thiểu tình trạng đầu cơ dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng và hạn chế các hiện tượng "sốt đất" mang tính phong trào như trước đây.
Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm với áp lực cạnh tranh. Khi nguồn cung tăng nhanh trở lại, cuộc đua trên thị trường sẽ ngày càng gay gắt, không chỉ giữa các dự án mà còn giữa các chủ đầu tư. Những doanh nghiệp sở hữu sản phẩm phù hợp nhu cầu thực, pháp lý minh bạch và năng lực triển khai tốt sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút khách hàng.
Trong bối cảnh đó, dòng tiền đầu cơ cũng đang có xu hướng thu hẹp. Thị trường ngày càng ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng tạo dòng tiền và đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì những khoản đầu tư chỉ kỳ vọng vào chênh lệch giá.
Cuộc chơi mới của thị trường bất động sản: Minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và chọn lọc hơn
Theo đánh giá của Chủ tịch VARS, những năm tới sẽ chứng kiến hàng loạt thay đổi mang tính cấu trúc, làm thay đổi cách thức vận hành của toàn bộ thị trường bất động sản.
Trước hết là việc bất động sản sẽ được định danh đầy đủ trên nền tảng dữ liệu số. Mỗi tài sản sẽ gắn với hệ thống dữ liệu liên thông về pháp lý, quy hoạch, giao dịch và giá cả. Điều này giúp tăng khả năng kiểm soát của cơ quan quản lý, đồng thời nâng cao tính minh bạch của thị trường.
Thị trường bất động sản đang đối diện nhiều cơ hội mới
Bên cạnh đó, hoạt động giao dịch bất động sản cũng được định hướng quản lý chặt chẽ hơn thông qua hệ thống sàn giao dịch được quản lý theo quy định của Nhà nước. Đây được xem là bước tiến quan trọng nhằm chuẩn hóa hoạt động mua bán, hạn chế các giao dịch thiếu minh bạch và giảm thiểu rủi ro cho người tham gia thị trường.
Đặc biệt, yếu tố pháp lý sẽ trở thành "tấm vé thông hành" bắt buộc đối với mọi sản phẩm bất động sản. Những dự án không đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý sẽ ngày càng khó có cơ hội tồn tại trên thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc cuộc chơi sẽ không còn chỗ cho những sản phẩm phát triển theo kiểu "đi trước, hoàn thiện sau" như giai đoạn trước đây.
Song hành với đó, hệ thống thể chế mới đang từng bước hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển nguồn cung. Đây được kỳ vọng sẽ giúp thị trường tăng trưởng cả về quy mô lẫn chất lượng trong những năm tới.
Tuy nhiên, sự minh bạch hóa cũng khiến mức độ cạnh tranh tăng lên mạnh mẽ nhất từ trước đến nay. Khi thông tin được công khai, người mua có nhiều cơ sở để so sánh và lựa chọn hơn. Những dự án sở hữu vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế sẽ chiếm ưu thế, trong khi các sản phẩm chất lượng thấp hoặc thiếu minh bạch sẽ ngày càng khó tiếp cận khách hàng.
TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng hạ tầng sẽ trở thành yếu tố sàng lọc quan trọng của thị trường trong giai đoạn tới. Những khu vực được đầu tư mạnh về giao thông, logistics và hạ tầng xã hội sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn. Ngược lại, các dự án thiếu kết nối hoặc phát triển đơn lẻ sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc cạnh tranh.
Bên cạnh yếu tố hạ tầng, quy hoạch vùng và chiến lược phát triển đô thị cũng sẽ tác động trực tiếp tới quyết định đầu tư. Các mô hình đô thị quy mô lớn, phát triển đồng bộ và tích hợp nhiều chức năng tiếp tục duy trì sức hấp dẫn nhờ khả năng đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, làm việc, thương mại và dịch vụ.
Dù vậy, thị trường vẫn còn không ít thách thức. Tỷ trọng nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân vẫn ở mức thấp. Nguồn cung nhà ở cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội cho thuê, chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng gia tăng của công nhân, người lao động và nhóm thu nhập thấp.
Ngoài ra, sự phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng vẫn là điểm nghẽn của thị trường. Mỗi khi thanh khoản suy giảm hoặc tín dụng bị siết chặt, hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản đều chịu tác động đáng kể.
Một áp lực khác là giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu do chi phí đầu vào, chi phí phát triển dự án và tiền sử dụng đất liên tục gia tăng. Điều này đặt ra bài toán lớn cho các doanh nghiệp trong việc phát triển các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với những tiêu chuẩn cao hơn về minh bạch, pháp lý, chất lượng sản phẩm và năng lực vận hành. Đây vừa là cơ hội để thị trường phát triển bền vững hơn, vừa là phép thử đối với các chủ đầu tư, nhà môi giới và nhà đầu tư trong việc thích ứng với một cuộc chơi ngày càng chuyên nghiệp và khắt khe hơn.
