PV: Ông đánh giá như thế nào về tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản thời điểm hiện tại?
TS.Nguyễn Văn Đính: Thời gian gần đây, đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm, “săn đất” ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá hợp lý, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.
Dấu hiệu cho thấy thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn mới đó là thanh khoản tăng. Cụ thể, quý II/2023, thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý I. Đến quý III, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II. Các dự án mở bán mới trên cả nước thời gian qua nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.
Theo nhìn nhận của tôi, thị trường bất động sản quý IV/2023 sẽ phục hồi với kết quả giao dịch được cải thiện rõ nét hơn so với ba quý trước nhờ vào niềm tin nhà đầu tư đang được củng cố, lãi suất giảm, thị trường có nhiều nguồn cung phù hợp hơn. Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ khó tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn. Bởi thị trường bất động sản trải qua một khoảng thời gian dài “bị bệnh", chưa “hồi sức” hoàn toàn. Vì thế, phục hồi chậm mà chắc, từ từ làm quen với môi trường kinh doanh mới là chìa khóa giúp bất động sản trở lại thành công. Theo tôi, tiến trình phục hồi của thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau.
PV: Những tín hiệu tích cực từ thị trường bất động sản phải chăng do các chính sách pháp lý đã đủ thẩm thấu, thưa ông?
TS.Nguyễn Văn Đính: Thực tế hiện nay, các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ đang ngày càng sát hơn với nhu cầu thực tế của thị trường và doanh nghiệp. Theo đó, nhiều khó khăn, vướng mắc của thị trường đã từng bước được tháo gỡ. Đồng thời, thị trường bất động sản cũng đang có thêm sự trợ lực mạnh mẽ từ phía ngân hàng (liên tục hạ lãi suất, cho phép vay đảo nợ, chính sách giãn, hoãn các khoản nợ-PV).
Phía cung của thị trường đã tiếp cận được dòng vốn tín dụng. Tuy nhiên, cho vay nhà ở lại đang có chiều hướng giảm dần. Bởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn, vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực không phải là ưu tiên hàng đầu của người dân ở thời điểm hiện tại. Hơn thế nữa, nguồn cung hiện hữu trên thị trường cũng không phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của số đông này. Đồng thời, điều kiện vay vốn khó thỏa mãn cùng với môi trường đầu tư, kinh doanh rủi ro buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn, khiến lượng khách hàng tiềm năng tham gia thị trường cũng suy giảm.
Điều đáng bàn, hiện có khoảng 1.200 dự án vướng mắc, trong đó tại Hà Nội và TP.HCM có khoảng hơn 500 dự án đang được xem xét và tìm giải pháp tháo gỡ. Phần lớn các dự án trên đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Trước thực tế này, cho dù có được tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý thì việc giải quyết, xử lý nợ, duy trì, đặc biệt là tìm nguồn vốn mới để tiếp tục thực hiện cho đến khi hoàn thành dự án cũng là một vấn đề lớn, không hề dễ dàng trong một sớm một chiều.
Từ nay đến nửa đầu năm 2024, nguồn cung tiếp tục được cải thiện tuy nhiên nếu không có các giải pháp thực sự quyết liệt, “cởi trói”, “mở đường” cho các dự án đang vướng mắc, khả năng cao thị trường sẽ tiếp tục phải đối mặt với cục diện khó khăn.
PV: Nói như vậy, thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều thách thức và cần những giải pháp “hồi sức", thưa ông?
TS.Nguyễn Văn Đính: Trên thực tế phản ánh của nhiều doanh nghiệp cho thấy các biện pháp hỗ trợ vẫn chưa thực sự đủ lực để kéo thị trường vực dậy. Để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần có thêm các giải pháp cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính phủ, các bộ ngành và cả hệ thống ngân hàng. Bên cạnh đó, tổng cầu chỉ có thể được cải thiện rõ rệt khi các biện pháp điều hành kinh tế chung của Chính phủ quyết liệt và thực sự phát huy tác dụng.
Theo tôi, tiền đề quan trọng là sự phối hợp nhịp nhàng, kịp thời của tất cả các phía để đảm bảo có thể kiểm soát đầy đủ và tuyệt đối toàn bộ thị trường. Theo đó, cần đẩy mạnh hơn nữa hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ. Mỗi địa phương cũng cần thành lập một Tổ riêng để đẩy nhanh việc xử lý, tháo gỡ khó khăn cho các dự án vẫn còn vướng mắc, tránh trường hợp “nước xa không cứu kịp lửa gần”. Để thị trường bất động sản khởi sắc, cần sự chung tay, vào cuộc của tất cả các cấp ban ngành, từ Trung ương tới địa phương.
Bên cạnh đó, Chính phủ tiếp tục ban hành các văn bản cụ thể, chi tiết để làm cơ sở xử lý các vấn đề liên quan đến bất động sản. Các cơ chế, chính sách trước khi ban hành, cần có sự tham gia đóng góp ý kiến của nhiều bên nhằm đảm bảo sau khi ban hành có thể áp dụng ngay được vào thực tiễn với mức độ phù hợp cao.
Đối với nhà ở xã hội, theo tôi cần một cơ chế đặc biệt hơn, đủ sức hấp dẫn, thật sự thuận lợi để cả doanh nghiệp và người dân có thể tiếp cận được. Cần xác định rõ, đây là phân khúc đặc thù, không nên áp dụng các luật thông thường.
Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước cần có những chính sách cụ thể, đặc thù và ứng dụng tại từng thời điểm, phù hợp với từng sự vụ để góp phần hỗ trợ giải quyết một cách nhanh nhất, kịp thời nhất các vấn đề về nguồn vốn, tín dụng dành cho doanh nghiệp bất động sản cũng như người mua bất động sản. Từ đó, sẽ tiết giảm tối đa các hệ lụy do khó khăn kéo dài.
Điều quan trọng, cần nhanh chóng có cơ chế cho các nhóm doanh nghiệp bất động sản, dự án bất động sản có phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vay tín dụng… đang gặp khó khăn chưa được tháo gỡ và phải thực hiện nghĩa vụ trong năm 2024. Tránh tình trạng “nước đến chân mới nhảy”, gây “tăng áp”. Các dự án bất động sản có nguy cơ cao, khó xử lý, cần có chính sách hỗ trợ tài chính và tạo điều kiện thu hồi dự án để Nhà nước thực hiện.
PV: Ông đánh giá như thế nào về kênh đầu tư bất động sản trong năm 2024?
Ông Nguyễn Văn Đính: Bất động sản là sản phẩm có tính nội địa hóa cao, giá sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung - cầu. Nhìn chung giá bất động sản có xu hướng đi lên, thêm điểm sáng mới, đặc biệt những khu vực đang còn dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư...
Theo tôi, phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng ổn định do nguồn cung vẫn chưa thích ứng kịp với nhu cầu khách hàng, nhà đầu tư. Đồng thời, phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM đều nằm ở các quận, huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai.
PV: Xin cảm ơn ông!
