Tình hình thế giới liên tục xoay chuyển, dòng vốn FDI đổ vào liên tục, định hướng phát triển rõ ràng... đang tạo đà cho bất động sản công nghiệp Việt Nam bật tăng trong giai đoạn mới. Tuy nhiên, cơ hội cũng sẽ đi cùng với những thách thức trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt.
Để hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản công nghiệp trong giai đoạn mới, Reatimes giới thiệu những quan điểm phân tích của ông Phạm Văn Nam, Co-founder Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam.
Thế giới thay đổi tác động đến ngành công nghiệp và bất động sản công nghiệp
Bối cảnh thế giới trong những năm qua đã, đang và sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến toàn cảnh bức tranh bất động sản công nghiệp Việt Nam. Trong đó có bốn yếu tố cần lưu ý.
Thứ nhất, cách mạng công nghiệp đã và đang thay đổi rất nhanh, tiến tới cấp độ 5.0 với sự hợp tác giữa người và máy. Sự tiến hóa này thúc đẩy quá trình sản xuất thông minh và cá nhân hóa sản phẩm.
Thứ hai, sự trỗi dậy mạnh mẽ của Trung Quốc dẫn đến chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Giá trị sản xuất công nghiệp đã vượt 4.000 tỷ USD, chiếm 29% toàn cầu, cao gấp đôi so với Mỹ, bốn lần Nhật Bản, năm lần so với Đức và 100 lần so với Việt Nam.
Thứ ba, hiện nay Trung Quốc đang chuyển chiến lược phát triển, gia tăng các ngành công nghệ cao và đào thải các ngành công nghiệp giá trị thấp, cần nhiều nhân lực và ô nhiễm môi trường.
Với chiến lược này, nhiều nhà đầu tư quốc tế đã bị đào thải khỏi Trung Quốc, cộng thêm việc chi phí sản xuất tại đây cũng không còn quá hấp dẫn buộc họ “dọn nhà”. Đây là cơ hội cho các quốc gia lân cận để tiếp tục duy trì mạng lưới sản xuất hiện có. Thái Lan và Việt Nam là hai quốc gia hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng dịch chuyển này. Tuy vậy, thách thức đặt ra cho những quốc gia này là phải đón nhận các ngành công nghiệp có ảnh hưởng đến môi trường.
Thứ tư, Covid-19 tiếp tục là bóng ma đe dọa nền sản xuất công nghiệp khắp thế giới. FDI toàn cầu đã bị kéo xuống 38%, còn 846 tỷ USD, mức thấp nhất kể từ năm 2005. Đại dịch còn thay đổi tâm lý nhà đầu tư, thúc đẩy nhanh hơn số hóa môi trường đầu tư.
Trong bối cảnh thế giới đang thay đổi mạnh mẽ như vậy, cơ hội dành cho Việt Nam là rất lớn.
Về tình hình thu hút đầu tư nước ngoài, trong hơn một thập kỷ qua, Việt Nam liên tục lập các đỉnh mới. Cao nhất vào năm 2019, tổng vốn FDI đăng ký đạt 38 tỷ USD. Dù vấp phải Covid-19, nhưng giai đoạn 2020 - 2021 tình hình vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vẫn tương đối tích cực.
Trong 10 tháng đầu năm 2021, Việt Nam thu hút 23,7 tỷ USD vốn đăng ký và 15,2 tỷ USD vốn thực hiện. Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc và Đài Loan vẫn là năm quốc gia dẫn đầu về nguồn vốn đổ vào thị trường Việt Nam. Trong đó, số vốn dành cho các lĩnh vực công nghiệp, chế biến chế tạo chiếm 45% trên tổng số 13 tỷ USD vốn đăng ký cấp mới.
Thị trường khu công nghiệp Việt Nam phân trục rõ rệt
Với tổng vốn FDI luôn được duy trì tích cực, tính đến 2021, Việt Nam có 563 khu công nghiệp được quy hoạch trong tổng diện tích 210,9 nghìn héc-ta, tập trung chính quanh hai đầu tàu kinh tế lớn là TP.HCM và thủ đô Hà Nội. Trong đó có 397 khu công nghiệp được thành lập, 291 khu công nghiệp đang hoạt động. Quy mô trung bình của mỗi khu công nghiệp là 310ha.
Đối với phía Bắc, khu công nghiệp phát triển theo 5 trục hướng về các vùng có cơ sở hạ tầng - kết nối giao thông tốt nhất.
Trục thứ nhất gồm Hà Nội - Hưng Yên - Hải Dương - Hải Phòng với mật độ khu công nghiệp tập trung rất cao dọc theo QL5 cũ và cao tốc Hà Nội - Hải Phòng mới.
Trục thứ hai gồm Hà Nội - Bắc Ninh - Bắc Giang - Lạng Sơn. Trong đó, Bắc Ninh có mật độ dày đặc và gần như không còn quỹ đất cho khu công nghiệp mới. “Vết dầu loang” đang tiến tới Bắc Giang và Lạng Sơn, trong đó quy hoạch khu công nghiệp 5.000ha tại huyện Hữu Lũng, phía Nam tỉnh Lạng Sơn.
Trục thứ ba gồm Hà Nội - Vĩnh Phúc - Phú Thọ. Tương tự Bắc Giang, Vĩnh Phúc sẽ là điểm đến sáng giá cho bất động sản công nghiệp.
Trục thứ tư gồm Hà Nội - Thái Nguyên. Đây là nơi có nhà máy Samsung và sắp tới sẽ là nơi tập trung nhiều các khu công nghiệp hiện đại, khu công nghiệp thông minh.
Trục thứ năm gồm Hà Nội - Hà Nam. Mật độ khu công nghiệp tập trung rất cao ở Phủ Lý, Đồng Văn.
Đối với phía Nam cũng tương tự khi các khu công nghiệp lấy TP.HCM làm trung tâm và phát triển ra 5 trục chính.
Trục thứ nhất gồm TP.HCM - Đồng Nai. Đây là khu vực có lịch sử phát triển khu công nghiệp lâu đời nhất Việt Nam với khu kỹ nghệ Biên Hòa và hiện tại là khu công nghiệp Biên Hòa 1. Điểm tập trung khu công nghiệp lớn nhất ở Đồng Nai hiện tại là Nhơn Trạch.
Trục thứ hai gồm TP.HCM - Bình Dương - Bình Phước. Trong đó khu vực năng động nhất tọa lạc ở Tân Uyên - Mỹ Phước với các khu công nghiệp của Becamex, VSIP.
Trục thứ ba gồm TP.HCM - Bà Rịa - Vũng Tàu. Đây được đánh giá là khu vực có hạ tầng logistics tốt nhất, quy hoạch rất nhiều cảng lớn. Trong tương lai đây sẽ là nơi phát triển các khu công nghiệp kết hợp logistics rất mạnh mẽ.
Trục thứ tư gồm TP.HCM - Long An. Các khu công nghiệp tập trung nhiều ở huyện Cần Giuộc và Đức Hòa, di chuyển rất thuận tiện vào trung tâm TP.HCM.
Trục thứ năm gồm TP.HCM - Tây Ninh. Trục này được đánh giá sẽ rất sáng giá trong tương lai, với nhiều khu công nghiệp lớn tại Củ Chi trong giai đoạn tới.
Cơ hội đi cùng thách thức
Trong chu kỳ mới, với số lượng lớn các khu công nghiệp được quy hoạch và thành lập cùng sự tham gia mạnh mẽ của các khu công nghiệp có vốn đầu tư ngoại sẽ tạo nên một thị trường cạnh tranh đầy khốc liệt. Đây cũng là động lực để các đơn vị phát triển hạ tầng khu công nghiệp sáng tạo, áp dụng nhiều giải pháp hơn trong kinh doanh, chú trọng hơn trong công tác xúc tiến đầu tư, thị trường sẽ có được sự đa dạng hơn về các loại hình sản phẩm đáp ứng nhu cầu phong phú của nhà đầu tư.
Trong giai đoạn tới, việc phát triển khu công nghiệp cũng không chỉ đơn thuần là cung cấp mặt bằng sản xuất kinh doanh cho nhà đầu tư như trước đây mà sẽ quan tâm nhiều hơn tới hạ tầng xã hội tạo cho người lao động và hạ tầng dịch vụ tiện ích cho toàn bộ cư dân của khu công nghiệp.
Cơ hội là vậy, nhưng thách thức dành cho cộng đồng phát triển bất động sản công nghiệp cũng không ít. Trong đó, có hàng loạt các vấn đề mà chủ đầu tư khu công nghiệp đang gặp phải:
Thứ nhất là ô nhiễm công nghiệp. Đây là vấn đề tồn tại dai dẳng suốt nhiều năm và sẽ tiếp tục nóng trong thời gian tới. Đây là hệ quả từ việc thu hút các dự án đầu tư kém chất lượng và quản lý kém trong quá khứ.
Thứ hai là vấn đề nguồn nhân lực. Lợi thế nguồn lao động trẻ sẽ dần không còn nhiều khi dân số già hóa. Bên cạnh đó, câu chuyện an sinh cho công nhân tại các khu công nghiệp cũng là vấn đề đáng quan tâm. Trong giai đoạn vừa qua, khi dịch Covid-19 bùng mạnh tại các khu công nghiệp, người lao động rất vất vả trong công tác an sinh. Cảnh người lao động rời bỏ các khu công nghiệp để trở về quê hương là rất nhiều. Dẫn đến các khu công nghiệp lại trở nên thiếu hụt nguồn nhân lực trầm trọng.
Thứ ba liên quan đến chuỗi dịch chuyển. Logistics sẽ đòi hỏi Việt Nam phải cạnh tranh rất gay gắt với các quốc gia khác trong khu vực như Thái Lan để có thể tiếp cận với những nhà đầu tư nước ngoài.
Đó là các yếu tố khách quan. Còn về nguyên nhân chủ quan, bản thân các chủ đầu tư cũng mắc phải nhiều vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng, quy hoạch sản phẩm và xúc tiến đầu tư, dẫn đến nhiều khu công nghiệp suốt nhiều năm chịu cảnh "đồng không mông quạnh"./.
