Bất động sản công nghiệp Việt Nam có sức hút mạnh mẽ với các nhà đầu tư nước ngoài trong xu hướng dịch chuyển đầu tư quốc tế, đặc biệt trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc. Nhờ vào vị trí chiến lược của mình, Việt Nam đang có rất nhiều thuận lợi và cơ hội cần phải nắm bắt kịp thời với làn sóng dịch chuyển của các nhà đầu tư. Ngoài Trung Quốc, nhiều doanh nghiệp từ Nhật, Hàn cũng đang đổ vốn vào bất động sản công nghiệp Việt Nam. Tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp tới đâu? Vì sao nhà đầu tư nước ngoài lại coi Việt Nam như một điểm đầu tư hấp dẫn? Việt Nam phải làm gì để chủ động nắm bắt cơ hội của mình thay vì ngồi chờ và để thời cơ vuột mất?
Một trong những vấn đề nổi bật hiện nay đó là làm thế nào để thu hút vốn đầu tư vào các khu công nghiệp. Theo tôi, có 3 vấn đề cần quan tâm, thứ nhất là vốn; thứ hai là thị trường, cuối cùng là quản lý, quản trị của các nhà đầu tư.Trước hết nói về vốn, chúng ta phải xác định được xu thế vốn đầu tư vào nước ngoài trong những năm tới như thế nào, đổ vào đâu. Tức là chúng ta cần dự báo nguồn vốn đó nhưng muốn làm được công tác dự báo, cần có chính sách đầy đủ và sâu sắc hơn bởi vấn đề dự báo chưa bao giờ là điều dễ dàng.
Ví như dựa trên thực tiễn thu hút vốn FDI vào Việt Nam thời gian vừa qua, đặc biệt trong 3 năm gần đây, 2016 - 2018 và quý I/2019 để dự báo về dòng vốn đầu tư vào Việt Nam trong giai đoạn tới. Trong 3 năm từ 2016 - 2018, chúng ta thu hút khoảng 100 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài đăng ký, 52,4 tỷ USD vốn nước ngoài thực hiện vào Việt Nam. Tức là vốn thực hiện trung bình trên 15 tỷ USD/năm, vốn đăng ký thu hút là trên 30 tỷ/năm. Tại sao Việt Nam thu hút đầu tư lớn như vậy? Trong khi đó, đã có không ít ý kiến cho rằng hành lang pháp lý chưa hoàn chỉnh, khó hiểu và chồng chéo?
Đánh giá một cách toàn diện, môi trường đầu tư tại Việt Nam vẫn đang được các tổ chức nước ngoài đánh giá cao. Theo báo cáo Doing Business năm 2018 của Ngân hàng Thế giới về chỉ số môi trường kinh doanh, xếp hạng của Việt Nam tăng từ 82 lên 69. Báo cáo năm 2017 của Hội nghị Liên Hiệp Quốc về Thương mại và Phát triển xếp Việt Nam nằm trong nhóm 12 nước có tiềm năng thu hút nguồn lực đầu tư.
Tất cả những điều đó cho thấy, trong những năm tới, Việt Nam sẽ có khả năng thu hút được nguồn vốn rất lớn. Tiền sẽ đổ vào các khu công nghiệp mới, dịch vụ mới. Và những khu công nghiệp mới đó cũng sẽ mở ra những cơ hội mới, quỹ đất mới. Rõ ràng, cơ hội đang mở ra với chúng ta nhưng quan trọng nhất là chúng ta phải tiếp nhận như thế nào. Chúng ta có thu hút được nhiều vốn FDI hay không còn phụ thuộc vào môi trường đầu tư thể hiện qua hệ thống luật pháp và chính sách. Điều quan trọng hiện tại các Cơ quan quản lý nhà nước cần ban hành chính sách không chồng chéo, dễ hiểu, dễ thực hiện nhất.
Hiện tại, tôi đã đầu tư khoảng 100 triệu USD vào Việt Nam. Nhìn lại sự phát triển kinh tế của Việt Nam, tôi quyết định đầu tư và đã thu được lợi nhuận nhất định. Hiện nay, cũng có nhiều doanh nghiệp Nhật Bản được hỏi rằng giờ muốn đầu tư vào thị trường nào nhất? Họ trả lời là Việt Nam. Năm ngoái, Việt Nam là thị trường số 1 thu hút đầu tư. Trước đó Trung Quốc là điểm đầu tư số 1, tiếp theo là Thái Lan. Trải qua nhiều năm, cục diện này đã thay đổi nhiều.
Tôi không dám khẳng định rằng, 10 năm sau Việt Nam vẫn sẽ là điểm đầu tư số 1 của doanh nghiệp Nhật Bản. Bởi điều này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chính sách của Chính phủ gồm: chi phí nhân sự, đất đai, chi phí đăng ký, chi phí logistics.
Đánh giá chung, ở một số khu công nghiệp của Việt Nam vẫn còn nhiều điểm yếu. Cụ thể, ở phía Bắc, chưa có cảng nước sâu. Mặc dù xung quanh Hải Phòng nhiều cảng nhưng lại thiếu cảng nước sâu. Hệ thống giao thông còn nhiều khó khăn. Trong khi đó, Trung Quốc lại có nhiều đường quốc lộ.
Ngoài ra, chi phí không phải là vấn đề quan trọng với nhà đầu tư Nhật Bản nhưng chúng tôi quan tâm tới nguồn nhân lực chất lượng cao. Bên cạnh đó, các khu công nghiệp cũng thiếu đi sự kết nối đồng bộ. Chúng tôi còn quan tâm tới nhà ở cho công nhân của mình. Và nếu doanh nghiệp Nhật Bản đầu tư, họ có xu hướng xây những trường học cho con em công nhân, xây bệnh viện.
Trong phát triển kinh tế và toàn cầu hóa không có sự khác biệt nhiều lắm giữa các nước. Nhưng trong toàn thể khu vực phải tìm ra đâu là điểm đặc trưng của đất nước muốn thu hút đầu tư? Ví như, Việt Nam muốn đầu tư cho ngành thiết bị điện tử. Trong khi đó doanh nghiệp Nhật Bản đang muốn phát triển về dược phẩm. Nếu các công ty dược của Nhật Bản quyết định đầu tư sang Việt Nam thì ngành dược phẩm của Việt Nam phải có ưu thế để phát triển cũng như cần nguồn lao động cao. Từ đó, Việt Nam cần xem mình có lợi thế có ưu thế gì để thu hút vốn nước ngoài, đó mới là điều quan trọng.
Hà Nam hiện có 7/8 khu công nghiệp được Thủ tướng Chính phủ cho phép, đã thành lập, xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ và hoạt động rất hiệu quả với hàng trăm doanh nghiệp đầu tư sản xuất kinh doanh. Những năm gần đây, Hà Nam là một trong những tỉnh xếp trong top 10 tỉnh đứng đầu cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài.
Đặc biệt, Hà Nam cũng là một trong những tỉnh đầu tiên được Chính phủ cho phép hình thành và phát triển khu công nghiệp hỗ trợ chuyên sâu dành riêng cho các nhà đầu tư Nhật Bản với diện tích trên 300ha tại Khu Công nghiệp Đồng Văn III.
Hà Nam ưu tiên thu hút nhà đầu tư nước ngoài, trong đó hướng mạnh thu hút nhà đầu tư công nghiệp hỗ trợ đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc. Các doanh nghiệp được hưởng những chính sách ưu đãi đặc thù về thuế thu nhập doanh nghiệp; thời gian và giá thuê đất; hỗ trợ lao động; hỗ trợ về xây dựng nhà ở công nhân... Đặc biệt, việc lựa chọn các nhà đầu tư ngoài năng lực tài chính, Hà Nam cũng lựa chọn các dự án đầu tư không gây ảnh hưởng xấu tới môi trường, có công nghệ tiên tiến, đảm bảo hiệu quả đầu tư được khuyến khích, trong đó ưu tiên một số lĩnh vực sản xuất công nghiệp như cơ khí chế tạo, lắp ráp, các sản phẩm điện tử, viễn thông, công nghệ thông tin, công nghiệp hỗ trợ...
Hiện Việt Nam là một trong những nước có chi phí sản xuất thấp nhất trong khu vực ASEAN (dưới 1 USD/giờ), thấp hơn Trung Quốc và chi phí lao động trung bình ước tính thấp hơn 43% so với Thái Lan và thấp hơn 10% so với Indonesia. Đây là một trong những nguyên nhân thu hút dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam trong thời gian gần đây. Trong năm 2019, bất động sản công nghiệp phía Bắc nói riêng và Việt Nam nói chung tiếp tục là kênh đầu tư đáng chú ý nhờ vào nguồn vốn FDI tăng mạnh, đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, đặc biệt nguồn vốn ngày càng tăng từ Trung Quốc. Xu hướng chuyển nhà máy, công xưởng ra khỏi Trung Quốc sẽ tạo thuận lợi cho thị trường khu công nghiệp Việt Nam tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài.
Tuy nhiên, việc phân bổ diện tích khu công nghiệp tại Việt Nam không đồng đều, chủ yếu tập trung ở Hà Nội, TP.HCM và các khu công nghiệp trọng điểm. Còn tại các khu công nghiệp thuộc miền Trung, Trung Bộ thì lại không đạt được độ phủ diện tích. Do đó, đầu tư hạ tầng là sẽ một trong những ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của khu công nghiệp Việt Nam trong tương lai, sẽ tạo nên sự thay đổi lớn cho thị trường bất động sản công nghiệp.
Hướng đi trong tương lai của Việt Nam là khai thác tối đa tiềm năng trên các phương diện như tiếp tục đầu tư cơ sở hạ tầng, tận dụng sự dịch chuyển từ Trung Quốc, khai thác tối đa tiềm năng trở thành trung tâm sản xuất công nghiệp của Đông Nam Á, tập trung vào những vùng kinh tế trọng điểm để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp.
Đặc biệt là phải tăng cường ứng dụng công nghệ 4.0 để nâng cao hiệu quả hoạt động vận tải hàng hoá. Bởi xu hướng công nghệ 4.0 ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường thì điều quan trọng chính là Việt Nam phải nhìn nhận đúng vị trí, tiềm năng, vị thế của quốc gia trong cuộc chạy đua công nghệ này.
Xin cảm ơn các chuyên gia!
Thiết kế: Đức Anh
