2024 - Hoàn thành "sứ mệnh"
Kết thúc năm 2024, bất động sản công nghiệp đã hoàn thành "sứ mệnh" ngôi sao hy vọng của thị trường khi nguồn cung mới tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy đạt ở mức cao và giá cho thuê duy trì đà tăng ổn định.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong bối cảnh nhu cầu phát triển kinh tế và thu hút đầu tư nước ngoài ngày càng gia tăng, cuộc đua mở rộng nguồn cung khu công nghiệp (KCN) của các chủ đầu tư đã diễn ra mạnh mẽ. Không chỉ thị trường cấp 1, trong năm qua, xu hướng mở rộng nguồn cung còn lan sang cả thị trường cấp 2 do quỹ đất dồi dào và mức giá thuê hợp lý.
Tính từ đầu năm đến ngày 5/12, cả nước đã có thêm 28 dự án đầu tư hạ tầng KCN được Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh/chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích đạt khoảng 8.991ha, gấp hơn 2 lần năm 2023. Trong đó, miền Bắc chiếm ưu thế về số lượng dự án còn các KCN tại miền Nam lại có quy mô lớn.
Luỹ kế đến nay, cả nước có 443 KCN thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 138.900ha và diện tích đất công nghiệp khoảng 95.000ha. Trong đó, có khoảng 301 KCN đã đi vào hoạt động.
Nguồn: VARS
VARS cho biết, dù nguồn cung không ngừng cải thiện nhưng so với nhu cầu từ dòng vốn FDI tăng trưởng mạnh thì cung vẫn chưa đáp ứng được cầu. Chính vì vậy, giá thuê đất công nghiệp trong năm qua tiếp tục đi lên. Mức tăng trung bình từ 7 - 12%/năm, tùy khu vực. Trong đó, giá cho thuê đất trung bình đạt 138 USD/m2/chu kỳ thuê tại miền Bắc và 190 USD/m2/chu kỳ thuê tại miền Nam.
Về tỷ lệ lấp đầy, 75% là tỷ lệ lấp đầy đối với các KCN đã đi vào hoạt động. Các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 83%. Các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 92%. Đối với nhà kho, xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy tương ứng khoảng 68% và 87%.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa hoàn toàn hồi phục sau giai đoạn dài suy giảm, các phân khúc hầu hết chỉ mới "nhúc nhích" cải thiện từ thanh khoản đến nguồn cung thì những con số mà bất động sản công nghiệp ghi nhận được thực sự là một điểm sáng. Điều này không chỉ đóng góp lớn vào tiến trình hồi phục của thị trường mà còn cho thấy vị thế dẫn đầu của bất động sản công nghiệp.
2025 - Tiếp đà bứt phá
Trên cơ sở chuyển biến tích cực trong năm 2024, nhiều dự báo triển vọng về bất động sản công nghiệp trong năm 2025 đã được đưa ra.
Ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS cho rằng, nguồn cung đất công nghiệp tiếp tục tăng trưởng với tiêu chuẩn nâng cao nhờ các khu công nghiệp mới và các dự án mở rộng tại các khu công nghiệp hiện hữu. Nguồn cung nhà kho xây sẵn, nhà xưởng chất lượng cao cũng tiếp tục phát triển để phục vụ ngành logistics và thương mại điện tử. Hoạt động xây dựng, phát triển hạ tầng khu công nghiệp sẽ được đẩy mạnh theo hướng chuyển đổi xanh.
Song song với sự gia tăng nguồn cung, ông Chung cho biết nguồn cầu cũng sẽ tăng trưởng tích cực với trợ lực từ dòng vốn đầu tư nước ngoài, từ làn sóng dịch chuyển Trung Quốc +1 và quá trình thực hiện cam kết thương mại. Trong đó, nhu cầu tập trung phần lớn ở ngành sản xuất, logistics và công nghệ cao trên nền tảng thu hút có chọn lọc. Nhu cầu kho, nhà xưởng ngày càng đa dạng với các yêu cầu khắt khe hơn, tùy thuộc vào ngành, lĩnh vực hoạt động.
Bất động sản công nghiệp tiếp tục được dự đoán dẫn đầu các phân khúc trong năm 2025 nhờ trợ lực từ dòng vốn FDI, làn sóng dịch chuyển Trung Quốc +1 và quá trình thực hiện cam kết thương mại. (Ảnh: Cường Nguyễn)
Về giá thuê, đất công nghiệp, nhất là các KCN đáp ứng được các tiêu chuẩn cao tiếp tục xu hướng tăng, bởi số lượng các KCN mới được đưa vào vận hành vẫn hạn chế trong khi nhu cầu đang tăng dần.
Ông Chung dự báo, giá thuê đất KCN tại miền Bắc, nổi bật các tỉnh Bắc Ninh, Hải Phòng dự kiến tăng khoảng 5 - 10%, trung bình 145USD/m2/chu kỳ thuê. Tại miền Nam, các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu về giá thuê, dự kiến tăng khoảng 7 - 12%, đạt mức 200 USD/m2/chu kỳ thuê.
Khu vực miền Trung, giá thuê vẫn duy trì ở mức thấp hơn, dao động từ 50-70 USD/m2/chu kỳ thuê, với tiềm năng tăng khoảng 3-5% nhờ vào các dự án mới.
"Giá thuê kho xưởng xây sẵn cũng sẽ tiếp tục tăng, trong khoảng 10%, thiết lập mặt bằng giá mới tại Hà Nội và TP.HCM khi nguồn cung hạn chế với nhiều KCN và kho bãi đã được lấp đầy", đại diện VARS nhìn nhận/.
